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今日も一日、ありがとうございました。 この放送は、一級建築士のフミが、AIと情報処理を使って、理想の家づくりをするためのヒントをお届けする放送です。よろしくお願いします。
中古マンションリノベーションにかかる費用の全体像
今日は、中古マンションリノベのお金の話をしたいと思います。 お金の話ですね。皆さん結構、中古マンションリノベとか家づくりをするにあたって、お金の話っていうのは切っても切れない。
めちゃめちゃ興味がある分野なのかなというふうに思います。 なので、そのお話ですね。
特にこの中古マンションを買ってリノベーションするっていう、そういう分野、そういう出来事について絞って、それのお金の全体像みたいなお話ができたらいいなというふうに思っています。
なので、よろしくお願いします。結構お金の話深くて、いろんなお話したいことがあるので、ちょっとお話が長くなってしまうかもしれないんですけども、ご容赦いただけたらと思っています。よろしくお願いします。
まず何から話せばいいのかというと、まず中古マンションリノベにかかるお金って何があると思いますかね。どういうお金があるか。
真っ先に思いつくのがこの二つかなと思います。一つがまずマンションを買うお金ですね。マンションを買うお金、物件価格。
二つ目がリノベーションするお金、リフォーム費用ですね。この二つがメインのお金、皆さんが想像する、一番想像されやすいお金かなというふうに思います。
それは本当に正しいんですけども、今日言いたいのが、この物件価格とリノベ価格、この二つだけ見てればいいよっていうのはめちゃめちゃ間違いですよと。
その二つだけ見てると非常に大きい落とし穴にはまってしまいますよと、こういうことを言いたいと思っています。
ですので結論はそれなので、もうここで閉じてしまってもいいわけなんですけども、閉じないでくださいね。最後まで聞いてもらえたら嬉しいと思います。
物件価格とリノベーション費用以外の諸費用
まず何が言いたいかというと、例えば物件価格が2000万円ですと、マンションの価格が2000万円です。リフォーム価格が1000万円ですと。
じゃあ今回我々がやりたい中古マンションリノベは2000万と1000万足して3000万ですと。じゃあ3000万ですみたいなことにはならないんですよね。
これが今日言いたいポイントなんですけども、この3000万以外にもいろいろと考慮しない、考慮しないといけない価格っていうのがあります。お金っていうのがあります。
まず関わってくるのが、よく言う消費用と呼ばれるものですね。これは物件価格とリノベーション価格、両方にもろもろと乗っかってくるような価格、金額なんですけども、これは時と場合によるんですけども
大体8%か10%、8%から10%の消費用が乗ってくるというふうに言われています。私の場合は大体8%ぐらいが物件価格とリノベーション価格、この足し算ですね。この合計にさらにこれに8%から10%の値段が乗ってくる、そんなイメージです。
ですので、先ほどの例に出したように2000万円のマンションを買って1000万円でリフォームします。3000万円です。こうなった場合に消費用っていうのは2400万円から300万円かかると。
これ簡単にするために300万円としましょうか。300万円ということで3000万円だって思ってたら大間違いで、まずこの10%、消費用10%っていうのが300万円かかると。まずこれは最初に抑えておきたいポイントかなというふうに思います。
住宅ローンの金利、返済期間、頭金の重要性
ですので、まず合計価格が3300万円になりました。ここで次に注意すべきものっていうのは、住宅ローンの話なんですけども、住宅ローンの金利ですね。金利から月々の価格、月々の支払額を算出する。これがめちゃめちゃ重要だと思っています。
ですので、この3300万円だとか3000万円だとか、これを把握するのはいいんですけども、これだけ把握しても何をして、この金額が多いのか少ないのかっていうのがわからないんですよね。ここで多いのか少ないのかっていうのを把握するために何をするかっていうと、月々の支払額に換算する。これをするんですよね。
じゃあ具体的にどうしたらいいのかっていうと、これには二つ要素があって、まず金利ですね。住宅ローンを組む、大体の人が住宅ローンを組むと思うんですけども、この金利が何パーなのかっていうのを把握しなければならない。これが一つ目。ごめんなさい、二つって言いましたけど三つですね、三つ。一つ目が金利。
二つ目が返済期間ですね。返済期間。よく多分大半の人が35年ローンを選択すると思うんですけども、いろいろ選択肢があって、もっと短く済ませたいっていう人は20年ローンを選ぶ場合もありますし、あとは最近ですと40年とか50年っていうローンっていうのも各銀行が選べるようにしていて、その年齢によっては金額、その年数が選べるようになっています。
ちなみに私は40年ローンを選びました。これが二つ目ですね。三つ目が頭金の額ですね、頭金の額。先ほど3300万円って言いましたけども、3300万円フルでローンを組むのか、フルローンとか言いますけどもフルでローンを組むのか、あとはじゃあ300万円だけ頭金入れて3000万円、残りの3000万円をローン組むかとか。
