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はい、今晩もリノベの時間をやっていきたいと思います。
先週に引き続き、岡崎さんのお話をお伺いしたいんですが、
先週は、ちょうどアメリカに行って帰ってこられたっていうところからの話、
しわ町でのオガールの話を聞いていきたいなというふうに思います。
タイトルを公開したいと思います。
リノベの時間!
この番組は、マダサシ断熱計算でおなじみの桜東洋重機株式会社と、
大阪県在といえば株式会社リクシルの提供でお送りします。
はい、こんばんは。大阪港区でリノベーションをやってます。
美想空間大島です。
こんばんは。アシスタントの三浦です。
お願いします。
先週、ブワッて話が終わりました。
そうですね。
アメリカに行って。
そうですね。パチンコも打ってたっていう。
そうですね。
だからやっぱり、先週も話したんですけど、
そんなに大きく世代が変わらないんですけど、
この厚みがないだろうなって。
吉村も同じことやってるし。
法律は作られてなかったですよね。
法律は勉強したんですけどね。
そこの違いが。
今週は、僕ら。
そうですね。
持って帰る話を聞こうと思います。
よろしくお願いします。
この番組は、全国のリノベーションと街づくりで活躍する
多彩なクリエイターや事業家をゲストにお招きし、
トークセッションでお送りする30分です。
では早速、今日のゲストをご紹介いたします。
先週に引き続き、株式会社オガール代表取締役、岡崎正信様です。
よろしくお願いします。
お願いします。
多分ね、わかる。
いつも普通に岡崎さんでSなんですけど、
様々でしたね、今ね。
厚みが。
厚みが操作せいられましたね。
自分のプレッシャーに負けたね。
そうですね。
まあまあ、その厚みを感じつつ、質問してこいよっていう選手をいただいたんで、
今週はね、オガールの本間のところですよね。
あれがなんで、多分今からスタートみたいな話だと思うんですけど、
スタートラインまでが相当難しかったでしょうし、
いろいろね、動かないこともあるやろ、それをすべて突破していったわけですから、
それの話も聞きたいし、
僕はちょっとね、一応業界のプロって言ったらあれですけど、
リノベーションプロだと思っているので、
プロとしてこの辺がちょっとわかれへんとか、
僕らの街でこうするんやとか、
いろんな全国の街のプレイヤーが聞いているので、
各地でもってやるには、こういうことかなっていうところまで届ける質問ができるといいなと思っているんですが、
03:01
先週は一旦行政、お国で働いて、
実家の家業に戻って、
でも違う建設業の収まるのはどうかなと思っているときに、
声をかけてもらって、大学院に学び直して、
アメリカに行って、
街づくりの手法を勉強されたのところで一旦終わったんですけど、
そこから。
建設業の人間が街づくりやるっていうのは、
僕本当筋がいいなと思ってるんですよね。
要は昔ですよ、
いわゆるバブルが崩壊して平成9年、平成10年まで、
建設国債が大量に発行されて建設業がうるおって、
つまりそれは建設会社が、ニューディリ政策っていうやつですよね。
社会資本投資をすれば経営が良くなるっていう、
それは条件があって、人口が、
いや少子化ではないってことですよ。
人口ピラミッドがきれいに推移してるっていうのが大条件なんだけど、
日本そうじゃなかったじゃないですか。
なので建設業だけがやっぱりうるおう社会ってないんですよ。
だから建設業がうるおいたい、建設業として頑張りたいと思うのだったら、
やっぱり町元気にするっていう、いわゆるアプローチが絶対に必要なんです。
だからその町づくりを学んでアメリカに行って、
アメリカの町づくりに末は感動して、
それをさっきから出てるオガールっていう何かって言ったら、
もう私が現場に入る10年前にシワ町っていう小さな町がね、
3万人の町が28億5000万円借金して買っちゃった土地なんですよ。
それが買ったら社会資本を建てる金がなくなったっていうね。
昔いましたでしょ、ファミコン買ってソフト買えないやつ。
あんな状況、ああいうの見てバカだなって思ってたじゃない。
大人たちがそれ普通にやってるわけよ。
土地買ったけど建てる金なくなった。
あの土地ってもともと何する計画で。
あそこに公共施設を集約させるという目的だったんです。
もともとはあそこに駅もなかったんですよね。
でも駅もすべてやる前提であの土地を買った。
そうしたらもう金がなくなって、
10年間塩漬けされて雪捨て場に使われてたわけよ。
町民からは日本一高い雪捨て場ってバカにされてたの。
だって28億5000万かけてさ買って。
当時の28億ですもんね。
しかも当時、四和町の一般会計の予算が年間で120億しかないときですよ。
4分の1以上ですね。
それを借金して買っちゃって、
これを元気にしないとそもそもうちの会社が元気になるわけじゃないと。
だからアメリカで学んできたことを、
ここの10年間塩漬けにされている土地にアレンジしたらこんな計画ですっていうことを町民の皆さんに発表しますって。
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それってどっちが先なんですか?
