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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。 初心者の方から中級者の方まで不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日は不動産投資で破産する人は何を間違えているのかをテーマにお話ししていきます。
さて、不動産投資、うまくやると資産を築けて、日頃の生活も豊かにできる余裕が生み出すことができる素晴らしい方法かなと思うんですけど、
その反面、やり方を間違えてしまうと、もう破産してしまったりとかね、ただストレスで苦しいだけの状態になってしまう。
そんな一面もある、怖い一面もあるのが不動産投資なわけですけど、今回破産してしまう人、法人でやっている場合だと、
まあ倒産という言い方もできるかもしれないんですけど、個人であり法人であり、うまくいかなくなってしまう人は何を間違えているのかというところで、
これ、私もお話しする前からかなり時間をかけて考えてみてたんですけど、
先に結論を言ってしまうと、現金の見通しが甘い。これなんですよね。
これに尽きると思うんです。破産してしまう人、倒産してしまうという人は、現金の見通しが甘い。
これの一言に凝縮できるかと思います。
なぜ現金という言い方をしているかというと、逆から見ていくと、
そもそも不動産事業に関わらずなんですけど、赤字であったとしても、現金があれば会社で潰れないんですよね。
個人であったとしても、赤字の状態でも、現金があれば破産しないんですよね、そもそも。
これ、大事なところなんで、もう一度言っておくと、赤字であったとしても、
現金があれば会社は潰れないと、個人も破産しなくて済むと、ここなんですよね。
それを念頭において見ていくと、
例えばそもそも不動産投資事業で、個人でやっていたとしても法人でもどちらでも一緒なんですけど、
うまくいっていないケースってどういったケースかというと、
売上が減って支出が増えているという状態だと思うんですよね。
結局売上が上がっている、伸びている、十分出ていれば会社はうまくいきますし、
あと支出ですね、余分なコストとかが抑えられていればうまくいくわけですね。
入ってくるお金が多い、出ていくお金が少ない、この状態が作れていれば利益って出るものなんですけど、
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それが利益出なくなっている状態、どういう状態かというと、
売上が減ってしまっている、支出が増えている状態。
不動産事業の場合だと、売上が減るというのは、いわゆる家賃が減ってしまっている状態ですね。
家賃が減るってどういうケースかというと、空室になってしまうとか、
あとは部屋が埋まっているけど取れる家賃が下がってきているとか、
この辺りかなところですよね。
あと支出が増える、これはいろんな要因があって、
今、修繕費のコストもどんどん上がっていますので、修繕コストが上がっていると。
あとは金利が上がれば支払金利が上がりますので、支払利息が増えてしまうので、
支出になりますので出てくるお金が増えているとか、
こういった状態が続くと、売上が減って支出が増えている状態なので、
どんどん利益は減っていって圧縮されて、苦しい状態になっていくかなところです。
ただね、そんな状態であったとして、
仮にそれがかなりひどい状態になるといわゆる赤字という状態になるんですけど、
それであったとしても現金があれば潰れないんですよね。
破産もしなくて済むというところなので、
これを踏まえると何を間違えてしまっているかと、
破産する人、倒産してしまう人というのは、
言われたら現金の見通しが甘いというところを冒頭でお話し、
先に結論に行ったところなんですけど、
ところに繋がってくるかなというところなんですよね。
ですので、これ別に不動産投資に限らないんですけど、
例えばさっきのゾンビ企業という言葉を聞いたことがある方がいるかもしれないんですけど、
ゾンビ企業って増えているんですよね。
これは不動産事業じゃなくて、
世の中のいろんな業種の会社があるんですけど、
たくさんの会社がある中でも、
ただただ潰れないだけで、
ずっと赤字垂れ流しているけど潰れないだけで、
ただ存続しているだけのような会社というのが一部ありまして、
ゾンビ企業。
なんでそういった会社を潰れないで何とか持っているかというと、
うまくいっている時代にすごく資産をたくさん持っていて、
その資産を食い潰して生きているだけという状態もあれば、
補助金とか助成金でしょうね、
そこら辺をフル活用して、
借りりでもしまくってギリギリまで潰さないで何とか生きているだけ、
生存しているような状態。
こういったゾンビ企業というのが結構な数多いんですよね。
特にコロナ禍以降はそれが顕著になっていて、
会社の倒産件数とか増えている一方で、
