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今ですね、ちょっと話題を集めているのが神戸市長の発言で、神戸市というのは三宮であるとか市の中心部にはタワマン規制を設けているそうですね。タワマンを建てられないんですけれども、神戸市長はですね、なんでそういうことをするのかというので、今から人口が減っていくと、社会はそうですね。
そんなにもかかわらず、タワマンを建てるというのは廃棄物を作るに等しいんだというような言い方をして、またこれがですね、ちょっとややセンセーショナルに捉えられているわけなんですけれども、言っていること自体はいろいろちゃんと細かく読んでいけばなるほどなというふうに頷ける部分もあると思うんですよ。
確かにこれからどんどん人口減っていくのに、そうやって新しい建物を建てるっていうのは本末転倒ではありますよね。すでにこれ神戸もそうなんですけれども、空き家が目立っているわけです。あるいはマンションの空室みたいなね、その上に住んでいる人が死んだり、あるいは引っ越したりすればどんどん空き家ってのは出てくるわけで、これをどうしようというのが今課題ですもんね、どの自治体でもね、神戸も全く例外ではありません。
にもかかわらずまた新しいものを建てて、ごみが増えるばっかりじゃないかっていうのはその通りなんですよね。ただ他方、いろいろな論点が飛ばされてるなとも思うところがあって、まず一つには今現状の空き家をどうするかっていうところのほうが先なんじゃないかと。
むしろ、たわまに人が住んでいくのは当たり前だよねっていうようなことですよね。それはつまり、現に人が住んでいる場所だったり、人が権利を手放さない場所には住めないんですよ。空き家には住めないんですよね。
いくら部屋が空いてたり、家が空いてたりしても、じゃあそこに勝手に住んでいいかっていうことにはならないし、勝手にじゃなくて住むっていうことになると、かえっていろいろな費用とか手続き、煩雑な手続きとかがかかったりしてしまってコストが高いんですよね。
だいたいやっぱり新築に住みたいっていう気持ちが結構皆さんあるんじゃないですか。もちろんリフォームして住むっていうのもいいことだと思いますし、例えばフランス、とりわけパリなんかって新しい建物ってほとんどないんですよね。
みんなリフォームまたリフォームを繰り返して作ってるというか維持しているっていう感じの建物が本当に多いですよね。でもこれってやっぱりまず一つには地震が少ないっていうこと。てかないですよね。地震全然歴史上起きてないんじゃないですかね。パリとか。
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よく知りませんけど。もう一つは乾燥してるんですよ。だからパリって木製の家いっぱいありますけれども木腐らないんですよね。そういうこういろいろな条件。木っていうか石で作られているとかっていう感じかな。いやもちろんコンクリートももちろんありますよ。鉄骨も作っちゃうんですけど。ただなんか材質が悪くなりにくいんですよ。そこを比べると日本はまず地震国ですよね。
あと出塵じゃないですか。だから物が腐ったりかびったりしやすいんですよね。それは住宅についてもまたしっかりということで。そういうところでですね。しかし本当に法隆寺とか小僧院とか大したものだなと思いますけれども。
とはいえああいうのも伊勢神宮の式年戦国ではありませんが、建物自体はどんどんどんどん板を張り替えたりして何とか持たせてるっていうことはありますよね。そこを考えるとやっぱり古いものに住宅なんかに価値が出にくいっていう問題は構造的なもので、
耐震基準とかあるいは耐震の技術っていうのも日清月歩でどんどん進んでいくものですから、阪神大震災の後も東日本大震災の後なんかでまたさらに規制が厳しくなったりあるし厳しくすべきだと思いますからしょうがないんですよね。
ターマンを新しく建てることの問題点というのは、これだいたい同じ世代の人がそこに入りますので、ターマンに入る世代って割と子育て世代が多いんですよね。やっぱりそういうところを見ても庶民の逆襲感があるなと思いますけれども、そうするとその人たちが大きくなったときに子供が大きくなったりしたときに老人ばっかりになってしまうと。
ただこれはまさに日本がずっと他の地域で抱えている問題の2番目3番目同じ鉄を踏んでるっていうことになりますが、他ならないわけで。
