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あの街を歩いていて、ガラス張りの明るい不動産屋さんの前を通りかかった時のことを、ちょっと想像してみてください。
はいはい、よく見かけますね。
観葉植物が置いてあって、なんか笑顔のスタッフがいて、ごく普通の入りやすいオフィスに見えるじゃないですか。
そうですね、フラッと立ち寄れそうな雰囲気ですよね。
でも、あなたがそのドアを開けて足を踏み入れた瞬間、実は日本の法律でガチガチに守られた透明な要塞の中にいるって知ってましたか?
ああ、なるほど。見えざる強固なセキュリティシステムが張り巡らされているという感じですね。
ええ、不動産っていうのは、多くの人にとって一生に一度の数千万円から時には数億円という大金が動く取引じゃないですか。
ええ、間違いなく人生で一番大きな買い物になることが多いですよね。
だから、当然そこには知識の差につけ込もうとするちょっと悪意を持った人間もぐんがりやすいわけですよね。
そうなんです。だからこそ、消費者を、つまりあなたを守るための強力な防波堤が必要になるんです。
というわけで、今回の深掘りでは、その防波堤の用途となる存在、宅建誌にフォーカスしていきます。
よろしくお願いします。
彼らが現場にどう配置されて、そしてどんな悪いことをすればそのバジを剥奪されるのか。
単なるルールの羅列じゃなくて、絶対に消費者を泣かせないっていう法律の集面を解き明かしていきたいと思います。
業界を健全に保つための非常に理にかなったメカニズムを一緒に見ていきましょう。
まずは不動産業者がお店を開けるための大前提なんですけど、宅建誌の配置ルールからですね。
ここがすべての基本になりますね。
これ調べてみて一番驚いた数字があるんですよ。
事務所には業務に従事するもの5人につき、1人以上の専任の宅建誌を置かなければならないってありましたよね。
ええ、これが絶対ルールです。
いやーちょっと待ってくださいよ。これって裏を返せば、私の数千万円のマイホーム購入を担当するスタッフが5人いたとして。
うん。
そのうち最大4人は、宅建誌の資格を持っていない無資格者かもしれないってことですよね。
そういう計算になりますね。
実に80%がプロの資格を持っていない?なんか消費者目線だと正直ちょっと怖くないですか?
まあその数字だけを見ると不安に感じるのも無理はありません。ただ現実の不動産屋さんの業務フローを想像してみてください。
業務フローですか?
ええ。物件の案内からチラシの作成、電話応対、それにお茶出しまで、業務は本当に多岐にわたりますよね。
あー確かに。いろんな仕事がありますね。
そのすべてを国家資格の保持者が行うというのはビジネスとして非現実的じゃないですか。
なるほど。チラシ配布に国家資格はいらないですもんね。
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そういうことです。そこで法律は一種のピットボス方式を採用しているんです。
ピットボスというとカジノの?
カジノで複数のディーラーのテーブルを背後から監視している責任者がいますよね。
あれと同じです。あーなるほど。全体を見渡す監視役ってことですね。
そうです。無資格のスタッフが営業や案内を行っても最終的に契約を結ぶ際、最も重要な重要事項の説明や契約書への記名応印という重いステップがあります。
一番大事な範囲を押すところですね。
ええ。そこには必ずこの5人に1人の宅検師が関与して責任を負う仕組みになっているんです。
現場の最前線に必ず責任者の目を行き届かせるための5分の1なんですね。
おっしゃる通りです。
ちなみにこの5人の中にはバリバリの営業マンだけじゃなくて、裏方で事務作業をしているだけの受付とか総務のスタッフも含まれるんですよね。
ええ、含まれます。直接お客さんと契約の話をしないスタッフであっても、同じ空間で不動産業務の一部を担っている以上はカウントされます。
厳しいですね。
はい。全体として適切な監視と指導の体制が必要だという法律の厳格なスタンスの現れですね。
手捨てますね。でも、もしその事務所で唯一の宅検師だった人が、明日からハワイに移住しますなんて言って突然辞めてしまったらどうなるんですか?
ああ、それは現場としては大パニックですね。
ですよね。5人に1人の割合を割った瞬間、その会社は違法業者になって即日営業停止になるんですか?
