物件探しシリーズの概要とSUUMOでのチェックポイント
今日も一日、ありがとうございました。この放送は、一級建築士のフミが、AIと情報処理を使って、理想の家づくりをするためのヒントをお届けする放送です。よろしくお願いします。
今日は、中古マンションリノベの中の物件探しについてお話したいと思います。
前回までは、2回にわたってお金の話、物件を買うという、マンションを買うというお金の話について2回に分けてお話ししたんですけども、
今日は、物件探しですね、マンション探しについてお話ししたいと思います。物件探しは結構ボリュームがあるので、多分1回では済まないと思うので、
どうだろうな、3回ぐらいに分けてお話できたらなというふうに思っています。
じゃあ、その3回でどんなことをお話しするのかというのをざっと頭出ししておくと、まず最初は4つぐらいに分かれていて、
まず最初は内覧に行く前に物件を、物件サイトで探す、具体的にSUMOとかで探す、この時のポイントみたいなのを1つ目でお話ししたいと思います。
2つ目は、実際にSUMOとかで探して、行きたい物件がこれだという物件が絞られたら、次何するかというと、
内覧とか内見とか言って、実際にその家に見に行くわけですよね。この見に行く時のポイントっていうのを2つ目でしゃべろうかなと思います。
3つ目は、ちょっとこれコラム的な話になるんですけども、私は結構地震に強い建物みたいな、そういったところを専門としているので、
地震に強いマンションの見分け方、見極め方みたいなことをちょっとコラム的にお話ししようと思います。
これはちょっと私の専門性の話なので、そうですね、コラム的ですけども、ちょっと厚めに語ろうかなと思います。
最後4つ目は、この物件探しにおいては、業者に入ってもらうことが大事ですよっていうお話をしたいと思います。
具体的に言うと、リノベーをしてくれる、リフォームをしてくれるリフォーム業者に、この物件探しから入ってもらうことが大事ですよ。
そんなお話ができたらなというふうに思っています。
という感じで、4項目盛りだくさんなので、今日から1つ1つやっていきますけれども、多分どうだろうかな、2回、多分3回ぐらい。
いつも話が長くなってしまうのが常なので、そうですね、3回ぐらいかけてお話ししようと思います。
ということで、まず紹介はSUMOで見るときに何を見るのか、こういうお話をしたいと思います。
なので、まず実際に現地に行く前にどんなことを見るのかというお話になります。
このステップがめちゃめちゃ大事で、この一番最初のステップですね。
というのも、ここでしっかりポイントを抑えないと、ポイントを抑えないまま現地の内覧・内見に行くと、何も得ないまま内覧・内見が終わってしまうんですよね。
内覧・内見って結構申し込むのにも手間ですし、あとは先方のスケジュール、不動産屋さんのスケジュールとかマンション自体のスケジュールとかもあるので、
と我々のスケジュール、当然共働き夫婦の方が多いかなというふうに思ってるんですけども、その中で自分たちのスケジュールを空けるのってめちゃめちゃ大変じゃないですか。
それに相手の不動産屋のスケジュールをマッチさせて、それでいざ行くと。
行くにも当然近所のスーパーに行くわけではないので、どっか遠い場合もあれば近い場合もあるし、
その目的のマンションに行って1時間とかそれぐらい見て、それで帰るみたいな、それだけでもめちゃめちゃ骨が折れるんですよね。
じゃあこれ何回もできるかっていうと、そうではなくて、この内見に行く数っていうのを絞っていかなきゃいけない。
そのためには第一ステップのスーモで何を見るか、内見に行く前に何をするかというのがめちゃめちゃ重要になってくるわけです。
SUUMOで見るべきではないポイントと見るべきポイント（お金）
ちなみに私は去年、中古マンション買って去年リノベーションしたんですけども、そのときに20回、20件内見に行きました。
これが多いのか少ないのかちょっとわかんないんですけども、どうだろうな。
どうですかね、皆さん、内見行ったことある人、20件以上行ってますかね。
なんか感覚的にはちょっと多いのかなと。
なのでちょっと行き過ぎたなと、迷い過ぎたなというふうな自解を込めてちょっとお話ししたいと思います。
ということでスーモでまず何を見るかなんですけども、簡単に言うとスーモに載ってることは全て見たほうがいいですよね。
