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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。
初心者の方から中級者の方まで、不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日は不動産投資は家賃収入だけ見ていると危険、残債を見るべき理由と題しまして、
いわゆる表向きの家賃収入だけに囚われてしまうと危険であると。
その時に軽視しちゃいけないのが残債、借り入れですね。
これをちゃんと見ておくというところをテーマにお話ししていきたいと思います。
これもいつもの感じでシミュレーション2つ出していって、比較しながら見ていくとお伝えしやすいかなと思いますので、お話ししていきたいと思います。
今回は家賃年収が1000万円の一棟マンションを例にしてみていきたいと思います。
年間毎日になると家賃が1000万円くらい入ってくる物件、そこそこの規模の物件かと思います。
大きめの方かなというところです。
この家賃年収1000万円入ってくる物件を、
例えばAさんは1億5000万円で購入して、それを全てフルローンで買ったとしますね。
全て借り入れなので、1億5000万円フルローンということは、借り入れも1億5000万円ということになりますけど、
の場合と、それに対してBさんは同じ物件を現金で買って、残債がない、借金がゼロの状態ですね。
この2つを比較しながら見ていきたいと思います。
まず、借り入れを前回に活用したAさんのケースを見ていきますと、
1億5000万円の借り入れとなりますと返済もかなり大きくなっていくわけでして、
借り入れ条件にもよると思うんですけど、ここでは借り入れ期間35年で金利用者2.5%で見ておくとします。
その場合どのくらい残るかというと、ちょっと整理しておきましょうか。
物件額1億5000万円、満室時の家賃が1000万円。
空室率とか処刑比率は合わせて一般的な、2つ合わせて20%ぐらいで見ておくとすると、どうなるかというと、
1億5000万円の借り入れに対して年間のキャッシュフローが約150万円ぐらい残る経済になりますので、
借り入れに対して1%ぐらいのキャッシュフローが出ているということになりますね。
借り入れがかなり重たいので、こんなもんかなというところだと思うんですね。
こういった借り方、買い方すると。
決してこれが悪いというわけじゃないんですよね。
例えば1億5000万円で買ってますけど、これもともと相場が2億円ぐらいの物件だったとしたらめちゃくちゃ安く買えてるわけなので、
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売った瞬間にもう儲かる、いわゆるキャピタルゲインを狙っていける物件の可能性もあるわけですので、
決してこの買い方自体が悪いわけじゃないんですけど、ただインカムゲイン、家賃収入に注目した場合だと、
このぐらいしか残らないというところだけちょっと頭に入れておいてほしいですね。
一方でBさんはこの物件を現金で買ったと。
1億5000万円を現金で買えるってどんなやつだって話なんですけど、
それはちょっとさておき、現金で買うということは借り入れが0円、つまり断債が0円ということですので返済がないと。
そうなるとどうなるかというと、同じ年間家賃1000万のうち、
空出率と処刑比率合わせて20%で見た場合、1000万×20、200万円しか景気かかんないわけなので、
残るのが800万円と。
ほとんど返済が0円なので800万円残るわけですね、キャッシュフローが。
Aさんの場合は150万、Bさんの場合800万円残ると。
このぐらい同じ家賃収入であったとしても、買い方でもあり借り方でもあると思うんですけど、
これが影響してくるところがすごく大きいということが浮かび上がってくるかと思います。
どっちが良い悪いではないんですよね。
例えばBさんの場合だと、確かにインカムゲインに見たときはめちゃくちゃキャッシュフロー残るのですごく楽だと思うんですね。
返済のプレッシャーもなくなるので。
ただ1億5000万円を使ってしまっているというか、
使っているというか、入れてしまっているという言い方の方がいいと思うんですけど、
ですので、自己資金が温存できていないので、
次の2投目3投目買うときに圧しかせ、圧しかせではないけど影響が出る可能性があるということですね。
1億5000万円使ってもね、もっと元気に持っている子は別に問題ないんでしょうけど、
1億5000万しかないのに全部使ってしまったという方だったとしたら、
次の物件買うのに大きな影響が出てしまうというところがあるわけです。
一方でAさんの場合は、良くも悪くも思いっきりレバレッジですね。
