00:08
はい、本日のラディオ、大山です。
いつもですね、友のラディオを聴いただきましてありがとうございます。
今回のテーマはですね、建物は経費になるが、土地は経費にならないという話をしたいと思います。
はい、今回のテーマはですね、タイトルの通りなんですが、
庁舗上、建物とか、建物付属設備ってね、原価消却を取っていって、最後ね、価値はなくなって、母価1円ということになってきますよね。
ところが、土地に関してはね、取得した土地の庁舗価格、いわゆる母価ですよね。
これが財務諸表にずっと残るわけですよね。
今回何をお話したいかという部分でお話しますとですね、やっぱり経費になる部分もですね、
いかに大きくできるかということが非常に重要なのかなと私は思うわけですね。
いわゆる建物とか建物付属設備、いわゆるこれで原価消却を積極的に取ることが大事だということをお伝えしたいわけですね。
なぜそういうお話をするかといいますと、土地は経費になりませんというお話をさせていただいているんですけれども、
庁舗価格がそのまま残りますというお話をさせていただいてますけど、
取得した価格がそのまま庁舗価格が大きく残っているとですね、やっぱり総資産が大きくなるわけですよね。
ですから、建物とか建物付属設備とかですね、こういったものを積極的に取ることで、
総資産をあまり大きくせずに収益性を上げていくことというのが非常にできるわけですね。
あとはやっぱりね、孫悦計算所を見たときでも、原価消却というのはね、やっぱり外に出ていかないお金ということで、
お金の流れを伴わない経費と言われますよね。
ここの部分が非常に大きくて、キャッシュを手元に残すためにやっぱり原価消却のスピードを上げていくとかね、
原価消却の額を増やしていくとか、そういう視点を持たれた方が、私はキャッシュロケーにつながるかと思いますね。
かたやね、土地に関してはキャッシュを生み出さないということになってきますので、
できればここの金額、庁舗価格は小さくしたいというところがありますよね。
実際に土地の評価がですね、銀行の時価評価が1000万円の土地があったとしますよね。
例えばこれを700万円とかで庁舗価格を持っていれば、その300万円というのは、いわゆる銀行から見たときに、
含み益ということになってきますね。
03:00
銀行さんというのは銀行の時価評価に、コンマ7掛けとかコンマ6号掛けということにストレスをかけるわけですね。
その価格がいわゆる担保評価額といわれる、いわゆる単価といわれるものになりますね。
1000万円の土地の銀行の時価評価のあるものを、例えば700万円で持っているとしたら、
7掛けということになってきますので、土地の銀行の単価と同額ということになってきますよね。
これ何を言いたいかといいますと、銀行の単価で持っているとですね、
銀行さんはこの物件に関して、土地に関しては700万円まではノーリスクだと思ってストレスをかけても、
700万円までは黙って融資ができるわけですね。
ということは、1000万円の時価評価の物件を700万円で持てれば銀行の単価となりますので、
ほぼその土地に関してはフルローンという形で銀行から融資が引けるわけですね。
こういった目線も非常に重要だと思うんですよね。
銀行目線でどういった評価になるかという部分と、
実際にどこまで銀行の融資が獲得できるかということも考えていく必要があるかと思うんですね。
ですから土地と建物って見方っていろいろあると思うんですよ、人それぞれにね。
ただ私は今回話している内容を意識して物件を取得する際には意識して購入してということをやっていますね。
こういうことを続けることで、例えば1000万円の価値の土地を700万円で取得し続けると、
どんどん防害資産が膨らむということにもなってきますね。
防害資産が積み上がってくることにもなってきますので、大きく資産超過にもなってくるわけですね。
そういう目線を大事に、私は賃貸経営をやっているわけですね。
ということで今回はですね、建物は経費になるが土地は経費にならないという話をさせていただきました。
いつもですね、東雲のレイディを聞いただきましてありがとうございます。
またですね、コメント、いいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がいいなと思われましたら、ぜひGoodボタンいただけますと大変嬉しいですよね。
また励みともなります。
それでは今回はこちらで失礼いたします。ありがとうございました。