その土地、あれなんとかなるんちゃうかな。
手法を学びにいこうなのか、とりあえず町づくりの手法を学びに行った後、
あれが繋がるかも、後付け。
後付けで、俺が東京に大学に行って、アメリカに行って勉強してるってことを、
うちの町長が、当時の町長が耳に入って、
それで俺のことを塩漬けになってる土地のど真ん中に連れてきて、
岡崎君、なんとかしてくれって言ったのがきっかけよ。
藤原町長が。
藤原前町長が。
前町長ですね。
それでわかりました、アメリカで学んできたことを計画に、私なりの計画にして、
やっていきましょうって言って、町長にご了解をいただいて、
それで町民の皆さんにお話ししましょうって。
そんなに来ると思ってなかったよ、町民。
そしたら250人くらい来たのよ、説明会に。
そして俺説明したわけ。
アメリカから帰ってきて、すげえ生意気で、ルー大芝状態で横文字だらけでしゃべったら、
その2日後に地元紙に黒船って書かれた。
新聞に黒船って書かれるんだよ。
つまりそれくらい民間主導の町づくりっていうのが、日本ではほぼ認知されてない。
それが何年のときですか。
2007年ですよ。
だからまだ15、6年前の話ですよ、これ。
公民連携っていう言葉すらほぼないから。
そうですよね。町づくりおぎゃあ、リノベーションまあまあ、はいはいくらいですよ。
そんな時代にそういうこと言っちゃったから、新聞記者もびっくりしたんですよね。
黒船ですよ、海に面してないあのシワ町でどうやって黒船組んだバーガーって思ったけど、
そういう状況から始まった。つまり誰も期待してないし、なんだあいつみたいな。
議会の中に別名、議会でしょ、シワ町議会の中に別名、岡崎正信調査特別委員会っていうのが作られて、
なんと69回にわたって審議されるわけ、俺が。
それは提案に対しても含めてですか、それとも個人に対して。
個人ですよ、基本個人さ。建設会社のせがれが町民にとって大事な土地を開発するなんて、
あいつは利益誘導しかしないんじゃないかっていう制約説で見られるわけ。
それは結構だからこの町長の後押しもあったし、でも突破するしかねえっていう。
だから議会である議員さんが私のことを急断するわけですよ、何も悪いことしてないのに。
俺はその議員に対して言いたかったことは、お前らが買った土地だろ、じゃあお前らでなんとかしろよって言いたいくらいですよ。
だけどノーアイデアのくせに文句ばっかり言ってくることにすっげえ腹立ってたんだけど、
09:04
それ以上に腹立つのが町長だったわけ。
うちの議会は反問権っていうのがあって、議員が質問してくれたりしてそれを質問で返せるっていう権利が町長があるわけ。
反問権って言うんですけど、そういったことを言った議員に対して町長が逆質問するわけ。
じゃあ岡崎君より優秀なやつを今すぐ連れてこいってここに。すぐ反抗してやるってそいつ契約って。
できるのかって。町長発信ですよ、だから議会。
この町長さんは結構運送業か何かをされた経営者でもあって、そこ素晴らしいんですよね。
でも彼、前町長が言うことは本当に涙が出るくらい嬉しい言葉を言うわけ。
今までの町づくりは活性化できないやつがやってきたから活性化しねえんだって。
なんでそんなの分かんねえんだお前らはと思って。議員に対して言うわけ。
でも69回やった。
69回ですよ、調査特別委員会。
それ例えばスタートラインに立つ前の話ですよね。
だけどそこで感情的になったったらさ。
だからアメリカで学んできたね、やっぱりマーケティングなんですよ。
マーケティング一言で言うと、今風で言うと。