いや、そこは法律もビジネスの現実をちゃんと理解しています。人が突然辞めるリスクはどの会社にもありますからね。
じゃあ、いきなりシャッターを下ろさせられるわけではないと。
ええ。必要な人数が不足した場合、2週間以内に補充などの必要な措置を取らなければならないという猶予期間を与えているんです。
あ、いきなりアウトじゃなくて2週間の猶予があるんですね。
そうです。ただしこの2週間というのは、企業にとって死に物狂いで代わりを探すか、さもなければ他のスタッフを宅所に移動させて分母の人数を減らすかという緊急対応期間です。
なるほど。分母を減らせば割合は戻りますもんね。でも必死の2週間ですね。
ええ。そして無事に新たな宅検紙を配置できたら、そこから30日以内に行政へ変更の届出をしなければなりません。
現場のパニックを収めるための2週間と、お役所仕事の書類を整えるための30日、ちゃんと実務のスピード感に合わせた現実的な期限が設定されているんですね。
その通りです。そして事務所には、この宅検紙を含めて常に備えておかなければならない5セットセットというものがあります。
5セットセット。えっと、標識、報酬額の掲示、専任の宅検紙。
はい。そして従業者名簿と帳簿です。
あ、その名簿と帳簿のルールの違い調べててすごく面白かったんですよ。
おっ、どの辺りが気になりましたか?
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従業者名簿は10年間保存してお客さんから見せてと言われたら絶対に見せないといけないんですよね?
ええ、閲覧義務があります。
でも帳簿の方は5年間保存するだけでお客さんに見せる義務はないんですよね?
同じ書類なのになぜこんなに扱いが違うんですか?
それはですね、そこで守るべき対象が全く異なるからです。帳簿には何が書かれているか想像できますか?
えっと、誰にどの物件を売ったかとか、いくらで売ったかですかね?
その通りです。取引先の名前、住所、そしてローンをいくら組んだかなどの極めてセンシティブな個人情報や財務情報がぎっしり詰まっています。
ああ、なるほど。
これを誰にでも見せられる状態にしておくのはプライバシーの観点から非常に危険ですよね?
確かに、私の家のローンの額をご近所さんに覗き見られたらたまったもんじゃないです。
一方で、従業名名簿は、今あなたの目の前で接客しているこの人間は間違いなくうちの責任の下で働いている社員ですと証明するためのものです。
身分証明みたいなものですね。
もし悪徳業者がトラブルになったときに、あの営業マンはもう辞めました、知りませんと逃げるのを防ぐためにあるんです。
なるほど。だから消費者には名簿を確認する権利が与えられているんですね。
そういうことです。
企業の透明性を証明するための名簿は公開して、顧客のプライバシーを守るための帳簿は非公開にする。
ただの丸暗記じゃなくて、そこには完璧なロジックがあるんですね。
ええ。しかも帳簿に関しては、業者が自ら売り主となって新築住宅を販売した場合、住宅貸し担保理公法という別の法律が絡んできます。
新しい法律が出てきましたね。
はい。その場合、5年ではなく10年保存に延長されるんです。
倍になるんですか?
