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フォーニッツ大山レイディオ、大山です。
いつも東方のレイディオを聴いていただきましてありがとうございます。
今回はですね、以前このstand.fmでもちょっとお送りしたんですけれども、
競売物件にチャレンジということでね、お送りした回がありましたけれども、
こちらのですね、競売の方の結果が出ましたので、報告と情報を共有したいなと思います。
それではですね、まず2冊に参加してね、物件につきましては、
地方都市のね、ターミナルの駅から徒歩15分のね、単身物4個の1棟もののね、
対応年数越えのアパート、それにですね、小さい、ちょっとあの、小盾がついている物件にね、入札に参加してみました。
で、私はね、最低基準の基準価格の1.5倍ちょっと超えたぐらいでね、2冊に参加したんですけど、
結果を言いますと、全く箸にも棒にもかからないという感じで、不落札という風になりました。
で、落札価格を見ますと、その基準価格からね、2.5、2.6倍ぐらいの価格でね、落札されてましたね。
それで、こちらの物件のだいたい満室想定の家賃のね、家賃年収というのが168万ぐらいかなと私はちょっと読んでいたんですけど、
それでいきますと、利回りがね、だいたい17から18ぐらいで落札されていると思われます。
それで、空室もありましたので、そちらの空室に関してリフォームをかけたとして、再稼働するような状況に持っていくのに、利回りが16ちょっと超えているぐらいのイメージですかね。
ということで、落札されたのが法人って書いてましたけど、19本ね、入札参加あったみたいですね。
19本入るとね、やっぱり価格は上がりますよね。
私が欲しいなと思ってた価格だと、やっぱりちょっと全然届かずっていう感じで、そこに別に未練も何もないんですけど、
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落札された方の目線をちょっと見ますと、利回りでいうとそれぐらいの目線なんですね。
あと、多余年数具合の建物ということで、原価消却を4年で多分取るような形になりますけど、
収益物件と考えても、その蓄年数ということを考えると、これぐらいの目線かなというのがありますよね。
あと、法人で落札されているということで、これもしかしたら業者さんかもしれませんしね。
転売予算やれるような宅建予算とかでも、転売を考えた場合でも12%とかそこいらぐらいで売りに出せば売れる物件ということで、利益も取れるような目線かなと。
どっちも収益物件としてのインカムにしてもキャピタルにしてもね、どっちでも狙える部分が最低のラインがこのラインかなというふうには、
この価格を見て思いましたね。
この利回りとかだと、一般市場でね、ネゴしてこれぐらいの数字っていうのは出てくるのかもしれませんけど、
私も競売のほうで去年もずっと参加してましたけど、だいたいこんな感じですかね。
やっぱりプレイヤーがちょっと多いなという感じですよね。
そういったところでね、今回競売に参加してみてということでね、どういった目線で買われているのかなというのを私なりにちょっと考えを分析してみました。
だいたい今でしたなということをお話ししたんですけど、現状市況のほうがだいぶ太さが高いということで、これぐらいの目線でも成り立つんじゃないかなということを思いました。
今回、競売物件にチャレンジということで、その結果報告とそれに対する私の分析をちょっとお話しさせていただきました。
いつも東方のレイディオをお聞きいただきましてありがとうございます。
今回はこちらのほうで失礼します。ありがとうございました。