逆にですよ、逆に内覧ではスーモとか載ってないところを見るっていうのが内覧の基本なので、
内覧に行く前にはもうスーモとかに載ってる情報はもうくまなく全て見るっていうのをやったほうがいいかなと思います。
これが極論というか理想の話です。
スーモに載ってることとかネットに転がってる情報も全て見る、これぐらいの勢いで行ったほうがいいんじゃないかなというふうに思います。
とはいえですよ、とはいえそんな全部見るとか、くまなく見るとか、全部スーモに載ってるのを1から上から下までスクロールして見るとか、
それを何件、何十件、何百件とやるわけなんですけども、そんなことは現実的ではないのでないですし、それだけでも疲弊してしまって疲れてしまって、
ただでさえ時間がない中でそんなことをやるのって結構精神的にも参ってくるんですよね。
本来は楽しいはずの新居探し、いいマンションあるかなみたいなドキドキみたいなそういった感覚が、
このくまなく見るとか情報を集めるみたいなそういった作業によって本当にマイナスなネガティブな作業になってしまうのは絶対に何が何でも避けたいので、
全部見ましょうっていうのは理想なんですけども、そこからちょっと力を抜いて最低限ここを見ときゃいいよねっていうポイントをちょっとお話ししようかなというふうに思います。
まず最初見るべきポイントをお話しする前に見なくていいポイントをお話ししようと思います。
見なくていいポイントは間取り図ですね、間取り図。
間取り図はザクッと言うと間取り図はもう見なくていいと私は思っています。
というのもリノベーションをするということはその間取りとかを全部取っ払ってすっからかんにした状態で自分の好きな間取りにするっていうのを前提としているので、
もともと売られている中古マンションの間取りっていうのはあんまり関係ないんですよね。
なので間取り図が当然SUMOとか見たら一番に目に行きますよね、間取り図とお金ですよね。
間取り図と値段、何千万円っていうのと間取り、これの2つが目に行くと思うんですけども、
このうちの間取り図っていうのはとりあえず見なくていいという風なだけ覚えておいてもらえたらなと思います。
これだけで情報量が結構減ると思います。
見なきゃいけないポイントっていうのは何個もあるんですけども、私が真っ先に思いつくのはお金関係ですね、お金関係。
お金関係は前回のお金の話でもちょっと触れたんですけども、大きく分けてマンションに関わるお金関係は3つあります。
1つはマンションの代金ですね、マンション代金、中古マンションが3000万円出てましたとか2000万円ですとか、
当然誰もが見ますよね、めちゃめちゃ気になりますよね、いくらなんだろうって。
それがあると、それはもう全員見ると思います、真っ先に見ると思います。
それ以外にも2つ大事なお金がありまして、それが管理費と修繕積立金ですね。
この2つの数字っていうのをちゃんと見ておく。
で、本体のマンションの価格と含めると3つの数字ですね。
3つの数字をちゃんと見るっていうのをやってほしいなと思います。
で、これやると何が便利なのかっていうと、すぐまずは、そうですね、すぐ比較ができるんですよ、比較。
他のマンションとの比較っていうのをまず容易にすることができる、この第一歩がこの価格を見るっていうことになります。
ですので、スーモーとかを開いたら漠然として、漠然と見て、1件、2件、3件、10件、100件って見るんではなくて、
比較をする、比較をするっていうことを念頭に置きながら見てほしいと思います。
そのための第一歩として、このお金を見るっていうのが一番やりやすくてとっつきやすい比較になります。
で、その中でも本体価格何千万だけで比較するのではなくて、管理費と修繕積立金、この2つもちゃんと含めて3つの数字を横並びに比較してやるっていうのがめちゃめちゃ大事になります。
ですので、まず第一歩はこのお金を見る、そしてお金を比較してみるっていうのをやってみてください。
住戸数から見るマンションのメリット
あとは数値的な話で言うと、私が結構重視していたのは、そのマンションに何個入ってるかですね、何世帯、何世帯って言ったらちょっと表現違うかもしれないですけど、何個入ってるか、何十個入ってるかっていうのを抑えるようにしてください。
これも数もだいたい載ってます。このマンションには100個家が入ってるのか、10個家が入ってるのか、そういったものを書かれるようになっています。