ええ。家というのは長く住むものですから、欠陥が見つかった時にすぐ証拠が消えてしまわないように、消費者をさらに手厚く守る工夫がされているんです。
いやー、点と点が繋がってきました。さて、本店や支店といった事務所がどれだけ鉄壁のルールで守られているかはわかりました。
はい。
でも、不動産屋さんが活動する場所ってそこだけじゃないですよね。
例えば、駅前でマンションを開発している横に立っているプレハブのきらびやかなモデルルームとか。
ええ。よくありますね。
ああいう臨時の案内所はどうなるんでしょうか。
素晴らしい視点です。そこも法律は決して見逃していません。
ではここで、あなたに○か×かで答えてください。
問題。
あ、クイズですね。
宅建業者が、分譲マンションの販売のために、駅前に案内所、つまりモデルルームを設置しました。
そして、この案内所で契約の締結や買い受けの申し込みの受付を行う予定です。
はい。
この場合、その案内所には少なくとも1名以上の専任の宅建士を置かなければならない。さあどうでしょうか。
さて、あなたはどう思いますか。
正解は○です。なぜなら。
なぜなら。そこが契約という法律的に極めて重い行為が行われる場所だからですね。
バッチリ解説していただきました。そうなんですよね。たとえそこが仮設のテントであっても、プレハブ小屋であっても関係ないと。
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ええ。法律が重視しているのは物理的な建物の種類ではなくて、そこで何が行われるかなんです。
なるほど。何が行われるか。
お客さんが、この数千万円の家を買いますと人生を左右する意思決定をして犯行を押す。その瞬間に、プロフェッショナルである宅建士が同席していなければならないんです。
ということは逆に言えば、ただパンフレットを拝廃って素敵なキッチンですよと見学させるだけのモデルルームなら。
はい。
そこで契約はしないんだから、宅建士は置かなくてもいいってことですか。
おっしゃる通りです。重い法的な判断が発生しない場所であれば必須ではありません。
ルールの線引きが非常に合理的ですね。
ええ。契約行為の重さを法律がどれだけシビアに見ているかがわかりますよね。
そうですね。さてここまではどこに何人配置するかという話をしてきましたけど。
はい。
そもそも誰がこの宅建士という要塞の番人になれるのか。ここからは登録を拒否される欠陥自由へ話題を移しましょう。
ここからがさらに人間味のある、そして時に容赦のないスクリーニングの話になります。
人とか。
はい。経済的な信用ですね。
あとは、均衡以上の刑、あるいは宅建用法違反や暴力的な犯罪で罰金刑を受けてから5年を経過していない人は登録を拒否されますよね。
そうですね。
これはお金や法律を扱う仕事として納得というか当然ですよね。
ええ。ただその欠陥自由の中で近年非常に重要なルールのアップデートがあったのをご存じですか。
アップデートですか。どの部分でしょう。
心身の故障に関する部分です。
心身の故障ですか。
はい。かつて日本の法律では、認知症や重度の精神障害などで、青年非補権人や非補左任という法的なサポート対象になった瞬間、一律に欠陥自由とされていました。
え、とんどむようでですか。
そうなんです。とんどむようで資格や免許を奪われていたんです。
その人の実際の能力がどうあれ、肩書きがついた瞬間に一律排除されていたってことですか。それはちょっと乱暴過ぎやしませんか。
おっしゃる通りです。これはノーマライゼーション、つまり障害のある人もない人も平等に生活できる社会を目指すという現代の人権意識から大きく外れていました。
時代に合っていなかったんですね。
そのため法改正が行われまして、現在では個別に審査されるようになったんです。
個別審査への移行、それは大きな変化ですね。
はい。単にサポートを受けているという理由だけで排除するのではなく、精神の機能の障害によって宅勤業を適正に行うために必要な認知、判断、意思疎通が適切に行えるかどうかを一人一人実質的に判断するようになりました。
消費者を守るという絶対命題を崩さずに、個人の人権や働く権利をギリギリのところで両立させようとしているんですね。
そうですね。
法律が時代に合わせてちゃんと血の通った進化をしているのが分かって、なんかちょっと感動しました。
しかしその一方で、法を悪用しようとする真の悪党に対しては徹底的に容赦がないのがこの法律の面白いところでもあります。
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出た。独自の欠陥自由ですね。これ知れば知るほど逃げ道を全部コンクリートで埋め尽くしたみたいな執念を感じますよ。
まさにその通りです。宅勤士としての職務を悪用した者に対する強力なフィルターですね。