実際とかタマニュータウンとかそうですけれども、横浜の広北ニュータウンとかどんどん高齢化が進んでいくわけですよね。
団地って言われているところは今ほとんどがそうなってるんじゃないでしょうかね。
昭和の高度経済成長期、1960年代とかから建設が始まって70年代、80年代ぐらいまで。
80年代になるともうバブルが始まってきますけど、70年代とかに建てられたものっていうのは今近50年になりますよね。
そうするとマンションって確か40何年とか50年いかないぐらいのところで資産価値ってゼロになっちゃうんですよね。
もうそこからっていうのはなかなか住むには適さないっていう風に法律的になっていると。
そうなったときに、じゃあその人たちはどっか別のところに行くのか。
行けないですね、年取っちゃってね。
だって50年ですから入ったときに30歳だとしても80歳ですもんね。
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今更引っ越せませんよね。
で、じゃあその耐震基準とかに合わせて改築ができるかっていうとこのままならないと。
だから、朽ちていくような団地って結構あるわけですよね。
で、おそらくそこに関して言うと、マンションって区分所有の問題があって、つまり一棟のマンションを建て替えるためには全ての住民の許可が必要なわけですよね。
多数決とかではできないわけですよ。
全ての人にそこに住む権利があるので、住む権利ってのは大変強いので。
そこで言うと、これまでまずはデベロッパーが積み立て金みたいなのあんまりちゃんと交換してこなかったと。
やっぱり修繕積み立て金ってどのマンションも作ってるんですけれども、それを高くすると管理費が高いっていうのと一緒で、要するに家賃が高いっていうのと一緒になっちゃいますから、それで住みたくないよっていう人が増えますよね。
そうすると困るっていうので、デベロッパーが新築売り出しの時にあんまり住宅の修繕費を高く設定してこなかったっていう場合とかは建て替えが大変なんですよね。
ただですね、これも今もいいとこに立っているのがターマンって、もともと積み立て修繕金って高い場合が多いんですよね。
つまりもともとそのターマン自体高いから、そうすると修繕も積み立て金も別に高くてもいいよと、むしろ高いほうがいいよっていう、ある種リテラシーの高い人が買う住まいになってるっていう。
で、武蔵小杉のターマンなんかだと、住民同士がいろいろ自治会みたいなの作りますよね。
管理組合。その管理組合の中で資産運用をして、それこそ住民の中にヘッジファンドの人とかもいるそうでね。
資産運用をして、それで儲けみたいなのを出してですね、将来の大規模な修繕に備えているというようなのって、それこそいい場所に立っているターマンだから住民のレベルが結構高くてそういうことができると。
だからぶっちゃけあれですよね。ニュータウンみたいなところっていうのに住んでいた人たちのほうが年収とかも低いでしょうし、そういうことはヘッジファンドの人はいないでしょうし、意思決定も難しいし、年を取ったときにお金の余裕がない人も多そうな感じがするしっていうことはありますよね。
都心の三宮みたいなところに立つターマンはおそらくむしろ廃棄物化が遅いんじゃないかなっていう、そもそも場所もいいわけなんで、直すっていうことのメリットが大きいですから、廃棄物になっているのは都心じゃないターマンじゃない建物のほうが早いし多いですよね。
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これはニュータウンとかだけじゃなくて、一個建てもそうなんですよね。
今マンションがいっぱい建っていることで有名なターマン、東京のターマンの一つの走りといえば、津久田っていって、中国の月島駅の近くにある一角ですけれども、昔は石川島、張間重工業があった場所にターマンがいっぱい建っているんですが、ここも高齢化が進んでいますよね。
ただ、ターマン自体は未だに高齢で売れている。
ここの辺りってすごい小さいお家が多いんですよね。
もともと月島とか津久田島とかっていったぐらいで、埋め立てで作られた場所ですからね。
長屋みたいな本当に狭いお家が多くて、火事とか起きたときにどうするんだろうな、救急車とか入れないような狭い道しかないなっていうようなお家とかいっぱいあるんですよね。
こういうところって防災上の問題なんかもあると、そっちの維持の方が難しいんじゃないかなっていう感じはね、どうしてもしますよね。