不動産融資の醍醐味でもあるレバレッジを全開に使えているので、
自己資金が温存できているわけですので、
良くも悪くも2投目3投目買い進めることができる可能性が残っているというわけなので、
決してどっちが良いかどっちが悪いかという話ではないと思うんですよね。
何を基準、何を視点にしてみるかというところですね。
1回整理しておくと、キャッシュフォローですね。
手残りで考えたときは圧倒的にBさん、Aさんは150万しか残らない。
Bさんは800万残っているわけなので、
Bさんの方に圧倒的な軍売が上がると言ったらなんなんですけど、
勝ちと言っていいかなってところなんですね。
一方で、この自己資金を温存できているかできていないかの視点で見たら、
逆にAさんの方が圧倒的に自己資金を温存できているので、勝ちというかね、
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その視点で見たときはAさんの方が優れているということが言えますね。
Bさん使っちゃってますので。
ですので何を視点にして考えるかによって、いい悪いが違ってくるわけですけど、
一つ言えるのは、この不動産投資は家賃収入だけ見ていると危険であって、
ちゃんと残済も頭に入れて見ておく。
二つの視点を組み合わせて見ていくのが大事なのかなと。
もっと言ってしまうと、不動産投資というのはいわゆる多面的な視点ですね。
今回は家賃収入と残済だけに注目してますけど、
実際のところはエリアであったりとか、蓄年数であったりとか、将来性であったりとか、
様々な要因・要素を組み合わせて見ていく必要があって、
これの見方が上手な人ほど不動産投資家としては優れていると言っても過言ではないと思いますので、
それを踏まえて、今回は家賃収入だけ見ていると危険で、
残済も見ておきましょうという話につながってくるかなというところです。
でもすごいインパクトですよね。全然違いますね。
同じ物件を買って、同じ家賃収入を得ているのに、借り入れをしているかしていないかによって、
方や手残りが150万、物件価格に対して1億5千万に達して年間150万しか残らない方もいれば、
ちょっと極端ですけど、現金で買ったりすると800万円残るので、
物件価格に対して5%以上の割合を占めるわけなので、
1%、5%と聞くとあまり大差感じないかもしれませんけど、
そもそも金額が大きいのが不動産投資なので、
150万と800万といった差につながってくるので、
なかなか面白くない、怖いところでもあるかなというところです。
仮に1億円の規模で家賃収入1000万円の規模で話していますけど、
これがもし10倍で考えてみるとなかなか面白いのかと思います。
例えばAさんが物件規模が15億円で年間家賃収入1億円だと、
その場合だと年間の手残りが1500万ということになりますね。
一方でBさんは物件の合計価格15億円で年間家賃が1億円、
手残りは8000万ということになるわけですね。
1500万と8000万の差になってきますので、
規模が大きくなればなるほどパーセンテージでの差は変わらないんですけど、
金額での差は圧倒的になってくるわけですね。
一応1500万と8000万ですので、かなり6500万の差になってきますので、
これが大きくなればなるほどその差はどんどん広がっていくところも言えますので、
面白いところかなと思います。
さすがにその規模まで物件規模を買い進めるとなると普通のやり方じゃ無理なのだよね。
もともとのスタートラインの金額、属性が年収が高いとか資産をすでに持っているとか、
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あとは取り組むエリアですよね。
やっぱり関東よりは関西の方が拡大という視点で見たら有利ですし、
あとはどういった物件を買っていくかですよね。
蓄不流の方が利回りは確かに出ますので、
買い進められる買い方をしているのであれば、
そして将来的に売却できるのであれば、悪くないかなと思いますしね。
一般的にはどういったエリアでどういった買い方をするかも大きく影響してくるところではあります。
少し後半話に逸れてしまいましたけど、
今回は不動産投資は家賃収入だけ見ていると危険、
残済を見るべき理由と題しましてお話ししていきました。
同じ家賃収入であったとしても、
そこに残済、どのくらいの借り入れがあるかによって、
手の甲に残るキャッシュフローは大きく違ってくる。
Aさんの場合は150万、Bさんの場合は800万も残る。
その差は650万。
これが規模が大きくなればなるほど、
その大きくなるのも忘れてはいけないポイントとなってきますので、
頭に入れておいてください。
いつもいいねを押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。