00:05
はい、ANMAのアップデートラジオ始まりました。おはようございまーす。
よし、はい、元気を出していきたいと思います。
はい、今日は平日の今、何だ?夜か。
うん、19時頃だ。
はい、今日、勤賞でしたね。
あの、勤賞、そう、設備のね、破損でですね、あの、
リフォーム融資をね、することにしたんですよ。
いつもの、銀行担当さんと、その、だべりながらね、あの、勤賞が終わりました。
まあ、だべりは、もう、勤賞はね、えーと、ね、名前とか住所をそろそろ書いて、反抗して、パッてこう、終わるだけだったら、もうすぐね、
えー、20分、30分で終わるはずだったんですけどね。
なんだかんだ話し込んでて、もう、ミヤトークしてたら1時間半ぐらい、しゃべり込んじゃいました。
でね、まあ、その後は、まあ、いろいろやったな、メダカの世話したりね、えーと、観葉植物の土の入れ替えとかね、
えー、豚丼のタレでね、豚肉焼いたりね、わちゃわちゃして、過ごしておって、まあ、夕方からね、風呂屋でも行こうかなーなんて思ってたんですけどね。
あのー、そうそう、LINEのね、やり取りがですね、夕方頃ね、えー、しはじめて、こう、なんだかね、その、LINE上でですね、随分とね、面白い情報を受けたり、パスしたりしてね、
な、なんだ、テンションが上がってきちゃっても、テンション上がってくるようなね、まあ、楽しいLINEだったんですけど、
その、なんだ、これはね、もうね、一人ミーティングはせねえかと思ってね、あのー、そんなことを言いながら、こう、夜からね、こう、風呂屋ちょっとやめて、秋物件に行きましてね、えー、鎮氏木工タイム、
うん、まあ、結局一人ミーティングだ、ふふふ、そう、あのー、秋物件に来て、一人ミーティングしてます、幸せな時間でございます、はい。
で、本題で、そうそう、あのね、思い出したことがあるんですけども、これ本題にしたいんですけどね、あのー、14、5年前ですかね、
宇童さん界隈で有名なその、たま、玉川、玉川なんとかさん、忘れちゃった、玉川さん、玉川さんの本にね、えー、玉川さんの本何冊か買ったんだよな、で、その14、5年前の本で掲載しておったね、そのー、
3月の方にね、おまけのエクセルシートがあったんですよ、で、そのエクセルシート結構ね、良くてですね、そのー、物件を買う前にいろんな、えーと、数値を入れるって、えーとね、年間のね、その初期資金がどれどれで、こう年間の収入とか入れて、
03:17
えー、想定、夜勤、想定経費とかね、税金とか、えー、空室率とかこう、わじゃじゃ入れて、じゃあ1年後どうなるとか、じゃあ2年後どうなる、3年後どうなるって言って、こう右、こうセルの右側にね、あのー、列か、列展開していくんですよね、右に展開していって、じゃあ10年後、20年後どうなりますか、みたいなね、
あのー、そういう分析するエクセルツールがあったんですよ、うん、で、1年後、2年後、3年後ってこう、えーと、縦軸にずらずらずらずらいろんな経費とか売り上げとか載ってて、えーとね、想定売却価格とかもね、算出してくれて、そのー、そうなんだよな、売却価格も当時はさ、あれなんですよ、
分析する上で、徐々にね、売り値が下がっていくっていう、そういう、あのー、ま、それは常識だったんでね、あのー、そういう設定でやってる、あのー、表示するんですよ、で、でも、売り値が下がってくっつっても、家賃収入がね、年間でどれくらいあるっていうのがあるから、トータルでね、じゃあプラスが出んの、あのー、5年目だったらプラスが出んのか、いやいや、5年目はまだマイナスだぜとか、
10年持てば、家賃収入あるんで、えーと、売り値は下がるけどトータルでプラスだよなとか、そういうのがね、判定できるね、あのー、すごくね、優秀なExcelツールでね、あのー、なかなか周一の分析ツールで結構良かったんですよね、で、あれ結構、うん、使い倒していて、そのー、当時購入前のね、あちこちの物件をね、見学して、
そしては、そのExcelにね、入力して、将来どうなるんだろうね、確認しておりました。でもね、そのー、おーし、これ儲かるぞーっていうようなね、物件はほとんどないですよ、ほとんどない。で、この玉川さんのExcelツールでね、洗練された覚えさん達って、もしこのExcelツール入れたら、なんか優秀な数値がポンと出てくるのかなーなんですね、不思議だったんですよね。