僕が大事にしたマーケティングっていうのは、アメリカで学んできて本当そうだなと思ったことが、
アメリカの町の中心には何があるって話なんですよ。
簡単に言うと老いたち。都市はどうやってできていったかって話。
じゃあ都市が最初にできて、どんな小さな町、200人の町であろうが1000人の町であろうが、
それこそ200万人の町であろうが500万人の町であろうが、町の中心になるのは一緒なんです。
何?教会。
教会ってお祈りするところでしょ?お金使うところじゃないよねって。
つまり普遍的集客掃除は経済活動をしない人たちが集まるところなんだって。
その教会の前に何ができるって言うと広場ができるわけ。
広場の周りに初めて人が来るからカフェができるわけ。レストランができるわけ。
つまり町を作るときに大事なことは、塩漬けになった土地の町の中心を作り始めるときには、
普遍的集客掃除が絶対に必要だって。
どんな時代でも客が来る、人が来るという仕掛けがあれば、そこで商売したい人たちが集まるわけだって。
それが俺が前作った中心市街地活性化法逆だったわけよ。
行ったときにレクチャーしてくださった方がいて、
そのときに集客する人数の条件の話のところに経済活動しない人っていうのを、
なんでなんかなってやつを。
そういうことだよ。
そこを説明につけ加えてほしいかもしれない。
やっぱほら、ジジイだから。説明したのも。
聞き取れなかったらかもしれない。
12:01
相当黙ってくからね、おじいさん。
絶対みんな聞きに行くべきだと思うんですよ。
めちゃくちゃあれはすごい良かったし。
マーケティングでしょ。価値筋をどう作っていくか。
不動産の価値を上げるために、初発何する何するって。
そしたら連鎖的にこう起こるよねっていうストーリーをまず作るっていうことがすごい大事だったから。
じゃあ塩漬けのところに普遍的集客装置って何?って言ってコンテンツを考えたわけ。
それを今までの街づくりっていうか、今でも行われてる街づくりで間違ってるのは、
何を作るから議論するからおかしくなるわけ。
だから隣町にあるからうちの街にも欲しいとか。
マーケティングの話一切しないんだもん。
その不動産の価値を上げるというディベロッパー的な発想で施設を考えないから。
だから隣町にもある、もう既にライバルがいるものを欲しがるわけよ。
流行ってるやつとかね。
流行ってるやつ。
なるほど。
だってタピオカ屋の隣にタピオカ屋やらないじゃん普通。
それやるのよ普通に。
しかもちょっと終わったコンテンツを。
で、打ち手として作ったのが何を真ん中に。
それで図書館。
図書館ですよね。
で、あと老朽化した役場を移すこと。
あとスポーツなんです。
スポーツ。
っていう普遍的な集客装置を。
今出来上がってる真ん中にバレーボールのアリーナがあって、図書館があって、
庁舎があって、サッカーがあって、
あれはもともとゼロの時から計画された。
ゼロの時からあれは営業活動です。
何個か多分ポイントがあったと思うんですけど、
まずは説得のところですね。69回のそこから始まってますけど、
それがあって、資金調達があって、
この2つあとは人間関係的なところとか、
信頼みたいなところですかね。
これをどういう順番で構築していくか。
まずマーケティングの話からすると、
その普遍的集客装置を年間30万というのを、
人口の10倍は来るよという。
そしたらこんな街ですよ、どんな時代でも来ますよ。
こういった街を作るので、
ここで商売したい人いませんかっていうアナウンスメントをいろんなところでするわけ。
そしたら40社の方が手を挙げてくれた。
