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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。 初心者の方から中級者の方まで不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。 今回の不動産投資に関するお話として
貯金100万円でも不動産投資は始められるのか?と題しまして、 貯金100万円の方が不動産投資を始められるのかについて考えていきたいと思います。
結論から言いますと、100万円、貯金100万円ですね。 でも、始めることは一応できます。できますけど、できますし、あとこれね、本当に不動産投資家の方で
意見分かれるところなんですよね。いくらで始められるかっていうね。 100万円からでもできるという人もいればね、いや1000万円以上ないと話にならないよって言ったりとかね、本当にいろんな方がいて迷ってしまうかもしれないんですけど、
私個人的な感覚としては、100万円でも一応始めることはできます。 できますけど、私の個人的な感覚としては、推奨の貯金額というか自己資金は300万円ですね。
そうですね。ですので、100万円、年中100万円でもスタートできるかというとはできます。 ただ、私個人、中松個人のお勧めの推奨額は300万円になってきますが、回答となりまして、
これ、両方を見ていくとしまして、まず100万円ですね、不動産投資を始めることはできます。 ただ、かなり選択肢が狭まるというか
そうですね、できる種類がまず大きく狭まりますね。 例えば、クブンマンション、コブリナワンルームのクブンマンションで
1000万円ぐらいのものがあったとしますね、1000万円のものが。 で、これじゃあ物件買いますよとなったときに、
ネット系銀行のクブンマンションに融資したから銀行多いので、仮にフルローンが出たとしますね。
フルローンが出たので、1000万円の物件自体は1000万円借り入れできるので、回していけるわけなんですけど、
消費費用がかかってきて、不動産会社への仲介手数料とか、担保設定料とかあれですよね、
所有権の移転とか、融資利用料とかもろもろかかってきて、買った後に不動産取得税とかも発生しますので、
だいたいどのぐらいかと言われると目安が、物件購入額の対して7%から8%ぐらいと言われてますので、
なので1000万円の買い物、物件買ったとして7%から8%ってことは、70万から80万ですよね。
ですので、1000万円ぐらいのクブンマンションをフルローンで買ったとしても、
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自己資金、貯金100万円でスタートすると、そこから70万から80万まず出てくるので、ほとんどお金がなくなってしまうと。
なおかつ、買うことはなんとかできたけど、物件回していくわけじゃないですか。
で、家賃毎月もらって、そこから返済していくわけなので、
部屋が埋まっている間は大丈夫なんですけど、クブンマンションの場合だと退居した場合っていうのは部屋が異質なわけなので、
家賃収入もゼロになってしまうので、たちまち赤字になってしまうと。
運良く退居して、すぐに間隔もほとんど空かずに次の人が決まればいいんですけど、
そんなにうまくいかないケースも多々ありますので、そうなると空出期間の間の返済は持ち出しになっているわけなんですけど、
その時に手元に残っているお金っていうのが、結局20万から30万しかないわけですよね。
で、クブンマンションの場合はほとんど毎月の手残りキャッシュっていうのも基本的には期待できないので、
そうなると、この2,30万が毎月どんどん減っていって、下手すると無くなってしまう可能性って多々あるので、
非常に精神状態的によろしくない、精神衛生的によろしくないという状態なので、なかなか難しいかなというところが一つなんですよね。
で、仮にこれがクブンマンションではなくて、じゃあもっと現金買いすればいいじゃないですかってところで、
100万円で買える物件でなった時に、地方の本当のボロボロの、最近流行っている0円こだてとか、
もしくは100万円からかなりボロボロのこだてを買ってきて、
自分なりにDIYしたりとか直したりして貸すっていうノウハウもあるんですけど、
これはこれで大変ですよ、間違いなく。
安く買った分だけ他の能力で埋めなきゃいけないので、
例えばボロボロの部屋だったら、そのボロボロの部屋を業者さん使って直したりする資金ないと思うので、
自分でDIYをしたりとかして直すスキルとかやる気とかですよね、がやっぱり求められますし、
まして直さないでそのまま貸せばいいじゃないかとかって方法もありますけど、
そうなると今度そういったものを借りてもいいっていう人を見つけてくる集客力、
客付け力イコール集客力なので、そういった力が求められるようになってきますし、
