00:06
資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。
初心者の方から中級者の方まで、不動産投資で成功するための考え方や趣向をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日は、私が初心者なら絶対に手を出さない不動産投資物件3選と題しまして、
これから不動産を始めようと考えている人、初心者の方、絶対にやらない方がいい、手を出さない方がいい、といった
類の不動産投資についてのお話、3つにしておいてしていきたいと思います。
これね、初心者の方は絶対やらない方がいいって言ってますけど、今からお話しすること、上級者になった今の私でもやらないことです。
手を出さないことです。ですので、上級者になってもやらないってことは、それだけやばいってことなので、
初心者の方だったらなおさらやらない方がいいので、ぜひこれから不動産投資を始めようとかね、始めたばかりの方はね、
聞いていただけたら役に立てていただけること間違いないと思いますのでね、ぜひ聞いてください。
まず一つ目は、一口不動産ですね。いわゆる不動産国地化商品の類のものはやりません。
これは今もやらないですし、初心者の頃もやりませんでした。
なぜかというと、これは理由が2つありまして、まず1個がね、詐欺が多いですね、圧倒的にね。
どうしてもね、50万、100万とかいった不動産投資に比べるとね、かなりね、金額が小額でスタートできるので、
それだけリスクのね、ハードルが低く感じて取り組む方がね、買っちゃう人、申し込む人多い印象なんですけど、
基本的には詐欺が多いですね。全部とは言いません。ちゃんとやってる会社もありますので、言わないんですけど、
でもハイトーリ回りとかね、かなり高額をね、歌ってるものとか、あんまりね、聞いたこともない会社がやってるようなところっていうのは、
大体詐欺が多いですね。今この音声、2026年の9月に収録してるんですけど、
今月も、これね、ネットニュースにも大々的に出てますので、名前出してもいいと思うんですけど、
みんなで親さんとかね、事業許可取り消されてますのでね、これ買ってかなりね、損してしまった方も多いんじゃないかなと思いますけど、
これもいわゆるね、一口不動産、不動産告知個商品の類ですよね。
50万、100万のものを買って、そこから利回りをね、得ていくっていう感じでやってますけど、
詐欺が多い、詐欺、もしくは結果的にね、騙すつもりはなかったんだけど倒産してしまったので、結果的に詐欺じゃなかったけど倒産してしまったとか、
始めた当初は詐欺じゃなかったけど、終わってみれば詐欺だった、詐欺に等しかったっていうようなことがね、結構ありますので気を付けたほうがいいかなと。
03:00
あともう一個私がこれやらない理由の一つが、これ意外に盲点かもしれないんですけど、基本的には融資が使えないってところですね。
不動産投資の醍醐味って借り入れ、他人資本でバレッジかけて拡大できるところがやっぱり醍醐味なのに、
この小口貨系の商品っていうのは、金額は小口貨なので、基本的には現金出して買ってくださいって感じになりますので、
小口貨の商品を買いたいので融資してくださいと言っても、基本的には金融機関はやっぱりね、してくれないと思いますし、
それ踏まえると融資が使えないっていうところになってきますので、
この2つですね、詐欺が多い、融資が使えないってところが、私が一口不動産に手出さないところの理由の一つになります。
あとやっぱりこれはちょっとね、人によって感じ方が違うかもしれないんですけど、
小額なのが多いので、50万の小口買って利回り10%で年間5万円得たとしても、月5千円とかじゃないですか、
5万割る12なんで5千円切りますよね、4千円ちょっとだと思う。
それあんまりやっても意味あるんですかって感じちゃうんですよね、どうしてもね。
それよりももっと大きい規模っていうか、そこそこの規模でやっていった方がそもそも儲かりますし、
あと結構買う時にいろいろ欠かされたりしますし、振り込みしたりとかするとそこそこ手間かかると思うんですよね。
一棟アパートとかね、一棟マーションを買うよりは手間少ないと思うんですけど、
でもこんな小口かなものでもそこそこ手間かかりますので、手間ばっかりかかってほとんど儲からない。
なんなら損するリスクもある。やっぱりやる理由あんまりないんじゃないかなってところが一つですね。
次に絶対に手を出さない不動産投資の類としては、これは賛美両論あると思うんですけど、海外不動産を私だったら挙げます。
海外不動産、どことこの国の伸びてる成長してる国の不動産を買えませんかとかね、投資しませんかっていうのはいつの時代もありますしね、
非常に興味性が高いですね。なのでやりたくなる気持ちはよくわかります。
私も海外旅行とか大好きなのでね、成長してる国とか行ってみたりすると、伸びてる国の不動産だったら伸びるのでうまくいくんじゃないかなって感じやすいのでやりたくもなるんですけど、
基本的にはやらないようにしてて、これはいくつか理由がありまして、結局ね、国内の不動産投資やってて感じるのが、
自分、今それなりに利益出せるようになってて感じるのが、詳しいんですよね。やっぱりちゃんと知識があって、詳しくなった。経験がちゃんとついてる。
だから、それをベースにしてるから、ちゃんとうまくいってるっていう風に感じてるんですよね。
ですので、海外投資不動産も一緒だと思うんですよね。やっぱり、ただ伸びてる国だから、はい、じゃあ投資しましょう、そんなに簡単にうまくいかないと思うんですよね。
06:09
その国の成り立ちとか、今何の事業が伸びてるのかって、人口はどういった、若い世代が多いのかとか、どういった産業が伸びてるのかとかね、
そういった国自体ですよね。もちろんのこと、その国の不動産事業がどういう風に展開していくのかってところまで、しっかり詳しくなって、初めてスタートラインを立てると思うんですよね。
だから、ただ単に、だいたいこういうの、どっかのエージェントとかが間に挟んでて、で、うちが全部代理店でやりますよって感じで、その回手数料もらえますよって感じで、結構ごっそり抜いちゃいますし、
あとは結局彼らにオンブニ抱っこになってしまうので、何かあった時に自分で自分の身を守れないと、政策予達の権利をね、委ねちゃうっていう怖い側面もありますので、
それ踏まえると海外不動産ってのは基本的には相手にやっちゃダメだなと。やるからにはもう、代理店?