それってどこでアナウンスをしたんですか。
JCやってたし。
いろんな。
とかいろんな広報誌に載っけたりとか、
それこそパブリシティー売ったりとか。
その時ってどの資金でやってたんですか。
一番最初。
一番最初の資金は、まず会社作ったわけよ。
しわ町が。
資本金1000万で。
その1000万と、
しわ町が調査費として出してくれた700万円とか。
やるを前提にPR活動のところから会社を作って、
15:04
その資金計画でやりだした。
俺一人で始めたんだけど、
それで先週視察対応してくれたトッツさんが来て、
新卒で弘前大学、佐々木臨みっていうね。
名前だけ佐々木臨みなんだけど。
そういうやつを雇って。
けど彼女には、
ほんとマジで大学で待ち続けて研究してきましたって言って、
すっげえ分厚い論文を俺に渡すから、
しょうもない。
めんどくせえやつだなと思って。
いいか、あなたの仕事はな。
毎日街をうろついて、
200字以内でブログ書けって。
写真は2枚以上使えっていうのを、
あいつ10年間やったんですよ。
すごいアーカイブですよ。
最初40ページビュー、
最大14万ページまで。
しわちょうでです。
ネタえぐい。
えぐいよ。
毎日。
毎日。
雪降って、
犬の散歩したら、
犬のマーキングのおしょうべんの跡があるじゃん。
あれ写真撮ったりして。
それがネタになるね。
これくらい雪が積もりました。
素晴らしい方ですよね。
それを当時ね、
モーニング娘。っていうの流行ってたから、
オガール娘ってパクって、
オガール娘っていうキャラクターで作って。
そうかですけどおもろいですね。
それでやって、
それでまず結構地道にやったら、
本当にすごい情報発信になって。
そういうのも地道にやるわけ。
それがいわゆるマーケティングで、
それで40社の方が来てくれた。
その次に大事なプロセスが、
40社の方々が払ってくれるお家賃だとか、
条件があるわけじゃん。
契約期間とか。
それを全部ヒアリングして、
そうはいったって40社来たからって、
俺喜ばないわけ。
この人たちにまず聞いたのが、
払ってくれるお家賃聞いたの。
これが絶対家賃なんです。
事業をやるときに、
特に街作りもそうなんですけど、
絶対変えちゃいけない絶対値なんです。
お客さんが払ってくれるお家賃が。
これを定数とか絶対値で扱わなきゃいけないことを、
変数にするアホがいるわけ。
思い込みで。
例えば小川の場合は壺5000円だったんですよ。
壺5000円だよけど、
間違った人は、
いやいや5000円って言ってるけど、
これくらいの建物を建ててこうなるから、
もう7000円8000円取れるよって大丈夫だよって言って、
事業計画を書いて破綻するんです。
だから事業をやるときには、
絶対に変えちゃいけない数字と、
どんどん変えてもいい数字っていうのを
見極めなきゃダメ。
こういうのもアメリカで学んだの。
定数と変数の設定。
18:02
今回はテナントに入りたいって言ってる人が払ってくれる
お家賃から投資額を決めて、
そして銀行から調整したら、
いやいやそうは言ったって、
こんな10年間もほったらかしにされた塩漬けた土地だから、
銀行は10年以内に返してもらわなきゃ貸せませんって。
つまり信用がないから。
となると利回り10%近く取らなきゃいけないわけよ。
逆算していけば、
建設コストが決まってくるわけ。
お客さんが払ってくれる、
貸してくれる銀行が貸してくれる条件から逆算して、
投資額を決めるっていう、これがやり方。
一番最初の資金調達は原則は銀行資金?