うん。少なくとも、自分がまあまあ、ネット上とか紹介してもらって、買うような物件で、この物件は優秀だから、買っちゃいなさいよ、みたいな判定が出るようなものはなかったんで、とてもね、な、謎でした。
06:01
で、その、別方面で、別方面で、その満室経営新聞だったかな、今、名前違うのかな、満室経営新聞っていうのがありまして、有料のね、ペルマガみたいな、それを購入していたんですよ、なんか安い値段でね。
で、大屋さんの財布の中身レポートなんてね、面白いコンテンツがあって、その月々のね、あのー、大屋さん、3人、4人ぐらいの大屋さんのね、各物件の収支をね、こう、隠さずにね、あのー、見せてくれるサービスがあったんですよ。
で、物件の購入価格とか載ってて、えーと、家賃収入も載ってるし、銀行の返済の数字も載ってる。で、そのね、成年された大屋さんたちがその連載してるんで、こう、リマリ半端ないぞーとかね、こう、見せてもらえるわけですよね。
で、さすがにね、住所とかは掲載してないんですけど、外観写真とかあったりね、あのー、所在する町とかはね、書いておったんですよね。あれね、すごくね、熟読していたんですよね。
何年か、あのー、購入して読んでました。で、そうするとですね、その、成年された大屋さんの物件が、こう、空室出るときあるんですよ。で、もちろんね、住所載ってないんですけど、その市区町村は分かってるわけですよ。
で、どこそこの町にある、どれくらいの広さの家賃設定、おいくら万円くらいの部屋が空いてるってことが分かってるわけですよ。
そうすると、これ賃貸募集してるんじゃないの?ってね、あのー、思っちゃってですよ。その、募集サイトにね、何々町のその賃貸募集のサイトとかググってみるとね、見覚えのあるね、アパートがね、掲載されていたんですよ。
そうするとね、所在する場所も分かってしまってね、現地にね、見学に行ったりして勉強しておりましたね。
で、そうそう、ここからね大事なんですけど、部屋数も分かるし、家賃も分かるし、購入価格も分かるわけですよ。有料の情報を買わせてもらってるんで。
で、物件地方見に行ったりしたと。で、もうそこ解像度上がってるわけですよ。で、あーと思って、玉川さんのエクセルシートに、このね、洗練された大谷さんのね、物件、当て込んでみたらどうなるんだろう?ってね。
09:12
意気揚々として、家帰ってですよ。意気揚々として、入力してみたんですよ。で、乗り回りいいの分かってるし。で、あれ?って思って、結果ですよ。そのエクセル入力してですよ。あれ?って思って、そんなに大きくするような数字出ないじゃん、っていうことが分かったんですよね。
洗練された大谷さんの物件も、利回りはすごいとはいいね。玉川さんのエクセルツールでは、そんなにいい数字でもないんだなっていうのがね、分かって。満点の物件なんてきっとないんだろうな、なんつってね。そういう閃きをね、もらったんですよ。
で、それまで玉川さんのエクセルに入れて、これがダメだ、あれがダメだって足切りしてって言ったレベルをですよ、大幅に甘くして、大幅に甘くしてって言ったんですか、めくらめっぽく甘くしたわけじゃないですけど、要するに洗練された大谷さんの物件レベルぐらいまで甘くして、物件を探すようになりました。
あれ、よかったな。ここまでは甘くしていいんだ。そんなにこのエクセル判定ツールで激推しモードにならなくても、ちょっとマイナスになるじゃんぐらいのモードでも、買っちゃってなんとかなるんじゃないかっていうふうにひらめきが出てきたんですよね。
すごくね、その分析ツールを当て込みながら、自分の中でもどれくらいまで甘く設定してやればいいかっていうのがなんとなくつかめて、結果的にいろんな分析ツールを入れ込んで買っていきましたけどね、かなりいい物件が買えました。今から振り返るとなんですけど。
おそらく、タムカーさんのエクセルは分析するために結構強めのストレスをかけてアウトプットしておるのかなーなんてね、それで理解したんですけどね。
エクセルツールとね、大谷さんの財布の中身レポート、この2つの情報を組み合わせて、何かね、現状を打開できたようなね、そういうことがあったのを思い出しました。
12:01
14、5年前のお話だったかな。はい、そんなことを思い出してみました。はい、今日も一日アップデートしていきましょう。
キャッシュフローゲーム英語版でボローしまくっている大谷あんまでした。ありがとうございました。よし。
