過剰な不動産投資営業に注意する理由
資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。 初心者の方から中級者の方まで、不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日はちょっとタイトルは長いんですけど、いきましょうか。 過剰に営業をかけてくる不動産投資営業マンを信用してはいけない、では誰を信用すればいい?
と題しまして、不動産投資の物件を勧めてくる営業マンもいい人もいればね、とんでもない悪いやつまでいっぱいいますけど、その中で過剰に、必要以上に営業をかけてくる人、そういった人は信用しない方がいいという話。
で、じゃあ一体誰を信用すればいいかというところで、信用信用と結構連呼してますけど、不動産投資やっぱ動く金額大きいですし、
一回ミスると面倒くさいというかリカバリするの大変ですので、まずは大きな失敗しないというのがすごく大事なんですよね。
これ小さい失敗ならね、リカバリできる失敗なら経験値になるので悪くないんですけど、リカバリにものすごい時間かかってしまうような、何なら致命傷になってしまうような大きな失敗はしないようにしていく必要がある、避ける必要があると。
そのためには過剰に営業をかけてくる不動産投資の営業マンは気をつけた方がいいというところの話になってきます。
良い物件が自然に売れる仕組みと例外
で、なんでこれ私ちょっと強く言うかと言いますと、もうこれ断言できるんですけど、そもそも良い物件ですね。
不動産、いわゆる相場より割安の物件とか稼働率がいいやつとか、持ってて運営がしやすいやつとか、良い物件っていろんな基準があるんですけど、
どんな良い物件にしろ共通して言えるのが、やっぱり営業主体でも勝手に売れるんですよね、良い物件っていうのは。
不動産投資家の方も、そうですね、意図で持っている方とか、ある程度経験持っている人っていうのはもう目利きができてますので、
多くは不動産投資、紹介されるときってメールマガとか、不動産投資サイトとかに載っている情報とか、文字情報とかで一応判断することが多いと思うんですけどね、資料を送ってもらったりとか、
読めばわかるんですよね、見ればわかるんですよね、これ割安だなとか稼働率いいなとか運営しやすそうだなとかっていうのはわかりますので、
そういった良い物件っていうのは勝手に売れると、別に過剰に営業なんかかけなくても、お客さんが殺到して買い付けたくさん入ってきて、
売り主が誰に売ろうか迷ってしまう、そういった状況が発生しますので、営業マン、仲介マン、仲介業者がそんなに過剰に頑張って営業じゃなくても、やっぱり売れるんですよね。
特に露出ですね、ちゃんと不動産ポータルサイトとかに載せるとか、メールマガとかね、既存の顧客リスト持っているところだったら大量告知するって感じですね、
お知らせだけすれば特に買ってくださいとか強く言わなくても売れるっていうのが仕組みとしてあるんですよね、これわかりますかね、背中を押してあげるだけというかもうこういうのがありますよってだけお知らせすればいいんですよね、
買ってくださいとか過剰にお勧めですよとかそんな言う必要なくて、情報だけ渡せば勝手にあとは良い物件だなと判断して買ってもらえると、そういうのが良い物件の特徴ですので勝手に売れると、営業する必要はないと。
営業が強い物件の特徴
どういった時に不動産の投資営業マン、仲介会社が過剰に営業をかけてくるかというと、これはもうご想像の通り売れない物件ですよね、長く売れ残ってしまっている物件とか、
あとは売り主から明らかに高い値段ででもちょっと売ってくれという風にプレッシャーかけられた場合とかですよね、基本そういった売り主さん、相手にしない仲介業者を、相手にしないといったらなんですけどね、一応表向きはやりますやりますと言ってて、力抜いて紹介するみたいなことが多いんですけど、
まれに売り主が立場が強い人とか、何とも何とも売り返してくれているような断りにくい関係ができている人だと、頼まれたらちょっと頑張って売れなくちゃ、高いのはわかっていてもちょっと頑張って売れなくちゃいけないという状況も発生しますので、そういった時なんですよね、不動産投資営業マンが過剰に営業をかけてくるというのは基本は売れない物件、もしくは売りにくい物件の時ですね。
ただし例外としては、早く売りたい時ですね、この場合も一応営業をかけてくるかという時ですね、例外としてはね、相場よりも安いし良い物件なんだけど、それはあくまでも例えば3ヶ月間ぐらいの時間かけてじっくりね、じっくりでもないんですけど、3ヶ月って一般的な期間だと思うんですけど、そのぐらいかけてれば売れるような条件の時はまだしも、
どんなに割安でもそれをね、1ヶ月で決めてくれとかね、1ヶ月前に売ってくれとか言われると、それは営業かけないと間に合わないんですよね、やっぱすぐにね、現金用意できる方とか、融資がもう確実にすぐつく方とか見つけてきて営業かけないと、それは確かに売れないのでね、それは例外としてあります。
ちょっと一旦整理しておくと、基本的に良い物件っていうのは営業かけないでも勝手に売れる、これが不動産投資の原則です。
じゃあ、不動産の営業マンが過剰に営業かけてくるのはどういう時かというと、基本的には売れない物件、売りにくい物件の時ですね、こういう時は営業を頑張ってかけてきます、彼らは。
ただ例外としては、良い物件なんだけど、早く売らなきゃいけない時ですね、すぐにスピード勝負で早く売らなきゃいけないので時は営業も必要になるので、かけてくる時も例外としてはありますので、ここをちょっと頭に入れておくといいですね。
はい、一旦ここまで整理しておいて話し続けていきますと、こういった背景があるので、基本的には過剰に営業かけてくる不動産投資営業マンは信用しない方がいいですね。