例えば不正な手段で試験に合格して登録を受けたりとか、あとは事務禁止処分中なのに裏でこっそり業務を行ったり、そうやってバレて登録証書処分、つまり首を宣告された場合、そこから5年間は再登録できませんよね。
悪意を持って消費者を危険にさらしたわけですから、当然のペナルティです。
でもですよ、私がもし悪しかまい業者だったとして。
はい、シミュレーションしてみましょう。
悪いことがバレて、お前処分を下すから聴聞に来いという呼び出し、いわゆる聴聞の控除を受けたとしますよね。
ヒアリングの呼び出しですね。
その呼び出し状を見た瞬間に、あ、これやばいって思って、首の処分が下る前に自分から一条の都合で資格を返納しますって、自主退職みたいに申請しちゃえばいいんじゃないかなって。
なるほど。
そうすれば経歴に傷がつかないし、5年のペナルティも回避できるんじゃないかって考えると思うんですよ。
処分を受ける前に自ら身を引いて、ほとぼりが冷めた数ヶ月後にしれっと再登録する、いわゆる逃げ切りを図るわけですね。
そうです。そういうずるい抜け道、絶対誰か思いつきますよね。
ええ。だからこそ、法律はそんなずるを絶対に許しません。先回りしてその逃げ道を完全に塞いでいます。
え、どうやって塞いでいるんですか。
呼び出し、つまり聴聞の控除が行われた後に、相当な理由なく自ら登録の症状を申請した場合、法律はそれを自白とみなすんです。
自白、逃げるってことはお前やってるなと。
その通りです。処分される前にやめますと言って、自ら証書されたとしても、結局その自ら辞めた日からきっちり5年間は再登録できないようになっています。
うわー、完全にチェックメイトじゃないですか。
どんなに賢く立ち回って制度の裏をかこうとしても、絶対に許さない悪質な人間が一時的に身を潜めて業界に戻ってくる事態をシステム全体で物理的に排除しているんです。
すごい執念ですね。ちなみにこれ、個人の宅検死だけじゃなくて法人の役員が悪いことをした場合も、会社ごと連帯責任で5年間免許を受けられなくなったりするんですよね。
はい。実務の責任者である政令で定める使用人レベルまでは、その人を切れば会社は助かるケースもありますが、経営方針を決める役員が欠格自由に該当すれば、法人そのものがアウトになります。
トップがふさっていたら会社丸ごと退場。トカゲの尻尾切りなんて甘いことは許さないと。
悪徳業者が名前だけを変えて営業を続けるような事態を防ぐための非常に強固な防衛戦ですね。
いやー、圧倒されました。今日学んだ知識をちょっと振り返ってみましょうか。
はい。
事務所には5人に1人の割合で監視役の宅検士を配置する。契約を行う案内所には仮設であっても必ず同席させる。そしてズルを許さず、悪いことをした人間を5年間業界から完全に追放する欠格自由。
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どれも非常に細かく、業者側からすれば厳しいルールに感じるかもしれません。
でもこれらはすべて、あなたが一生に一度のマイフォームを買う土地、あるいは大切な資産を売るときに悪徳業者から身を守るための目に見えないセーフティーネットだったんですね。
ええ、まさにその通りです。
そう考えると、あれほど難しく見えた法律がすごく心強いボディーガードに思えてきませんか?
そうやって日常の風景と法律を結びつけると社会の見え方が変わりますよね。ただ最後に少しだけ未来に向けた試行実験をしてみましょうか。
試行実験ですか?
ええ、現在ブロックチェーン技術やスマートコントラクト、AIによる契約書の自動審査などが急速に発展していますよね。
はい、すごい勢いで進化していますよね。
もし近い将来、書類の正確性や取引の透明性がテクノロジーの力で100%完璧に担保される時代が来たとしたら。
人間のミスも悪意を持った改ざんもシステムが完全に弾いてくれる時代ですね。
ええ、その時物理的な空間に必ず5人に1人配置しなければならないというこの厳格なルールは果たして過去の遺物となってしまうのでしょうか。
ああ。
それともどんなにAIが進化しても決して代替できない倫理的な最終判断を下す取り出として、誓いを立てた人間の達権者の価値はより一層高まるのでしょうか。
うわあ、それは深いですね。テクノロジーが完璧になればなるほど、最後に犯行をして責任を背負う人間の重みはどうなるのか。あなたはどう思いますか。
ぜひ考えてみていただきたいですね。
ええ。今度、町の不動産屋さんの前を通ったら窓越しにスタッフの姿を探してみてください。
あのうちの誰が達権者なんだろうと想像するだけでなく、その風景が5年後、10年後にはどう変わっているのか。考えるだけでワクワクしますね。
そうですね。
それでは今回の深掘りはこの辺で。また次回、新たな地の探究でお会いしましょう。
