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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。 初心者の方から中級者の方まで不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。 今日は不動産投資初心者は新築と中古、
結局どっちを買うべき、と題しましてお話をしていきます。
不動産投資をやる中で、いろんな物件がありますけど、大きく分けると新築か、そうじゃないか、中古ってことになりますけどね、どっちを買うべきかというところなんですけど、
これはどう説明していけばいいかなところなんですけど、
中古は中古でわかりやすいんですけど、新築っていうのが実は定義の仕方が難しくてですね、どういう仕手かと言いますと、
いわゆるね、遠藤さんって言い方するんですけど、
売られている新築のアパートとかありますよね、一棟マンションとか一棟アパートの新築の物件、
これいわゆる遠藤価格というか、市場に出ている新築でデベロッパーとか建てたアパートとかを不動産投資でやりませんかっていうふうに売られているアパートですよね。
これ確かに新築なんですよね。一方でこれ私がやってる戦略なんですけど、
自分で土地とかを買ってくる、建築会社も手買いして、自分で想定したアパートとかマンションを建てて物件を完成させる。
これも新築、もちろん新築じゃないですか。だから新築と言っても実は全くレベルが違うと言ったらなんなんですけど、
デベロッパーなどが作ってるものをそのまま買うっていう新築と、
あとは自分でも新築、企画、新築企画って言葉があるんですけど、
自分がデベロッパーと同じようなことをして建ててしまう新築。大きく分けて実は2種類ありまして、
何が違うかというと全てが違うんですけど一番は金額です。
これ例えば具体的な金額で言った方がわかりやすいと思うんですけど、
例えば千葉県などで、どこでもいいんですけど、例えば8000万円くらいで新築のアパートが売りに出されていたとしますね。
これそもそもいくらぐらいでデベロッパーが建ててるかなっていうふうに考えたことはありますかっていうところでして、
もちろん土地とかエリアとか建物の仕様とか、あらゆるものの要素が噛み合ってきますし、
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デベロッパーがかなり利益を乗せてくるところなのか、それともあまり乗せないで良心的なところなのかとかによって大きく変わってくるんですけど、
ざっくり8000万のアパートだったらやっぱり6000万くらい、6000万から500万前半くらいで建ててるんじゃないかなというところが伺えます。
先ほども言ったようにもちろんこれより高い金額、実は7000万くらいかかってて8000万で売っているというケースもあるかもしれませんし、
逆に5000万くらいで建てていると実は、それにしっかり利益乗せて8000万で売り出しているなんてケースもあるかもしれませんが、
実は何が言いたいかというと、デベロッパーが売り出しているようなアパートっていうのは彼らもすごく土地を支えたりとか建てたりするのでリスクを背負っているわけですし、
先行投資といったらなんですけど資金力を投入してやっているわけなので事業として、当然そこに利益が乗せてくるわけなので、利益が乗った価格の新築ってことになってくるんですよね。
一方で私がやっているやり方、自分がデベロッパーと同じことをやってしまうという風にすると当然安く建てられるというメリットがありますので、
ですので、同じ新築と一口言っても売られているものはそのまま買うのか、あるいは自分主導で建ててしまうのかによって、同じ新築でも全く別物と言っても過言ではないですので、
そもそもなのでこれを踏まえると新築と中古結局どっちを買うべきってところになってくると、
私の回答としては、自分で土地から建てられる、私のようなやり方をすることができる、もしくは興味がある、やってみたいという人であれば、
ぜひ新築をやった方がいいかなと思いますし、逆にそれができなそう、難しそうという方の場合であれば、別に無理で新築をやる必要はないかなと思います。
初めから中古で売られているもの、その中でも相場より割安なものを見つけてきて、良い有市条件を引っ張って買うという方がいいんじゃないかなと思います。
そうですね、やっぱりできている新築を割安で買うというのは基本なかなか難しいと思うんですよね。
先ほども言ったように、デベロッパーがやっぱり利益を乗せてきますし、彼らも事業としてやってますので、
私自身も土地から新築で物件を建てて、短期で売っちゃう時もあるんですけど、絶対に安く売らないです、やっぱり苦労して建ててますので、
しっかり利益を乗せた上で価格設定して相場、その上で買ってくれる方だけに買ってもらえればいいというスタンスでやってますので、
基本できている新築を安く買うというのはなかなか難しいと思った方がいいですね。
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本当に基本相場かな、こんな少し相場より安くという時もなくはないんですけど、なかなか難しいかなと。
それよりも相場より安く買うというところに焦点を当てていく場合としたら、もう中高の方がチャンスはグッと広がるかなと。
本当に売り主さんは様々な理由で物件を売りに出しますし、何より個人が売りに出している場合っていうのは、
宅券業者が売りに出しているような物件と違って、個人の場合っていうのは売却理由が様々なので、
それこそその相続とかでね、物件を相続して全然興味がないって方なんかの場合だと、
もう売りに出す場合もね、儲けようと思って売りに出さないと、さっさと売ってしまいたいなっていう場合は、
当然相場より安く出してくるケース全然ありますので、そういうところに狙いを絞っていくと相場より安く買えるので、
中古の方がいいんじゃないかなというところですね。
ですのでまとめていきますと、不動産投資初心者は新築と中古、結局どっちを買うべきとなると、
基本は中古がいいかなというところです。
例外としては、私のようにデベロッパー的なやり方、土地から仕入れて、建設会社手返して、
自分の想定したアパートやマンションを建てて、
デベロッパーに近いぐらいの価格で安く建てることができる、やりたいっていう方の場合であればね、
新築やるメリットが出てきますけど、売られているものをただ買うだけって場合だと、
新築よりも中古ですね、中古の中で相場より安いのを狙っていった方が可能性がグッと上がると思いますし、
早いですね、やっぱりね、中古の良いところは、
だいたい入居者さんがいる状態なので、買ったらその瞬間から家賃が発生する、
家賃を引き継ぐと言ったらなんですけど、そういう状態なので、
買った月からその日から家賃が発生すると、
マウスの物件を買えば、マウスの状態で家賃が発生するという大きなメリットがあります。
一方で新築の物件の場合、売られているものの場合でも、
いろんな形があります。マウスにして売られている新築物件なんかもありますけど、
入居がまだ全然ついてない状態で売りに出されている物件なんかもありますので、
その場合、入居を買った後、家賃すぐ入ってこないわけなので、
入居付けを自分でやるか管理会社に委託してやる必要もありますので、
やっぱり乗り越えなくちゃいけないハードルが増えますので、
それ踏まえると、不動産都市初心者はやっぱり中古をやった方がいいかなというところになります。
はい、いつもいいねを押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。