もっと言うと1000万円頭金、現金めっちゃ持ってて1000万円頭金に入れて、残りの2300万円を住宅ローン組むかっていう頭金の多さっていうのが二つ目のポイントになります。整理すると一つ目が金利、二つ目が返済年数、返済期間、三つ目が頭金の多さ。
この三つによって3300万円という総額から月々いくらなのか、いくら返済すればいいのかっていうのが算出できるわけです。
だいたい計算すると、例えば3300万円フルで借ります。フルでローン組みます。頭金0円です。
で、いった場合によくある35年ローンで金利が今で言うと変動金利が1%ぐらいなので1%落としましょうか。フルローンで3300万円フルローンで1%の金利で35年で返済を考えると、これがちょっと暗算で出てこないんですけども
だいたいね、12万円ぐらいですかね。月々12万、本当かな。12万、なんか嘘っぽい気するな。ちょっと待ってくださいね。もう一回計算しますね。
2、8、2、8、3、6か。ちょっと待ってくださいね。8か。8×4か。13万円ぐらいですね。ちょっと待ってください。暗算ができなくなってしまったのでこの辺りにしておくと
ごめんなさい。分かりました。9万5千円ぐらいですね。9万5千円ぐらい。分かりました。9万5千円。整理しますよ。3300万円をフルローンで頭金0で35年間で金利1%で借りるとします。
こうすると返済金額が9万5千円ぐらい。だいたい9万5千円ぐらい。間違ってたら申し訳ないです。9万5千円ぐらいっていう感じになるんですね。っていうふうに求めることができます。
これはもうネットとかで住宅ローン返済とかで調べるとこの数式みたいなのが載っていて、それで多分入れていけば入力してポチってやれば1クリックで9万5千円ですっていうふうに出てくると思います。
ですので皆さんまずこれは毎月返済額がどれぐらいになるかっていうのは抑えるようにしておいてください。
この毎月の返済額が分かると何ができるかっていうと自分の今の家計とかあとは月収とか給料とかと比べっこができるんですよね。
9万5千円ですと。例えばですけども今の賃貸に住んでる方であれば今の賃貸の家賃が10万円だと。
だったら9万5千円は高いよね安いよねっていう判断ができる。
例えば月収手取りが手取りの給料が自分と妻と合わせて40万円ですと。
40万円だったらこの9万5千円、住宅ローン9万5千円は高いよね安いよねっていうのが計算ができるわけです。
ですので総額の3300万円っていうのを聞いた時点ではこれが多いのか少ないのかって判断できないんですね。
ですのでこの毎月の返済額に換算して9万5千円っていう金額が出て初めてこれが多いか少ないかっていうのが判断できると。
まずこれを抑えるようにしておいてください。
管理費と修繕積立金の考慮
次行きます。
じゃあこの9万5千円これで家に関する支払額が全てなのかっていうとまだそうではなくて何がこれに乗ってくるかというと代表的なのがプラス2つあります。
一つが修繕積立金ですね。
もう一つが管理費ですね。
この2つをひっくるめて修繕管理費とか管理費修繕費とかそういうまとめた呼び方で呼ぶ場合もあるんですけどもこの2つは分かれていて管理費と修繕積立金この2つが先ほどの9万5千円に乗ってくるわけです。
例えば管理費が1万円修繕積立金が1万5千円だったら合計2万5千円ですよね。
この2万5千円が先ほど求めた住宅ローンの9万5千円に乗ってくるわけなので毎月の返済額っていうのが12万円になるわけですね。
先ほど9万5千円しか見ていなかったら9万5千円か家賃と比べて今の家賃10万円だから安いじゃんって思っちゃうと思うんですけども
これに実は管理費と修繕積立金っていうのが乗ってきますので実は12万円だったと。
そう考えると今の家賃10万円で月々12万円?そうするとなんかめっちゃ高いじゃんっていう風になるんですよね。
というのでこの管理費と修繕積立金を漏れなく見込んでおくこれがめちゃめちゃ重要になってきます。
というのが大事なポイントですね。ここで忘れてはいけない忘れてはいけないというか抑えなきゃいけないポイントっていうのが
この管理費と修繕積立金というのはマンションによってめちゃめちゃバラバラです。めっちゃ安いところもあればめっちゃ高いところもある。
もっと言うとめっちゃ管理費が安いところもあればめっちゃ管理費が安いのに修繕積立金が高いところっていうのもある。
逆にめっちゃ修繕積立金が安いのに管理費がめっちゃ高いところっていうのがある。
こういう風にこの管理費と修繕積立金合計値の高い安いっていうのもあれば
管理費が高いとか修繕費が高いっていうこういう2つのバランスも全然変わってくるマンションによって変わってくるんですよね。
ですのでこの2つの値段っていうのはSUMOとかのポータルサイト物件サイトにもバーンと載ってますので
物件を検索する際っていうのはもう漏れなく物件価格2000万と同時ぐらいに
じゃあ管理費と修繕積立金もいくらなのかなっていうのを漏れなく見るっていう習慣を身につけておいてください。