あとは入居していただいた後にも、基本この形だと事故管理とかになってくるので、
入居者さんとうまく付き合っていくコミュニケーション能力とかも必要になってくるので、運営能力とか。
やっぱり求められる能力、お金が出さないとなると、その分求められる能力、他の部分でいろいろ求められますので、
ですので直近100万円スタートだとできるけど、かなりきついかなーってところが私の感覚です。
一方で300万円ぐらいあるとだいぶ変わってくるんですよね。
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例えば先ほどの冒頭で伝えたそのクブマンションを買った場合でも、300万円あると同じ1000万円のクブマンションを買っても、
200万円ぐらいが手元に残っている状態でスタートできるわけなので、
その300万円のうち、最初の手数料とかね、書費用とかで70万から80万ぐらいかかるって話しましたけど、
300万もあるとそれ払っても200万以上残っているわけなので、そうなるとちょっとやり取ってはね、ビクともしないと。
仮に空出が少し続いたとしても、耐えられる、耐えられると。
で、次のね、入居者がつくまでね、無事にね、乗り切ることができるってことが言えますし、
あとはその300万円ぐらいあると、買えるこだてとかね、その現金外でこだて買おうとした場合でも、
もうちょっとそのまともなこだてとかがね、選択肢として出てくるのでね、
やっぱりその100万円以下のこだてと300万円以下のこだてって、
またね、エリアによると思うんですけどね、エリアとか蓄電数にもよると思うんですけど、
またガラッとね、世界が変わってくると思うのでね、
あのー、そういう意味でも選択肢が増えると。
あと300万円ぐらいあると、あのー、ちょっと頑張れば、あのー、小ぶりなアパートとかも選択肢としてね、
あのー、上がってきますので、それこそ、あのー、300万円をうまく自己資金として使って、
1000万円以上のね、どのくらいかな、まあ1500万から2000万ぐらいのアパートぐらいだったら、
ワンチャンそのうまくね、はまればね、変える可能性十分あると思いますので、
そうすると初めから一等ものでね、スタートできるといった形で、
まあとにかく、あのー、選択肢が広がりますので、
えー、この辺りですね、そのリスクを減らすという意味、あとは選択肢を増やすという意味でも、
まあそのスタートのね、最低ラインとしては、私個人としては、まあ300万円がね、やっぱね目安かなーとところになります。
あのー、100万円はね、まあできなくはないんですけど、結構大変だと思います。
一方でね、あのー、300万円だとリスクを減らせる、選択肢も増やせるし、
あと、なんとかね、貯めることできると思うんですよね、300万円ぐらいって。
かなり、まあそのー、言い方悪いんですけど、まあ年収が低い方、
それこそ300万以下の方なんかでも、まあ生活切り詰めて、
えー、家賃安いとこ住んで、えー、本当にね、贅沢もしないで切り詰めた生活ってものをすれば、
1年間で100万円ぐらいならね、えー、なんとか貯められると思うんですよね。
で、300万円の場合ってそれを3年間我慢すれば到達できるので、
まあ3年ぐらいだったら、そのー、なんとかね、その自分の将来的なね、目標のためだったら頑張れる期間だと思いますのでね、我慢できる期間。
えー、ですので現実的にもね、貯められますので、100万円でスタートするよりはもうー、
少し頑張って貯めてからスタートの方がね、いいかなーってとこなんですよね。
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あのー、私音声でよくね、あの不動産投資始められるなら、すぐに始めた方がいいっていう風にはね、よく言ってますけど、
100万円、貯金100万円の状態ってのはね、ちょっとね始められる、
っていうか始めることはできるんですけど、推奨の始められるレベルではないわけですよね。
ですので私の基準で言うと、始められるなら始めた方がいいけど、100万円の場合は、
あのー、始めた方がいい基準ではないのでね、その場合は貯めて、200万、300万、まあ300万ぐらい貯めて、
その状態になったら始めてね、始められる状態っていうね、基準をクリアしてるわけなので、
そこからスタートした方が安全なのかなーってところです。
というわけで、えー、まあ貯金100万円でも不動産投資は始められるのかって問いに対して、
まあできなくはない、まあできるけど、私個人としては推奨しない。
できれば300万円でスタートするのがお勧めという回答になります。
はい、えー、少しね駆け足で見てきましたが、駆け足で話してしまいましたけど、
いつもいいねを押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
次回もね、楽しみにしていてください。
それではまた。