代理店ってどこまで噛ませるかですけど、代理店にオンブニ抱っこの状態だと非常に危険だと。やるからにはそれなりに詳しくなる、エキスパートなるぐらいの感じでやると。
じゃないと危険かなと思う、うまくいかないかなってところが一つですね。
あと、もしやるとしたら海外自体の成長産業、伸びてる国をミスミスに過ごしちゃうっていうのはもったいないので、個人的には手軽な方法としては、
伸びてる国の海外において、例えば事業を行っている日本の上場企業などの株などを買うとかっていうようなやり方では参加できると思うんですよね。
ちょっとこれ分かりやすい例としてはハワイかな。
例えばハワイの、よくもうこれもう10年前20年前ね、私が社会人になった頃からね、本当によくメインにするんですけど、コンドミニアム投資ですね。
本当によくヒルトンとかのね、バケーションレンタルしませんかとかね、絶対見たことある方多いと思うんですけど、これずっと今も昔もやってるじゃないですか。
これが分かりやすいんですけど、あれ別に買ってもそんなに儲からないと思うんですよね。
そんなにハワイに行かない、しょっちゅう行かないと思いますし、そもそもその予約、ちゃんと権利全部消化できるかも分からないですし、
あと結構管理手数料とかも取られるので、基本的にはあんまり儲からないと思うんですよね。
どっちかというとステータスですね。
あと自分の満足ですよね。
ハワイのコンドミニアム持ってるぜ俺みたいな感じのね、自己満足のところで。
それはそれでいいんですけど、ですのでもしどっちかというとハワイで投資して儲けたいって言うんだったら、
ハワイ自体で事業展開してる日本の上場企業とかですよね。
株買うとかっていう方法でもやっぱ参加できるわけなので、
例えばハワイで事業を行っている会社どういうところがあるかっていうと、たくさんあると思うんですけど、
09:03
一番分かりやすいのはホテル業なのかなーってところですよね。
例えばこうざっと、株買えるかどうかまだ調べてないんですけど、
ざっと調べた限りだと、
例えば三井不動産とか、晴れくらいにとかね、有名なホテルとか買収とか、
あ、保有もしてますし、星野リゾートなんかもハワイで事業展開し始めたりしてますので、
こういった日本の企業なんだけど、その事業の一部がね、
ハワイなんかにもね、事業展開している会社の株を買うといった方法でも、
その国に間接的に投資することになりますので、
海外不動産いきなり買うぐらいだったら、
こういった間接的な方法で携わるのもいいのかなと思いますよね。
これはちょっと株の話になってきますので、参考程度に聞いていただけたらいいんですけど。
最後、初心者なら絶対に手を出さない不動産投資物件3選の最後なんですけど、
これはもう特定の不動産というよりは、
売却に苦労する物件は買わないというところを3つ目として挙げたいと思います。
売却に苦労する物件って、いろんなものを網羅できるので便利な言葉なんですけど、
これはもう初心者の頃でも、上級者になって今でも共通して言えるのは、
売るときに苦労する物件っていうのはやっぱり買えません。
今ね、買って目先のインカムゲインとかは結構儲かると。
キャッシュフローとかは儲かると。
そういった見せかけって言ったら何なんですけど、
そっち系でついつい食いついちゃう人多いんですけど、
でもやっぱり不動産投資っていうのは、持ってるだけじゃなくて、
売却したとき、出口の段階で初めて全てトータルで見て、
上手くいったか失敗したかが決まる側面がありますので、
それ踏まえると、出口ですね。
売却で苦労する、キャピタルが出ない、
キャピタルが赤字になるような物件っていうのは、
もうとにかく買わないようにしてますね。
手出さないと。
はい、というわけで、
私が初心者なら絶対に手を出さない不動産投資物件3選として、
1つ目は一口不動産。
詐欺が多いのと、あとはそもそも融資が使えないと。
2つ目は海外不動産。
興味性は高いけど、あいにやるとやけどすると。
もうやるからにはプロ並みにしっかり詳しくなると。
代理店とかエージェントとかに抜かれすぎないように、
中抜きされすぎないようにするのが注意と。
海外の国に単に興味があるだけだったら、
そういった国に投資をしている国内の企業の株を買うといった
間接的な参加方法もあるので、参考にしてほしいと。
そして3つ目、売却に苦労する物件は共通してやめておくと。
この3つを手を出さない不動産投資物件3選として挙げさせていただきました。
12:01
結局これまとめてしまうと、
いつも本当に繰り返し繰り返し言ってて恐縮なんですけど、
やっぱり相場より安い物件を買うっていう原点ですよね。
ここを忘れなければ大火傷しないのかなってところですよね。
ひっと口不動産なんかも流動性怪しいところありますしね。
海外不動産も同様ですし、売却に苦労する物件も言うまでもなく、
いずれも相場より安く買えるものを買いやすいものを買っていくという原点ですね。
忘れないってところが大事なのかなってところで今回は締めくくらせていただければと思います。
はい、いつもいいねを押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。