銀行ですよ。
10年で返せって。
結果、そうやって最初にすげーストレスかけて作ってるから、
10年で全部関西。
全部借金返し。
真ん中の一番最初のプロジェクト。
図書館が入ってるオガールプラザっていうやつ。
あれは一番最初はこうしたら、
棚子ももう決まってる。
その棚子を決まってる事実を担保に銀行からお金を借りたってことですね。
マッチのプロジェクトでもあるし、
一応長々申してるし、
銀行もそれは応援してくれて、
まずはそこを最初ランディングさせた。
けどね、俺はね、銀行に対しても物言うんですよ。
お金貸してくれるって。
よく銀行ってこういう風に言うんですよ。
私たちはリスク取ってますって。
金利も取ります。
個人保証も取ります。
担保も取ります。
そしてリスクは取ってますって。
どこが取ってんねん。
俺はそういう風に言われた銀行には、
個人保証も取る、担保も取る、金利も取るんだったら、
金利はマイナス金利からねって。
いう風に交渉するの。
だからそうだろと。
あなたたち返してもらいたくないのかって。
銀行の金利の負担で事業がダメになったらどうすんだって。
リレーションシップ銀行だとかって言っときながら、
全然リレーションシップしてねえじゃんとかってグズグズ文句言うわけ。
そして最初のファイナンスで3億弱借りたんですけど、
プロジェクトファイナンスにしたんです。
無担保無保証です。
無担保無保証。
これはたぶん日本初だと思いますよ。
無担保無保証で、しかもなんも信用もない。
そこなんですよね。
たぶん、そのときって言うたら、
建設会社の息子がアメリカ行って勉強して帰ってきて、
69回吊るし上げられた事実だけで実績が何もないところに、
プロジェクトに対する担保はあるけど、
どうやって信頼を勝ち取れたのかなっていうのは。
21:01
実はプロジェクトに対する担保もないわけよ。
だからプロジェクトに対する担保を作ってたわけ。
そしたら何なのって、このプロジェクト、岡崎が作ったこの建物に、
お金を払ってくれる人の信用力を調査するわけ。
つまりテナントさんたちの信用力です。
なるほど。入ってくる、田中さん。
銀行はだと言ってみれば岡崎は信用しないけど、
岡崎が作ったものに払ってくれるテナントさんは信用できるっていう立て付けを作ってる。
だから賃料再建っていう再建設定したわけ。
仮入れに対して。
仮入れに対して、俺が悪さしても直接銀行に、
いわゆる賃料ね、テナント料が自動的にいく仕組みを作ったわけ。
勉強されて知ったのか、提案したのか銀行から?
銀行から提案した。
銀行も勉強するわけ。
なるほど。そうやっていけんちゃうかみたいな。
そうやって賃料再建化するわけ。
そうすると俺が何をしようが、逮捕されようが何されようが、
社長を失脚しても取れるでしょって。
その代わり10年以内に返せだったじゃん。
10年で返してなさいっていう銀行側の条件だったから、
テナントさんとの巻いた契約書は、テナント契約は10年契約なの。
10年以内にもし解約する場合には、10ヶ月のいわゆるペナルティなんです、医薬金。
10ヶ月あれば余裕があるから、10ヶ月分余裕があるから、
いわゆるその間に新しいテナントさん見つけられるだろうっていう。
けど結果どこも出ててませんけどね。
なるほど。
大変なことを先にやっちゃったの。
だから設計発注する前に入居率100%だわ。
だから銀行も金貸すって言ってくる。
信用のない人、信用のないプロジェクトにどう信用をつけていくかっていうことは、やっぱりアメリカで学んだ。
ゼロからのスタート。
お金を集める方法って、今でも銀行以外にも、
いわゆる投資とかね。
投資受けたりとかいろいろあるじゃないですか。
VCのベンチャーキャピターとかね。
その辺とかもいろいろ活用してあるじゃないですか。
基本的に、そういう質問もよくされるんだけど、
そもそも今のオガールを見てくれてるから多分出資する人もいるんじゃないのって言うけど、
当時行き捨て場ですよ。
誰も出資しないですよ。
木下ひとしっていう町づくりのちょっと有名なやついんじゃん。
あいつが俺の初めて現場見たときでオガール見たときで、
