00:08
はい、フォーニッツアナレディオ、大山です。
いつも東方のラディオを聞いただきましてありがとうございます。
今回の内容になりますけれども、賃貸経営の肝ということで、債務償還年数についてお話したいと思います。
今回の内容ですけれども、銀行のスコアリングと言われる格付けに影響する指標の中で、大きなものとして、債務償還年数がありますよということを、私のラディオでも何度か取り上げてお話したことがあります。
債務償還年数という経営指標ですけれども、計算式は、短期の借入金プラス長期の借入金ですね、プラス謝債ですね。
これの和を営業利益と現貨消却費で割ったものが、債務償還年数ということになっております。
一般の事業法人でしたら、債務償還年数が7年以内なら有料な企業じゃないでしょうか。
8年から15年なら黄色信号かなというふうにも言われたりしますね。
15年以上というと、かなり危険な部分に銀行としては評価するというふうにも聞いたことがあります。
これはただ一般の企業ということになりますので、実際に不動産賃貸業に置かれますと、
大体有料な債務償還年数というのは、賃貸業に置かれましては借入が大きいということで、15年までかなというふうに言われますよね。
20年ぐらいまで何とか収めてということで思いますけれども、
実際にアパートローンとかで有識期間とか大きく取っている方、フルローンとか1割の自己資金とかほとんどが借入でかなっている方は、
償還年数も20年超えていたりとかそういうこともあるんじゃないかなと思いますよね。
一応ですから、不動産の賃貸業に置かれましては、目標としては15年以内というのが銀行さんから見たときの評価を得るためには、
15年という通常の目安にされるとよろしいかなというふうに思います。
ちなみに銀行の方は債務償還年数のルールに基づいて評価をするということになりますけれども、
この債務償還年数の指標がスコアが悪いとどうなるかということを、その会社に融資条件が悪くなるわけですね。
金利が高かったり、なかなか融資が出づらかったりとか、そういった形で条件が悪くなるかと思います。
03:08
また、担保とか個人の保証も取られたりということで、条件が悪くなるということは一つ覚えておく必要があるんじゃないかなというふうにも思いますよね。
私も始まった当初はアパートローンとかでほとんどが借り入れというような状態になっておりましたので、借り入れ方という状況にもなっていましたので、
20年とかちょっと超えていたと思うんですよね、償還年数ってね。
今では不動産の方も増えてきたりとか、あと収益性も上げたりとかいうこともあって、
償還年数は7年から8年という形で今はなっております。
この辺になってくると閉鎖に関してもだいぶ精神的にも楽ですし、実際に銀行さんの評価というのもかなり見た目が変わってくるかと思うんですよね。
その辺も意識されながら賃貸業をやられるのがよろしいんじゃないかなと思います。
いつも私言ってますけども、借り入れの額が全てよしかというとそうではないよということですよね。
収益性、あとバランスですよね。
その辺の銀行さんの見る視点というのは、まずは返済能力を一番に評価するということを忘れずに頭の片隅に置いておく必要があるんじゃないかなということで、
今回は債務償還年数に関する話題ということでお話をさせていただきました。
いつも東方のレディを聞いていただきましてありがとうございます。
それでは今回はこちらで失礼します。ありがとうございます。
