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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。 初心者の方から中級者の方まで、不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日は、不動産投資を8年やって、昔と考えが変わったこと5選と題しまして、
私が不動産投資を取り組んできて、 始める前の時と今ですね、8年経った今を比べた時に、いろんなものが変わりましたね、考え方。
その中でも、特に変わったこと5つをピックアップしてね、 それについてお話ししていければと思います。
これは、言い換えると、初心者の頃だった自分と、ある程度まで成長してきた自分がどういう風にね、変わったかっていうところに直結する話なので、
言い換えると、この変わった後のところですよね。 初めから意識していただければ、
近道できるんじゃないかなと思うんですよね。これから不動産投資をやりたいという方に。
結構役に立つんじゃないかなと思いつつも、どう受け取っていただくかは自由なので、お話ししていければと思います。
じゃあ、ちょっと早速触れていきますと、まず、一番変わったのは、やっぱりインカム重視からキャピタル重視に変わったところですね。
とにかく、動産投資を始めた頃っていうのは、インカム原因ですね。いわゆる家賃、手元に入ってくる家賃とか、キャッシュフローとかを重視していて、
利回り成人とまでは言わないんですけど、とにかくインカムですね。毎月の家賃がとにかく重要。
そのためには、コスト削減して、金利もなるべく低金利で借りて、有識の借り益感を長くするみたいな感じの
インカム重視、キャッシュフロー重視って言葉でも言えるかもしれませんけどね、インカム重視でやってたんですけど、
今は、真逆と言ったら何なんですけど、とにかくキャピタル重視ですね。売却益をとにかくやっていく形ですので、
場合によっては、毎月のインカムがほとんどなくてもいいと打った時に、圧倒的に買った時よりも高く売れる見込みがあるのであればね、
全然いいというふうにやり方してますので、そうした結果、買う物件とかも変わってきましたよね。
インカム重視だとどうしても利回りも高めに追い求めがちになる一方で、キャピタル重視になると極端な話、毎月の収入ゼロでもいいんですよね。
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だから、わかりやすいのが土地かな。サラチを買ってきて、例えば割安な土地とかがたまに売りに出るので、
それをサクッと買ってしまうと。当然売れるまでサラチなので、建物なんもないので家賃も入ってくるわけがないじゃないですか。
なので収入ゼロなんですけど、相場より安く買えればサクッと高く利益乗せて売って、キャピタル取れたりするので、こういった買い方ができるようになりましたね。
多分不動産投資を始めた頃はこんな買い方でできなかったと思いますので。
個人的には成長したかなと思うんですけどね。
一つのポイントかなというところです。インカムよりキャピタルを重視するようになったと。
で2つ目は、ちょっと今の話に通じるんですけど、とにかく出口を意識するようになりましたね。
買う時買う前、入り口の段階ですよね。出口が見えているものしか買わなくなったと。
これは物件なり先ほどの土地も両方に言えることなんですけど、買う時点で5年持った場合、10年持った場合とかシミュレーションをしますし、
そもそもいつまでに売るって決めといて、どのぐらいで売るとか売れるのかっていうのを意識した上で買ってますね。
これが見えない時は買わないですね。やっぱりね。取り組まないというところがありますね。
これをやったことによって、やっぱり負けなくなりますよね。
不動産として買った段階で8割ぐらい決まってしまうというのはよく言われることなんですけど、
それぐらい最初の段階でとにかく相場より安く買うっていうのがすごく大事で、ここさえクリアできてれば負けないんですよね。
相場より安く買うっていうのは要するに出口を見越した話なんですよね。
そもそも相場をより安く買う。つまり相場っていうのが出口での価格というふうに言えるじゃないですか。
例えば、相場が5000万のアパートで相場より安く、つまり例えば4000万円で買えたと。
相場より安く買うっていうのはこういうことなんですけど、その相場っていうのがいわゆる出口になるわけなので、
4000万円で買ったものが5000万円で売れると。であれば負けないという理論というか考え方なんですよね。
これをとにかく意識するようになってます。今まで以上に。
なので不動産投資を始めた時から安く買うっていうのは意識してたんですけど、
その時っていうのはあくまでも今現在の相場より安いっていうのしか意識してなかったかなと。
未来の相場までは考えてなかったかなところですね。
今はその未来、いつ売るかって出口の時期まで踏まえた上で取り組んでるところかな。
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単純に相場より安いってだけではなくてね、1年後による3年後による長期で保有した場合では負けないとか、
