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はい、こんにちは、radio。
大山です。
いつもですね、当のradioを聴いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、私がですね、不動産の賃貸業を始めた頃からですね、知りたかった内容とかですね、
あとは将来事業承継を行う息子に残す音声の記録ということで収録ですね、させていただいております。
はい、今回の内容ですけれども、今回はね、区切りの放送ということで、
これから不動産の賃貸業を始められる方、またはね、独立を目指されている方、
この方に向けて少し私の考えるところをお話ししようかなと思いますね。
はい、私もですね、不動産の賃貸業を始めて、かれこれもう18年ぐらい経つんですけれども、
これまで独立する頃の話とかっていうのをね、独立した後の話とかさせていただいたりね、
少し前にさせていただきましたけれども、今現状ちょっとどういう状況かということと、
私がそれについてちょっと意識していることですとか、考えていることについてね、お話ししたいと思います。
まずはね、私がどう思っているっていうのはもう抜きにして、
具体のですね、私の状況についてお話ししたいと思うんですけどね。
今私はですね、個人、あと法人2社で賃貸業をやってまして、2008年からね、不動産をスタートしています。
今の現状としてはですね、13物件の99種ですね。
家賃年収にしてもね、今満足想定で4830万なんで、全然ね、規模感というと大したことないですよね。
99種持ってますけど、満足想定の家賃もね、地方ですんで、結構家賃ってね、低いですよね。
実際再生物件なんか扱ったりなんかしてますんで、全空からスタートしてますんでね。
かなり低い家賃で、まずはね、埋めてとか、そういう感じでやってたりなんかをするんでね。
想定家賃なんかも非常にちょっと低いですよね。
税引き前のキャッシュローでね、2500万ぐらいなんですね。
DCRと言われるのがね、2.82という感じです。
税引き後のキャッシュローというのが2100万ぐらいなんですね。
これがね、今のキャッシュローベースのものとなりますね。
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あと、私のですね、今、個人法人を含めた自宅とかリフォームとか、全ての借り入れを合わせて、残債がね、2100万という形ですね。
この2100万の借り入れがあるわけですけど、
収益物件についてはですね、借り入れのない物件も結構ありまして、
その借り入れのない物件でね、まず想定家賃でだいたい2000万ぐらいあるんですね。
で、BTCF、これ税引き前のキャッシュローでね、1600万ぐらいですね。
で、税引き後で1250万。
これがね、キャッシュローベースでの借り入れなしの物件だけでね、これぐらいになってます。
ある金融機関さんの評価で引き直すとですね、
いわゆる実体BSということになってきますけどね。
だいたい物件のですね、銀行の時価評価、
2億5800万、これがね、物件の銀行の時価評価。
で、物件のですね、銀行の単価といわれる担保評価額は1億8000万。
で、実際のですね、固定産税の評価額が3億5600万。
これがね、A銀行としますかね、A銀行からの評価ということになります。
これに対して実際ですね、私の残済が先ほど申しましたように2億1000万なんで、
まあだいぶ、実際に母価がですね、2億500万ぐらいなんで、
だいぶ資産超過というようなね、評価にはなるのかなと思いますね。
これがね、持っている不動産に関する評価、これA銀行としますね。
もう一つね、神奈川の地元のですね、地銀さん、これの評価で言うと、
銀行評価のね、時価ベースで考えると、3億7000万、
これがね、B銀行の銀行のね、時価評価となります。
で、B銀行の銀行の単価で引き直すとですね、2億6000万が私の持っている不動産の価値ですね。
固定産税の評価額が3億6000万ということになりますので、ということですね。
で、貯物価格は先ほど言いましたように、2億500万という形ですね。
残債も2億1000万という形なので、
B銀行の方がね、銀行の評価というのは圧倒的に資産超過という状況には狙っていますよね。
これに対してね、もっと言えばですね、私なんかは土地の評価をやっぱりかなり意識しているんですね。
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で、実際に銀行のですね、土地の評価、これから私の土地の母価を引くとですね、
B銀行なんかについては1億8000万プラスなんですね。
これ単価で見ても土地の単価からですね、銀行の単価から土地の母価を引いてもね、
9400万くらい含み益があるプラスですというような状況になっていますね。
そんな感じで数字をお話ししました。
でね、今回何をお伝えしたいかというと、実際、税引き後のキャッシュローのお話とかってね、
大体私の方で言えば今2億、税引き後のキャッシュローが2500万くらいですよ、2400万ですよという話をしましたけれども、
これって実際にはですね、法人税とか税金の部分って均等割ぐらいしか払ってませんので、もっと数字的にはいいわけですよね。
社外利子しないということを意識していますので、手元にお金が残せるということですね。
じゃあその税金払わなかった分どうしているのかというと、私の場合には収益動産を購入したりとか、
あとはですね、大規模修繕とか物件のバリューアップに努めているんですね。
そうやって修繕費であったり原価証却を取っていって、税金をコントロールしているということになってきますね。
これもやっぱりお客様のためにということもありますのでね。
修繕計画もどこでやるかというのはあらかじめやっぱり決めてやっているわけですね。
その修繕に対してこの時期にやるからということで銀行さんに融資を脱進して行っているという状況ですね。
ですから、私なんか本当に一番最初冒頭で話したように、家賃年収にしても大したことありませんし、
所有している個数にしても大したことないんですよね。
昔はね、私も始めた頃というのはよくメガおやさんとかって言われる方でね、
10億借りて家賃年収1億円、税引き前のキャッシュローで2000万とかってよく言われてましたけど、
そこの部分に非常に憧れが強かったわけですね。
ところが始めたばかりの頃というのは、独立する時もそうでしたけれども、
なかなかこの数字には登校を呼ばなかったわけですね。
ところが、財務を磨いていったりとか再生物件を手がけていって、
借り入れと借り入れのない物件、それをちょっとバランス見ながら経営に努めた結果がですね、
今のこういう状況につながっていると思います。
そういったところでですね、普段お伝えしているのは、借り入れ額の大きさとか規模の大きさが全てではないということでお話しているわけですね。
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もちろん規模を大きくされて健全な財務体制をやられている方も中にはたくさんいらっしゃると思いますけれども、
今回は不動産を始めて独立しようとか、これからそういうところを目指していきたいという方に向けてですね、
実際の私の数字、こちらについてお話しさせていただきました。
またね、私が非常に意識しているところについてもですね、お話しさせていただきました。
いつもですね、東雲のレディを聞いただきましてありがとうございます。
またですね、コメントにもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思われましたら、ぜひね、グッドボタンいただけますと大変ね、嬉しいですよね。
またね、励みともなります。
それではね、今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。