これ、なんでこの数字を見るのかっていうと、一般論で言うとこの数字が大きいマンションをお勧めする人が多いです。
私もこの数字、この何個入ってる、10個数っていうんですかね、が大きいマンションっていうのを皆さんに勧めるようにしています。
その理由は何個かあるんですけども、3つぐらいありまして、一つ目が先ほどの管理費修繕積立金に直結するんですけども、この10個数が多いマンションほど管理費と修繕積立金が少ない傾向にあります。
逆にこの10個数が少ないところだと、管理費と修繕積立金が多い傾向にあるので、お金の負担を抑えるという意味では、この10個数が多いところを選ぶっていうのがお金的にはメリットがあるというふうに言われています。
次に10個数が多いことのメリットの2つ目なんですけども、ちょっと間接的にお金の話になるんですけども、管理状況、管理がしっかりしている傾向にあるというのが10個が多いマンションの傾向になります。
というのも先ほどの管理費の話にもなるんですけども、10個数が多いと潤沢に管理費を集めることができます。それによって管理を外注して管理会社ですね、マンションの管理を専門にやっている会社というのがあるんですけども、そこにちゃんとした管理をお願いするということができるようになります。
それによってちゃんとマンション全体の管理が管理会社というプロの目で、プロの品質でちゃんと管理を行える状況ができると、これが10個数が多いマンションのメリットになります。
一方でよくあるのが10個数が例えば10件とかそれぐらいの規模になると、その管理会社を雇うお金がないので自主管理と呼ばれる、自分たちでマンションの管理をやろうぜと。だからマンション内のパトロールとかゴミ捨てとか掃除とかそういうのを自分たちでやる。
もしくは掃除は誰々会社にお願いして、ゴミ捨ては誰々会社にお願いしてみたいな感じ、それらを自分たちで決めるっていうのが自主管理なんですけども、そういうのをやっていかなきゃいけないんですね。これによってちゃんと本当にその10人、10個10人がめちゃめちゃプロフェッショナルに機能していれば完璧な管理ができると思うんですけども、
だいたいはそうではないので、わりと素人さんの集まりになることが多いので、そういった場合に自主管理をするとそんなに品質の高くない管理になってしまうというのが10個数の低い、少ないところのメリットになります。その逆が10個数が多いところのメリット、管理が品質が担保される、品質が高いまま維持されるというのがあります。
これが2つ目ですね。3つ目が10個数とは直接関係ないんですけども、10個数が多いとマンションの規模が大きくなりますよね。それによってマンション自体の耐震性が高い可能性が大きいというのがあります。
これはちょっと後で私の専門の耐震性を見抜くみたいな、そういったところでもお話ししようと思いますけども、一般的に規模が大きい建物、例えば5階建てではなくて10階建てとか横に広いとか、そういった規模の大きいマンションになると耐震性が高い傾向にあるとあります。
ですので、それですなわち10個数が多いですよね。10個数が10件のマンションよりかは10個数が100件のマンションの方が当然回数も高くなりますし横にも広くなるというので、そういった建物は耐震性が高い傾向にあるというのが3つ目の10個数多いメリットになります。
という感じで、10個数を見るとメリットとかデメリットとか、私が今デメリットっていったポイントを皆さんだったらメリットに感じるとか、そういったことが比較できますので、この10個数というのを比較表に入れてもらえたらなと思います。
管理会社と場所の確認方法
続きまして、見るべきポイントは管理会社ですね。先ほど管理の話がちょっと出ましたけども、それに通じるもので管理会社を見るっていうのが、見る、比較するっていうのがいいなと思います。すごいポイントかなと思います。
というのも、一説によると、私はあまり聞いたことないんですけど、一説によるとマンションは管理を変え、みたいな言われてることがあるみたいなんですね。これは言ってることは私も非常に腑に落ちることがあって、マンションっていうのはただ住むところだけではなくて、
当然汚れたり、先ほどゴミもたまったり、窓がちょっと割れたり、手すりの塗装がなくなったりとか、そういったところでいろんな劣化とか、毎日のトラブルとかゴミとか、日常的な業務とか、そういったのが発生するんですよね。