そこまで加味した上で取り組めてるかなってところがやっぱり今昔と今で変わってるとこかなと思います。
出口はね、そこをとにかく重視してると。
さて、3つ目はそうですね、これは不動産投資やってみて取り組んでみてわかったところになるんですけど、
蓄フルの終わり抜き修繕と題しまして、
結構その不動産投資始める前とか始めた頃って蓄フルですね。
少し古い物件とかボロ系のアパートなりに物件買ってきて、
それを直して価値を付けて運営していくと。
場合によっては売却してもいいんですけど、そういうのがかっこいいなって思った時期があって、
今も思ってるんですよ、古い物を直して使えるようにするっていうのは素晴らしい技術だと思いますのでね。
DIYとか、別にDIYじゃなくてもいいんですけどね、修繕、価値を付けるっていう感じですよね。
価値を付けることができるっていうのはかっこいい行為だと思うので、
そういう意味で蓄フルを直して価値を高めていくっていうのは良い行為だと思ってるんですけど、
ただそのと同時に、終わりがない修繕と言ったら何なんですけど、
壊れ続けるのでね、蓄フルって。
実際にその、例えば大規模修繕なんかは逆に楽なんですよね。
お金かかるので結構ハードル高く思う人いるかもしれないんですけど、
大規模修繕って屋上防水なり外壁塗装なり鉄部塗装とかっていうのは、
1回やっちゃうと5年10年、倍に言うとそれ以上ですよね。
しっかりやればやる必要ないので、そういう意味では良いんですよ、大規模修繕って。
怖いのが細かい修繕で、室内のエアコンが壊れたとか、
あれかな、
トイレが詰まって、まあ詰まるつもりはなかったけど今まで、
まあその、どこでしょうね。
エアコンが壊れたとか、給湯器壊れたとかそういうのですかね。
あと部屋のクロスとかフローリングが古くて交換しなくちゃいけないとか、
例を挙げたらキリがないんですけど、
そういう終わりなき修繕ですね、細かい修繕っていうのは蓄フルやった時に感じましたね。
ここも管理会社とか、設備会社とかをちゃんと強いところを抑えて、
システム化じゃないですけど、壊れたら細かいところまでは確認、
あとどこまで確認するかですよね、全部大谷さん、私に報告させるのか、
ある程度は権限与えて好きにやってもらうかによって手間変わってくると思うんですけど、
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この辺りも信頼関係だと思うんですよね。
本当に細かいところまで全部一回報告してもらってた時期もあるんですよね、
保有してた物件、もう売っちゃったやつなんですけど、
そうすると毎週じゃないですね、週3、4日くらいメールなりに電話かかってきて、
同じ業者さんからここどうする、あれどうするみたいな感じで、
それだけちゃんと報告してくれるってことはズルとかしてないと思うんで、
ちゃんとしてるところだったんですけど、
その対応がやっぱ大変なんですよね、受ける私ですよね。
私の時間が削られるわけなので。
じゃあ一方で全任にしちゃうと、信頼できる業者とかないんですけど、
信頼しすぎると好き勝手やられて値段を少し抜かれたりとかね、
あるいはそんなに交換しなくていいことを交換されたりとかっていうことも起きやすくなってきちゃうわけなので、
いろんな意味でちょっとこの細かい修繕とかっていうのは課題が残るとこだったなとこだったんですよね。
私の場合はある程度やっても、今2026年時点だと蓄風系のアパートとかマンションは全部売っちゃってるので、
今保有してないんですけど、これはあれかな、面白くもあり怖いところかなってところだと感じました。
あと4つ目、昔と考えが変わったこととところとしては、
人気物件と不人気物件の客付け力が思ってた以上に違う、びっくりするぐらい差があるっていうところかなってところですね。
不動産投資始めたばっかの頃って、ちょっとエリアが悪い物件とかアパートとかでも、
ちょっと家賃を下げるとか、ADを多くするとか、部屋をちょっとパワーアップするとかすれば、
さすがに決まるだろうっていうふうに考えてたんですよね。
実際やったらやった分だけ反応は上がるんですけど、
そうは言ってもやっぱりそもそも不人気なエリアとかだと、部屋探してる人が本当にいないエリアっていうのがあって、
で、やっと出てきたとしても、他の親さんとかアパートの貸し主さんですよねと取り合いになるので、
大変っていうところが一つあるわけです。
選ばれる物件になっても、そもそもやっぱり人が少ないのでやっと部屋が生まれるかどうかということですよね。
一方で本当に恵まれたエリアとか、人に限る人が溢れてるところにちゃんと決まる物件を持っておくと、
本当に退居しても、今の人が入居中で、例えば来月の1ヶ月後に退居しますよと、
連絡くれた後に募集開始したら、まだ今の人が部屋に住んでると、退居前にも関わらず次の申し込みが来ると、
そういったことが本当に人気の物件と全然頑張らなくても、普通に当たり前のように起きていくので、
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何なら次もっと家賃あげようかってあげてみてもまた同じ現象が発生するみたいな、