例外としては、明らかに良い条件なんだけど、早く売らなきゃいけないような状況が発生している時を除けば、基本的には過剰に営業をかける必要はありませんというところが一つになってきますので、
信用する相手を見極める知識と経験
さて、その上で今回の後半の部分の話では、一体誰を信用すればいいかというところなんですけど、これはもうご自身の知識と経験を信じろとしか言えないところになってきます。
そもそも、どうしたらいいかわからない、これ相手の言っていることが本当なのかな、嘘なのかな、この情報正しいのかな、間違っているのかなというふうに判断ができない状況になっているというのは、その原因は一重に勉強不足とあとは経験不足なんですよね。
結局、不動産知識のちゃんと勉強ができている、経験が一定以上備わっている、こういった土台があればね、おかしな営業マンがおかしな営業をかけてきたらすぐわかるんですよね、これなんかやべえなと、なんか匂うなと、やんわり断ればいいんですけど、その判断ができないっていうのは知識不足、勉強不足、経験不足が原因というところがなってきますので、
じゃあどうしたらいいかというと、わからないと感じたら、これはね、わかるまで、わかるようになるまではちょっと一旦回のペースは抑えたほうがいいですね、その間に
インプットですね、を増やす、自分のちょっと知らない知識、不足している知識はこれなのかなところを足していく、インプットを増やして知識不足をすると、
あとは経験の部分っていうのは、これはちょっとね、冒頭、今回の音声に限らずたまに言うんですけど、私個人の考えとしては不動産当時ね、小さな失敗っていうのはしてもいいと思うんですよ、
なぜかというと、ちっちゃな失敗をしてもそれをリカバリーすれば経験になりますし、次に繋がっていきますので、
むしろ、あまりにも小さな失敗すら怖がってたら、動けなくなっちゃうんですよね、変えなくなってしまうと、どんなにね、準備して調べてやっても必ずね、ちっちゃい失敗というのはどっかで起きますので、
大事なのはそういうちっちゃい失敗した時にリカバリーする力ですね、乗り越えていくところなので、そういう意味では小さな失敗っていうのはね、してもいいと思うんですよね、
致命傷を避けて小さな失敗から学ぶ
ただ、気をつけなくちゃいけないのは、こう致命傷になってしまうようなあれですよね、大きな失敗、やっぱり金額が大きいですので、もう明らかに割高なものを買って、で割高な借り入れさせられ、
例えばねフルローンとかオーバーローンの、割高な物件をフルローンとかオーバーローンで買わされちゃうと、売る時に残算より安い値段じゃないと売れないので、
必ずこれ、手出し発生して絶対に赤字になるんですよね、でこういったケースだと、もうこれ大きな失敗の風呂に入ると思うので怖いんですけど、
それさえ除けばね、売ってトントンぐらいは丸二になるぐらいの小さな失敗であればね、基本的にはどんどんやって、小さくね、失敗しながら経験値を積むっていう選択肢ね、選んだほうがいいかなと、
ちゃんと書籍とかネットの情報とかセミナーとかいろんな方法ありますけどね、
親の塾とか親会とかそういったところで知識武装、知識を入れていくと、インプットを増やしていくと、
プラス積極的にやっぱ、ずっと物件ね、一等も買えないという状態よりは、まずは失敗しても致命傷にならない範囲で小さくでもいいので買ってみて、
経験値を積んでいくってところですね。
自分の判断力を育てる
この知識と経験値を積み上げていくことで、自分のことを信じることができるようになりますので、
そうなるとね、あんまりないと思うんですけど、こう悪い不動産投資営業マンとかが、明らかにね、おかしなこと、悪いこと営業かけてきたときに、
あ、これやべえな、おかしいなってすぐに気づくようになりますので、そうなったときに1個レベルが上がったかなって自分で実感できる瞬間かもしれません。
はい、というわけで、今回ね、まず過剰に営業かけてくる不動産投資営業マンを信用してはいけない。
では誰を信用すればいいかというふうにね、もう今までのね、タイトルの中で一番長いぐらいのタイトルだと思うんですけど、
それを踏まえて、まあ前半では、そもそもいい物件だったらね、勝手に売れるので営業はしてこないんですよね、営業マンというのは過剰な。
じゃあ営業マンが過剰に営業してくるときっていうのは、どういうときかというと、売りにくい物件、売れない物件っていうとこですよね。
まああれに例外としていい物件なんだけど、早く売らなきゃいけない、タイムリミットがある、期間が決まっているとかね、そういった場合はね、営業かけてくるってこともあるんですけど、
それを除けば基本的には、やっぱこう営業かけてくるっていうのはね、何かしらね、訳があるような物件っていうところがね、一つ言えると思います。
で、後半では、その営業マンが言っていることがね、判断がつかないと、いいこと言っているのか悪いこと言っているのか、正しいこと言っているのか、間違っていることを言っているのか、わからないと。
そういったとき、何が原因なのかというと、自分の知識不足、経験不足だと。
ですので、そういったときは会話ね、少し一旦お休みして、本とか書籍とかセミナーとかね、本と書籍って同じですけどね、同じことを2回言ってしまいましたけど、
書籍やセミナーとかね、親の塾とか、そういったものでインプット増やして、知識量を増やすと。
で、あとは失敗しない、失敗してもいいですね、失敗してもいいですけど、致命傷にならない範囲で、小さな失敗ぐらいだったら、教養して、実践して、経験値を積んでいくと。
で、この積み重ねが自分自身の親としてのレベルアップにつながり、ゆくゆくはね、よくわからない。
営業マンとかの悪徳生物とかにも引っかからないだけのレベルに到達できるというところになっていきます。
はい、いつもいいねを押してくれてありがとうございます。今回も中松がお届けしました。ではまた次回お会いしましょう。