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第58回の学習を始めましょう。
はい、よろしくお願いします。
今回はですね、宅建試験の第4部、
税その他から第58回、土地・建物についての深掘りとなります。
そうですね。今回集められた宅建試験対策の資料を読み解きまして、
リスナーであるあなたがですね、試験で確実に得点するため、
あるいは賢い不動産選びのプロフェッショナルな視点を持つためのですね、
エッセンスを抽出することが、今日の私たちの目的となります。
なるほど、プロフェッショナルな視点ですね。
学ぶことへの熱意が湧いてきます。
よし、これを紐解いていきましょう。
まずは土地と建物の本質的な特徴について、土地編から解説をお願いできますか。
はい、もちろんです。
どこに家を建てるべきかという話なんですが、資料を見ますと、
住宅地に最も適しているのは、台地や暖給であるとはっきり書かれていますね。
台地、あるいは暖給ですね。
少しお高くなっている平坦な土地のことですよね。
まさにそれです。なぜ最適かと言いますと、まず台地に水はけが非常に良いんですよ。
水はけ、重要ですよね。
そうなんです。それに加えてですね、長い年月をかけて形成されているので、地盤がすでにギュッと押し固められていて、非常に安定しているんです。
なるほど。自然に固まっているから強いと。
はい。ですので、地震や水害といった自然災害に対して安全度が極めて高いというメリットがあります。
それはすごく納得できます。
でも、大都市の多くは、例えば東京や大阪なんかもそうですけど、平坦な低い場所にありますよね。
はい、おっしゃる通りです。
つまりこれってどういう意味を持つんでしょうか。
台地が一番いいのにみんな低いところに住んでいるってことですよね。
結論から言いますと、低地というのはですね、洪水や地震に非常によまく、防災的な面地からは住宅地には不向きなんです。
えー、不向きなんですか。
そうなんですよ。実は日本の低地の多くは、ここ数千年という地球の歴史から見れば本当に最近形成されたばかりの若くて軟弱な地盤なんです。
へー、数千年前って地盤としては若いんですね。
特に注意が必要なのが、昔の川の跡である旧花道ですとか。
はい、旧花道。
あとは、地前堤防の後ろ側にある背後湿地と呼ばれる場所ですね。
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背後湿地、えーと、そこはどうして危険なんですか。
あの、水はけが悪くて、砂や泥がゆるく積もっているだけなので、地震の揺れが加わると液状化を起こす危険性が非常に高いんです。
あ、液状化。地面がドロドロの液体のようになってしまう、あの恐ろしい現象ですよね。
まさにそれです。資料にも具体的な歴史的事実が引用されていまして、1923年の関東地震、つまり関東大震災の際ですね、東京の谷底低地と呼ばれる大地と大地の間の低い場所で、多くの水道管や建物が壊滅的な被害を受けました。
1923年の時点で、すでにその谷底低地の弱さが実証されていたんですね。
いやー、しっかり記憶に定着させておくべき事実ですね、これは。
本当にそうですね。で、ここからが非常に興味深いのは、
はい、何でしょう。
海沿いの土地についてなんです。同じように、海沿いに作られた新しい土地でも、埋め立て地と間宅地では決定的な違いがあるんですよ。
埋め立て地と間宅地、えーと、どちらも海だった場所ですよね。
ええ、でも作り方が全く違います。まず、埋め立て地は土砂を運び込んで、海面に対して4メートルから5メートルほどの飛行、つまり高さを持たせて作ります。
はいはい、高さを出すんですね。
対して、間宅地は周りを堤防で囲って海水を抜いただけなので、海面よりも土地が低いままなんです。
あー、なるほど。じゃあ、海面より低い間宅地よりは高さがある埋め立て地の方が水害に対しては安全だと言えるわけですね。
その通りです。物理的に高い分、安全度は高くなります。
でも、あのー、安全といっても油断は禁物ですよね。いくら高さがあっても、元は海だったわけですから。
ええ、まさにそこが重能なポイントです。対立地は地下水位が非常に高い状態にあるんですよ。
地下に水がたっぷりある。
はい。なので、強い地震が起きれば先ほどの液状化の危険がつきまといます。
ですから、建物を建てる際は地盤改良などの対策が、あの、絶対に必要となるわけです。
なるほど。土地の成り立ちを知らないと本当に危険ですね。
えー、ではここであなたに○か×かで答えてください。問題。
木造のたたもろは湿気に強い構造であるため、地盤面からの基礎の立ち上がりを取る必要はない。
さあ、考えてみてくださいね。
てるるーん。正解は×です。なぜなら。
なぜならなんでしょうか。
はい。木造は実は湿気に非常に弱い構造なんですよ。
木材の腐敗を防ぐためには、あの、必ず地盤面からの基礎の立ち上がりをしっかりと取る必要があるからなんです。
いやー、素晴らしい解説ですね。
ええ、熱ベールしてしまいました。木が腐ったり、シロアリに食べられないように、地面からコンクリートで高く持ち上げる、あの、基礎の立ち上がりが絶対に必要なわけですね。
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はい、おっしゃる通りです。そこを怠ると、いくら良い土地でも建物自体がダメになってしまいますからね。
そうですよね。えーと、この木造建物の弱点の話からですね、少し建物編へと会話をつなげていきたいんですが。
ええ、建物を支える骨格と最新技術についてですね。
はい、あの、素朴な疑問なんですけど、木造が湿気に弱くて腐るリスクがあるなら、えーと、ビルなんかに使われる鉄骨造にすれば、燃えないし最強なんじゃないですか?