とにかく楽に決まって家賃もあげていくことができるみたいなエリアとか物件っていうのがあるので、
ここまで違うのか、エリアと物件によってっていうのは、8年やってみて感じたところですね。
言うまでもなく、もうやっぱ楽な物件がいいですね。
人気のない物件とかを仕上げていって、自分でパワーアップさせていくって、
やっと決めて満足にするっていうのも達成感としてはあるんですけど、
そもそも不動産投資に求めているのは、私はやっぱり時間とお金、自由な時間とお金なので、
達成感とかっていうものは、別に求めてないわけじゃないんですけどね。
他の形で得られるところなので、そこは吐き違えないようにしなきゃいけないなと気をつけてますね。
目的間違えちゃうと、自分の人生を豊かにするための不動産投資が、
逆に自分の人生を苦しめるまでじゃないんですけど、
足枷になったりとか重荷になったりしてしまうこともあるので、
そこは気をつけなくちゃいけないところかなと感じました。
最後はそうですね、昔と考えが変わったところっていうか、
意識が高まったっていう意味では納税意識ですね。
私はもともとインターネット広告事業で10年ほど会社やって、
そこで貯めた資金で不動産投資に挑戦してますので、
大きい会社じゃないんですけど、小さいながらも一応経営者という立場でやってきたので、
納税意識っていうのはもともと最低限あったんですよね。
あんまり過剰に節税したりとか、よく税の繰り返しじゃなくて税の繰り返しじゃんとかっていうのもわかってましたので、
最低限は納税してきて、その結果それが不動産投資を始めるときにすごくプラスに働いてスタートを切れたっていうのがあるので、
納税に対する意識っていうのはもともとあるんですけど、
これが不動産投資ね、これこれ8年取り組んでみて、やっぱり納税すればするほど次の物件を買える融資条件が良くなるっていうのは、
今まさにちょうど感じ始めてる時期ですよね。
そのぐらい納税っていうのはね、ある種の広告費って言ったら何なんですけどね、
お金はやっぱり取られたくない、取られるっていう言い方もおかしいかもしれないんですけどね、
払わなくて済むのはやっぱり払いたくないんですけど、
納税ね、やっぱり従わない人多いんですけど、思い切ってやっぱりしてみると、その月の木ですよね、
やっぱり銀行からの目線とか見る目が変わってくるのが明らかに感じるので、
特に売却ですね、すごく売却益が出るような物件を売ったとき、
人によっては数千万とか数億円とか利益出ちゃう人もいると思うんですけど、
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その時にどうするかですよね、
潔く思い切ってバーンと納税すると、次の日やっぱり人生、景色が変わるというかね、
次のステージに行けるし、逆にあんまり納税の重要性が分かってないとか、
分かってないはちょっとあれかもしれないですけど、ちょっと足りてない、弱かったりすると、
よくわからん節税とかに走ったりしてしまう、
それは節税じゃなくて、税の栗の上じゃん、単なるといったものに手を出したりとか、
あとはそもそも、よくあるんですけど、ここ5年10年見てて思うのが、
太陽光発電とかね、コインランドリーとか、あと仮想通貨のマイニングとかね、
聞いたことある人も多いと思うんですけど、
この辺り、全部が悪いわけじゃないんですけど、
気を付けてやらないと、節税のつもりでやったが、
ところ、もう税の栗の便にもならず、ただただ損して終わってしまうってことも起こり得るとこなので、
くれくれも気を付けた方がいいかなと、中途半端なことやるくらいだったら、
結果は納税しちゃった方が絶対にいいっていうところがね、一つかなってところです。
というわけで、不動産投資8年やって、昔と考えが変わったこと5点を見てきましたけど、
1、インカムよりキャピタル重視になった。
2、出口をとにかく意識するようになった。
3、蓄不流の終わりなき修善は怖いっていうのを思い知った。
4、人気物件と不人気物件の企画付け力が驚くほど違うっていうのを実感した。
5、納税意識が高まったということですね。
この辺りかな、午後に絞るとしたらですね。
ですのでね、この音声ファイル聞いてる方の場合、いろんな方がいると思うんですけど、
もしね、まだ不動産投資始めてない、これから始める、あるいは初心者の方の場合、
悪いことは言いませんので、今言ったことを初めからね、ちょっと意識しといた方がいいと思います。
特にね、納税意識、初めからね、騙されたと思って、拡大したい場合ですね、
特にね、その先、もっと物件買いたいとか、融資をつけていきたいって考えてる方の場合だと、
騙されたと思って、ちょっと納税しといた方がいいと思いますし、
何なら積極的にした方がいいですし、
あと、買う物件ですね、もう目先の利回りに囚われることなく、出口を意識するとかね、
その辺りをね、より徹底してやっていくと、
明るい不動産投資ライフが待ってるんじゃないかなってところですね。
はい、いつもいいね押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。