なので、自分たちが住むそこではなくて、マンション自体を適切に保っていくっていうことがめちゃめちゃ大事になるんですよね。その保っていく作業が管理と呼ばれる行為なんですけども、この管理をちゃんとやってるマンションに住むっていうのがめちゃめちゃ重要なわけです。
これがちゃんとやられてないマンションに住むと、例えばゴミ捨てがちゃんとルール通りになってないとか、本当に廊下にゴミが放置されてても誰も注意しないとか、誰も回収しないとか、そういったマンションに出くわすこともあるんですよね。
なので、その管理をしっかりやってるところを選ぶ、そういうマンションを選ぶっていうのが重要なんですけども、これはどこを見るかっていうと管理会社ですね、管理会社。
もっというと、その一つ前の管理を会社に委託しているのか、自主管理、先ほど言ったように自主管理しているのか、これもSUMOに載ってますので、そこを見ておくといいんじゃないかなというふうに思います。
管理会社は何を見るかっていうと、これはご自身で調べていただきたいんですけども、管理会社なんとかみたいな感じで会社の名前が載ってると思うんですけども、ぜひそれを調べてみてほしいです、ネットで。
そうすると、その会社の情報が出てきます。それを見て、いろんな、例えば全国で何千件、何万件と管理をしています。うちの会社はそんな感じですみたいなところと、あとはホームページもなんかしょぼくて、なんかこの会社本当にいろんなところ管理してるのかなみたいな会社もあるし、いろんなクオリティがあるんですよね。
なので、もう本当これはぱっと見の印象で構わないんですけども、管理会社をSUMOで見たら、その管理会社を検索してみると、ウェブサイトで検索してみて、その会社のホームページに行ってみると、そのホームページを見たら一目瞭然で、その会社の本気度合いというか規模感とかいうのがわかりますので、その本気度合いとかが出てる会社とか規模がある程度大きいとか、また実績がちゃんとしている会社とか、
そういうところが管理している会社っていうのを選ぶようにしてもらえたらなと思います。それも一つの指標として比較表に入れてもらえたらと思います。
結構どうだろうな、10件ぐらいマンションを調べて管理会社を並べてみると、良さそうな会社、よく見る管理会社っていうのが3件ぐらい見つかると思いますので、この3件は割と大手なんだなみたいなのが見つかると思いますので、この3件が出てきたらちゃんとしてるなっていうのが割と慣れてきますので、
この管理会社っていうところも、割とニッチなところなんですけども、ぜひ見てもらえたらなというふうに思います。最後、SUMOで見るポイントなんですけども、最後は割と当たり前というか、多くの人が見るポイントっていうのを紹介します。
これは場所ですね。当然ですよね、場所。マンションの場所は絶対見ますよね。駅から近いのかとか、小学校から近いのかとか、スーパーから近いのかとか、いろんな視点、スーパーとか重視するんだったらスーパーから近いほうがいいし、お子さんがいるんだったら小学校とか中学校保育園から近いほうがいいしっていういろんな尺度で、通勤する方だったら駅から近いとか、そういったいろんな尺度でその場所っていうのを見ると思うんですけども、
ご自身のそれなりご自身の尺度でその場所っていうのをちゃんと見るようにしてください。当然住所とか載ってますので、それをGoogleマップとかに貼り付けたらピンってピンが立ちますし、あとはこれ大事なのがストリートビューですね。ストリートビューって今言うのかな。
Googleマップで街の中を歩けるやつあるじゃないですか。あれをぜひやってもらいたいですね。マンションの位置を上から地図上で見るのではなくて、その周りをストリートビューで歩いてみてほしいです。
これをやることで実際にここにスーパーがあるなとか、あとは私が実際会ったのが隣が神社みたいな雑木林みたいなところが隣にあるマンションがありまして、地図上では割と緑みたいな感じで、自然豊かなんだなみたいな感じで地図的にはあるんですけど、実際にストリートビューをやってみるとめっちゃ薄暗いんですよね。
マンションの全面が薄暗い。これは多分夜とか絶対なんかありそうな雰囲気みたいな感じのマンションもありました。これは地図上で見ると自然豊かなんですけども、ストリートビューで見て初めて得られる情報っていうのがこんな感じでありますので、場所を見るのは皆さんやると思うんですけども、