何とかただただ潰れないで残っているだけのゾンビ企業というのも
一定数いるわけですよね。
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そういったゾンビ企業の特徴としては、
現金を一応潰れないだけの現金を持っているから何とか潰れないわけですよね。
大体が借り入れとかになってくるんですけど、
何とかたくさん借り入れしてきて、
日ごろの支払いコストとか払って、
それを払えるだけのものは持っていれば赤字だし、
巨額な負債も抱えているけど何とか潰れない状態というのができるわけなんですよね。
ですので、破産とか倒産というのを焦点に当てた場合は、
赤字であろうが、巨額な負債を抱えていようが、
とにかく現金あれば潰れないんですよね。
最終的には絶対どこかのタイミングで潰れるわけなんですけどね。
延命、延命、延命ってやつですね。
ということは意外にできると。
会社の場合だったら倒産、破産させて最終的にはするかもしれないんですけど、
とりあえず現金から潰れないところなんですよね。
その視点が逆に甘いと、
もっともっと粘れるのに、何とかできるのに、
もっと早々と現金が見通しが甘いと、
早くして潰れてしまうということが起きてしまうと。
この代表的なのが、いわゆる黒字倒産という言葉なんですよね。
会社自体はちゃんと利益が出ていると。
県産場も利益が出ているんですけど、
でも現金がないと。
ないと払えるものが払えなくなってしまうと、
倒産ということになってしまうので、
この辺りちょっと面白いところでもあるんですよね。
黒字でも現金がなくなってしまうと潰れちゃうと。
赤字を垂れ流していて、負債を抱えていても、
現金があれば何とか潰れないと。
赤字なのに何で現金があるの?って思う方がいるかもしれませんけど、
仮例でしょうね。
そうしておけば、赤字でも現金は一応ある状態になりますので。
ですので、冒頭のお題の、今回のテーマでもある
不動産投資で破産する人は何を間違えているのか?
と題しまして、
現金の見通しが甘いというのが私の見解になります。
これね、切り口変えたら他の話も多分できたと思うんですよね。
いわゆる不動産投資がうまくいかない人の特徴とかね、
そういった感じの切り口にすれば、
全然ガラッと違う話もできたと思いますし、
あとそもそも、例えば売上が、
じゃあ何でうまくいかないかというと、
売上が減っているからと。
家賃が何で減っているかというと、
買ってる物金が良くないとか、見通しが甘いとかね、
そういったお話もいろいろできたと思うんですけど、
今回はあえてそっち系しないで、
現金のあるかないかに焦点を絞ったお話をしてみました。
というわけで、不動産投資で破産する人、
何を間違えているかというと、
やっぱり現金の見通しが甘いと。
これは拡大するかしないかのところにも関わってくるところなので、
現金のちゃんと温存というのはね、
しっかり頭に入れておくのがいいかなとね。
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ついつい現金に余裕があるとね、
使ってしまうというかね、
入れなくて必要以上に自己資金が出てしまったりとか、
必要以上に財布の紐が緩くなったりするという人もいるかもしれないんですけど、
本当に自己資金は、
人間でいうと血がないと生きていけないのと一緒で、
不動産投資事業においても、
やっぱり現金があって事業を回してくれているのね、
血液みたいなものなのでね、
とにかくそこにこだわって大事にしていくところがね、
ポイントかなと思います。
やっぱりこれの考えがある人っていうのは、
そうですね、やっぱり余裕がある状態なのに、
ちゃんと物件、常に売りに出していて、
高値でもいいので出しておいて、
高値で買い付けが入ったら、
持っててもいいんだけど、
高く買ってくれるならって感じでね、
売って、ちゃんと一定の利益を出して、
現金をストックしておくみたいな感じのスタンスの人も多いと思いますので、
現金の見通しを甘くならないようにね、
常に気を付けるのがいいかなってところの形でね、
締めくくりたいと思います。
はい、いつもいいねを押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。
![[Biz]黒字倒産から考える](https://image.listen.style/img/rEI7i_kHd4UehzZz05aEehghz-Kly1fKeaigAmXlfvA/resize:fill:80:80/aHR0cHM6Ly9kM3Qzb3pmdG1kbWgzaS5jbG91ZGZyb250Lm5ldC9wcm9kdWN0aW9uL3BvZGNhc3RfdXBsb2FkZWRfZXBpc29kZS8xMTQ0MDczOS8xMTQ0MDczOS0xNjY2ODgxOTA4ODIyLTFmZjViNWEzYWZlYTQuanBn.avif)