それだけこの管理費と修繕積立金っていうのはめちゃめちゃ重要になっていきます。
物件価格と管理費の比較による支払い額の考察
はいっていう感じですね。ここで結構罠なのが
例えばですけど先ほど物件価格2000万って言いましたけど2000万のマンションと2100万円のマンションがありましたと
100万円違いますね100万円違う。
これの差とじゃあ管理費が1万円のところと1万円のマンションと15000円のマンションがありましたと
2つのことを合わせると物件価格が2000万円これ安いですね物件価格が2000万100万安くて管理費が15000円
管理費が5000円高いマンションと2つ目物件価格が2100万円
さっきより100万円高いですね物件価格が2100万円で管理費が1万円さっきより管理費は5000円安いと
この2つのマンションどっちが年間の支払い額高いと思いますか
ちょっとシンキングタイムなんですけども要は物件価格が100万円高くて管理費が5000円安い
この状態は毎月の支払い額でいうと高いか低いかどっちかですね
これ答えを言うと物件価格が100万高くて管理費が5000円安い
こっちの方が年間の支払い額は安くなります
分かりますか物件価格が100万高いでも管理費が5000円安いこっちの方が年間年間じゃない月々が月々の支払い額は安くなります
どういうことかっていうと先ほど求めたように先ほど総額3300万円が月額で言うと
月々のローンの返済で言うと9万5000円でしたっていう計算をしました
これを100万円で計算するとこの100万円物件価格ローンの価格ですね
ローンの価格が100万円って言うと月々の支払いが2800円になるんですね
ですので総額物件価格が100万円アップするのすると月々の支払い額は2500円アップするんですよね
なので物件価格が100万円上がったその代わり管理費が5000円下がったっていうのであれば
月々の支払い額的には物件価格が100万円上がると2800円月々上がるんですけども
その代わり管理費が5000円下がったらマイナスになって管理費で言うと5000-2800で2200円毎月の支払い額は下がるわけですね
ですのでこうやって物件価格だけで見て2000万と2100万だったら2000万のほうが絶対安いよねローンも安く
毎月の月々の支払いも安く抑えられるじゃんじゃあ2000万にしようじゃなくて
管理費とか修繕積立金この値を見なきゃそういうのが判断できないってわけですね
さらにさっき5000円とか2500円とかの違いなんですよ
100万円の差が毎月にならすと5000円とか2800円とかそういった何千円の世界になってくるので
月々何千円っていうのと100万円物件価格100万円っていうのが同じレベルで語られるんですよね
実際は同じレベルなんです
でも人間っていうのは多分100万円って聞くとうわめっちゃ値上がりしたって思うし
月々2800円というとまあ2800円ぐらい大したことないよねって思っちゃうんですよね
この感覚のずれっていうのがありますのでこの感覚のずれっていうのも意識しながら
実は月々2800円って物件価格で言うと100万円ぐらいになるんだよっていうのを意識しながら
管理費と修繕積み立て金っていうのと向き合っていただけたらなというふうに思っています
次回予告とまとめ
でちょっと話すことがあと2つぐらいあるんですけどもどうしようかな
そうですねちょっとあと2つは時間も時間ですし
後に明日とかに回したいと思います
明日はローンの組み方ですねローンの組み方とあとはもう一つ
またちょっと別の次元のお金の話またちょっと別のお金があるよっていうお話をしたいと思います
ですので今日お話ししたまず総額がありまして総額だけ見てもダメですよ
所費用っていうのがありますよそれが10パーセントぐらいかかりますっていうお話をしました
その次に管理費と修繕積み立て金っていうお話をして総額からまず毎月に直しましょうと
総額3000万じゃなくて毎月9万円を換算しましょうとこれが大事ですよっていうお話をして
それにさらに修繕積み立て金と管理費が大事なのでこの大事残で議論することが大事ですよっていうお話をしました
これが今日のまとめなんですけども
次回はそれに住宅ローンの組み方みたいなお話をしようと一つしようと思います
二つ目がちょっとプラスアルファみたいなお金の話をしようと思っていますので
ちょっと楽しみにこちらも楽しみにしてもらえたらと思います
ということで今日ちょっと20分ぐらい近くしゃべってしまったんですけども
ここまでお聞きくださりありがとうございました
今日の話は以上なんですけどもこんな感じでお金の話とか中古マンションリノベ全般に関わるお話っていうのを
もうちょっと私の実体験ベースのお話をメールマガジンの方でお届けしておりますので
この概要欄にメールマガジンへのリンクっていうのも載せておきますし
あとはメールマガジン登録すると無料プレゼント
中古マンションリノベに役立つ無料プレゼントも受け取れるようになっておりますので
メールマガジンに登録するとともに無料プレゼントにもゲットしてもらえたら嬉しいと思います
ということで今日は以上としてしたいと思います
それじゃあまたねバイバイ