ストリートビューでも見てみるっていうのはやってみたらいろんなことが見えてくるんじゃないかなというふうに思います。
という感じで、それも場所っていうのも駅から近いとかスーパーから近いとかそういったものをメモって比較表に入れるっていうのが大事です。
これもやっぱり比較してみないと、メモって残しておかないと、このマンション、駅から近いんだっけ、スーパーから近いんだっけみたいな、忘れちゃいますので、必ず調べたことは比較表にメモっておくっていうのをやるようにしてください。
物件探しの最終的な判断基準：優先順位と理想の暮らし
ということで、今日ちょっとまとめなんですけども、まず数もで見るべきポイントっていうのをお話ししました。
これはいろんな、もう隅から隅まで見るっていうのが理想なんですけども、そうとも言えないので、比較的代表的な、私が見たほうがいいと思う優先順位の高いところをちょっとピックアップして今日はお話ししました。
一つはお金関係ですね。建物の総額もそうだし、あとは管理費とか修繕積み立て金っていうのを見るのがいいよという話をしました。
あとは住戸数ですね。住戸数、何世帯何戸そのマンションに入ってるのかっていうのもいろんな、その住戸数から見えてくるものがいろんなことが見えますので、その住戸数っていうのも抑えておいたほうがいいと。
あとは何でしたっけ、管理会社ですね、管理会社。マンション管理を変えとか言われますけども、ちゃんとした管理がされてるっていうのが非常に重要ですので、その管理をする、管理会社、会社がちゃんとしてるのかっていうのをちゃんと見るというのが大事です。
最後に場所ですね、場所。これは場所は地図上で見るだけではなくてストリートビューでちゃんと歩いてみると、疑似的に歩いてみる。こういったことが歩いてみることでいろんなものが見えてくるっていうのもありますので、それもやるようにしましょう。
ということで、物件サイトですね、SUMOとかそういったものを見るときのポイントをお話ししたんですけども、これで大前提が先ほど言ったように比較するですね、比較する。ただ見るだけじゃなくて、10件とか100件とか見ていくと思うんですけども、それらを比較するっていうのが非常に大事なので、比較するっていうのをやってみてください。
で、もっと大事なこと、もっと大事なことを最後に言いますと、この比較してじゃあどれがいいんだって、どれを内見に次のステップに内見に進めようかなって思うときにどう選ぶかっていうと、どう選ぶと思いますか。
で、これはですね、私が何回かお話ししている自分たちの優先順位とか、すいません、ちょっと大きい音が入ってしまいましたけども、自分たちの優先順位とか価値観とか判断軸、暮らしの理想の暮らしとか、そういったものがちゃんと決まってないと選ぶっていうことができないんですよね。
ですので、この物件探しをする本当の大前提としては、自分たちの優先順位は何なのか、理想の暮らしは何なのか、何を重きに置くのか、これを決めるっていうのがめちゃめちゃ大事になります。
それを決めた上で、例えばですけど、子育てが大事って言うと、ちょっと漠然としてるんですけども、子育てが大事ですと、そのもうちょっとブレイクダウンすると、毎朝の送り迎えがスムーズにできるのが優先度高いです。
あと一つは、広いリビング、子育てが伸び伸びとできる広いリビングが大事ですとか言うと、まず立地、場所で言うと、小学校とか保育園とかから近いっていうのがめちゃめちゃ優先度高くなりますし、あとは、今日出なかったですけども、平ベースですね、広さ。
建物全体、家全体の広さ、70平米よりかは80平米のほうが当然リビング広く取れますので、この広さっていうのが優先度高くなるかなと思います。
ですので、先ほどの言ったように子育て側を優先するとか、そういったような感じで、自分の暮らしの優先度っていうのを作りながら、作った上で物件探しをするようにしてもらえたらなというふうに思います。
ということで、今日もちょっと20分ぐらい、25分ですね、25分喋ってしまったので、この辺りにしたいと思います。
次回も物件選びの、次は内覧ですね。内覧でどういうところを見るか、そういったところをお話しできたらなというふうに思います。
それではまたね。バイバイ。