岡崎さんこれやめたほうがいいですよってあいつ言ったの。
あいつもだから目利きはないわけですよ。
なるほど。
確かに僕がもう多分耳にしたときってある程度成立したものに対して、
24:02
こんなやり方あるんやみたいな。
ただこれ見に行ったときに帰り喋ってたんですけど、
やってることほぼ一緒なんですよね。
これは規模と、
なんで僕らもそれこそ空き家に棚子を7社ぐらい先にリーシングして、
後から工事をする。
そのお金を銀行から借りる。
多分やってること一緒なんですけど、規模感が。
つまりこれが私の事業と何が違うかって言ったら、
市は町がいるかいないかなんです。
そういう規模でやらせてくれる行政サイドの人たちがまだいない。
熱量と知識とリーダーシップもいるんですよね。
リスク取れる。
やっぱり議員さんたちがたくさん来るじゃない。
行政視察もたくさん来る。
それで本当にくだらない質問は、
どうやったら行政がこういうことにさせてくれますかとかって、
そんなん知らんが。
つまりこの15年ずっとこの仕事やってますけど、
まだ行政の方が偉いと思ってる人がいる。
ちょっと言葉で最近よく言ってるのが、
官民連携と公民連携の違いは何なのっていう話をよくするんです。
皆さんたちがやろうとしてるのは官民連携なんですか、
それとも公民連携なんですかって。
私が学んできたことは公民連携ですよってこと。
官民連携を英語で直しましょう。
それとはgovernment private partnershipなんですよ。
つまり役所が決めたことを民間にやらせるのが官民連携です。
けど公民連携ってのはpublic private partnershipだから、
パブリックなマインドを持った民間が行う事業を、
いわゆる公民連携っていう。
なるほど。
つまり決定権がどっちあるかってことです。
多分それ一般的に、官民連携と公民連携の使い分けを
ちゃんとしてる観点はないんですね。
ないです。だから官民連携なんですよ。
世の中にはびこっているのは。
公民連携だって言うんだけども、
アメリカ的な定義付けで言うとほぼほぼ公共事業です。
行政が決めたことをやるっていう。
僕らは官民連携っていう名前が書いたやつを、
2地域と行政と連携を組んでやってるんですけど、
僕は意識的には公民連携のつもりだったかもですけど、
名前官民連携ってなってますね。
それって結果的にどういうことを言うかって言ったら、
納税してるか納税してないかです、最終的に。
もうちょっと噛み砕いてもらうと。
要は官民連携っていうのは行政が決めたことだから、
行政からお金をもらったことをやるんですよ。
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行政からお金をもらってやる。
公民連携ですね。
公民連携っていうのは民間主導だから、
民間が稼いで、町のために稼いで、
その稼いだやつを税金で納めるっていうことが公民連携。
公民連携ですね。今後はそう呼びます。
リノベーションで民間で開発して、
それで町の不動産、エリアの価値が上がったって、
これは立派な公民連携。
公民連携ですね。
多分その定義全くない。
僕が知らないだけかもですけど、
これでもエリアによって、
多分九州・宮崎は公民連携って言うと、
もしかしたら薄本さんのあれかもですね。
薄本ね。薄本。
ただ僕らは割と普通に官民連携、官民連携って言っちゃってるかも。
だからちょっと言葉が官民連携と公民連携は、
だって英語にすれば全く違うじゃん。
ガバメントプライベートとパブリックプライベート。
だってパブリックっていうのは民間だってパブリックなんだから。
なるほど。
なんとなく、それは今後の心のメモですね。
心のメモですね。
確信のところはなんとなくあれなんですけど、
ただ僕らがやってることとそんなに手法変わんないけど、
大きさが違うのは行政の築き。
ここのところを、
これは次来週は行政に届けられるような、
心の声を届けられたらなというふうに思います。
来週ですね。引き続き。
来週もよろしくお願いいたします。
よろしくお願いします。
ありがとうございました。
