00:09
本日のラジオ、大山です。いつも東日本オンエアのラジオを聴いていただきまして、ありがとうございます。
今回のテーマは、「減価償却が切れるタイミングって意識されていますか?」という話をしたいと思います。
私のスタンドFMでは、減価償却を積極的に取り入れて、減価償却の複利効果ということで、キャッシュロケーにつなげていくという話をさせていただいているわけです。
減価償却は、消却期間が終わると、消却するものが無くなります。
そうすると、税引き後のキャッシュローを出してみると、消却期間と消却後、全然キャッシュローって変わってくるわけですよね。
よく減価償却が絡むところで言うと、デッドクロスとかっていう表現を不動産投資の書籍なんかでも書かれていたり、そういう説明をされている書籍ってたくさんありますよね。
巷で言われるデッドクロスっていうのは、借入金の元金の返済の金額が減価償却の金額より大きくなるときのことを言っているわけですね。
ところが、私お世話になっていますJLTの杉田塾長の表現を借りると、それをデッドクロスAという表現を杉田塾長がされているんですけども、
もう一つデッドクロスBっていうのがあるんですよね。
これっていうのは、税引き後のキャッシュローがマイナスになるということなんですね。
このデッドクロスAについては、消却がなくなる時点で発生することが多いですけども、
デッドクロスBは資金が持ち出しになるということで、非常に危険な状況になるポイントなので、
どちらかというと、減価償却が切れたところで、税引き後のキャッシュローが出ていれば問題はないわけですね。
じゃあ果たしてキャッシュローが悪くなるけれども持ち続ける物件なのか、
それとも売却も視野に入れた方がいいのか、
この辺の判断というのは経営者の判断によるところが大きいと思いますけど、
この辺もちょっと意識したいですよね。
この今ご紹介したデッドクロスA、デッドクロスBについて、
03:01
こちらの方は神戸の不動産投資の専門税理士の金井豊先生で、
非常に有名な税理士先生がいらっしゃるわけですけど、
この方の出版されてます書籍の間違いだらけの不動産投資キャッシュロー戦略という書籍の中にも、
杉田塾長のその言葉が記載されてたりするわけですね。
やっぱりこの辺も理解したいところですね。
デッドクロスだって元本の返済と原価消極の逆転するとき、
ここだけではないよということをやっぱり理解したいですよね。
こういうのも意識しながら、やっぱり賃貸経営ってやっていかなきゃいけないですね。
私なんかも税引き用のキャッシュローを出している一覧に、
消極が切れる年数ですね、令和何年には切れると、
そういうものを必ず入れて取得した年月日ですね。
それに対して消極が何年かと、切れるのが何年かと、そういうのを管理してやっているわけですね。
ですからあと1年は例えば消極があるとか、
そんな感じで再来年には切れるとか、そんな感じで管理をしているわけですね。
少しご参考にいただければということで、
やっぱり原価消極が切れるタイミングって、やっぱり意識すべきところでもあると思うんですね。
キャッシュローがまず一つ悪化する。
ただ持ち続けてもいいというのであれば、それも経営者の判断になりますけどね。
あと消極が切れるタイミングがいつなのか。
やっぱり原価消極器のある消極地産を管理していくということって非常に重要かと思いますので、
少しお話しさせていただきました。
いつも東雲のレディを聞いただきましてありがとうございます。
またコメント欄にも頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がいいなと思われましたら、
ぜひグッドボタンいただけますと大変嬉しいですよね。
また励みともなります。
それでは今回はこちらで失礼いたします。ありがとうございました。