あー、なるほど。確かに鉄骨造は不燃鋼造ではあるんです。燃えませんからね。
はい、燃えないですよね。
でも、だからといって火災に強いわけではないんですよ。そのままでは、熱で強度が落ちてぐにゃっと曲がってしまいますから。
えっと、燃えなくても熱で曲がっちゃうんですか?
えー、ですから、熱に耐えられる耐火構造にするためには、鉄骨の周りに熱を遮断する素材を巻きつける耐火被覆という処理が必ず必要になります。
あー、耐火被覆。そういう処理があって、初めて火事に強くなるんですね。
そうなんです。さらに鉄には最大の宿命がありまして、
宿命ですか?
えー、錆です。水分や酸素に触れると錆ってボロボロになってしまうので、それを防ぐための防災処理も不可欠なんですよ。
なるほど。湿気に弱い木造と同じように、鉄骨にも錆という弱点があって対策が必須なんですね。
はい。ただ、それでも鉄骨造が選ばれるのには圧倒的なメリットがあるからです。
それは何でしょうか?
鉄骨はですね、自重、つまり建物自身の重さが非常に軽いんです。
なので、柱を少なくして大空間を作ったり、高層建築を作るのに圧倒的に向いているんですよ。
軽くて丈夫だから高く積めるわけですね。えーと、ここからが本当に面白いところなんですが、
はい。
日本の建物がいかにその自身と戦っているかというテクノロジーのテーマです。
えー。地震大国のテクノロジーですね。大きく分けて3つのアプローチがあります。
体震、静震、面震の3つですね。
それぞれどう違うんでしょうか?
まず1つ目の体震は、建物の強度や粘り強さで、地震の力に真正面から耐える技術です。
真正面から耐える。
ええ。壁や柱を強くして踏ん張るわけですね。
ちなみに既存の古い建物の補強なんかにも、この体震のアプローチはよく使われています。
なるほど。で、2つ目は?
2つ目は静震です。これは建物の中にダンパーと呼ばれる衝撃を吸収する装置を設置しまして、
ダンパーですね。車なんかについているサスペンションみたいな。
ええ、まさにそんな感じです。その装置で建物の揺れ、強震を吸収して制御する技術です。
なるほど。そして最後の3つ目が?
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3つ目は面震です。これは建物の足元にゴムなどの装置を使ってですね、地盤と上部構造を物理的に切り離してしまうんです。
切り離すですか?
はい。そうすることで、地面が揺れても建物への揺れそのものを減らすという究極の技術ですね。
いやー面白いですね。あのちょっと私オリジナルの比喩を思いついたんですが。
お、比喩ですか。聞かせてください。
これボクシングに例えられると思うんですよ。
ボクシングですか?
ええ。1つ目の耐震はですね、鍛え上げた筋肉で相手のパンチを真正面からガッツリ受け止めるタフなボクサーですね。
なるほど。力で耐えるわけですね。
はい。2つ目の精神は、パンチの衝撃を柔らかいミッドでパシッと吸収してくれる有能なトレーナーみたいなものです。そのミッドがダンパーですね。
衝撃を吸収するミッド、わかりやすいです。
そして3つ目の免震は、そもそもパンチをもらわない鮮やかな足さばきでスッとパンチそのものをかわしてしまう防御の達人ですよ。その足さばきがゴムですね。
いやーその熱意ある例え、素晴らしいですね。感心しました。
ありがとうございます。しっくりきましたか?
ええ、とっても。で、これをですね、都市の全体像に結びつけて考えてみると、さらに面白いんですよ。
と言えますと?
つまり、力で耐える耐震ビルがあり、ミッドで衝撃を笑われる精神タワーがあり、パンチをかわす免震病院がある。それぞれのアプローチが適材適所で組み合わさって、この巨大な都市全体を地震から守っているんです。
なるほど。適材適所で都市を守っている。すごくスケールの大きな話になってきましたね。
ええ、今回私たちが学んだこの土地の特性や建物の構造というのはですね、単なる宅建の試験対策に留まらないんですよ。リスナーであるあなた自身の命や財産を守るための、いわば住まいのリテラシーそのものなんです。
住まいのリテラシー、本当にそうですね。これは非常に重要な問題を提起していますね。
というのも、私たちは技術の力で、定地や毎日という本来ならリスクの高い場所を開拓してきたわけですよね。
はい、歴史が証明しています。
そして、免震や精神といった高度な技術を使って、その場所で建物を守り、巨大な都市を作ってきました。
ええ、まさに技術の結晶です。
でも、しかしですよ。これら無数のダンパーや綿芯ゴム、そして地盤改良された土地がですね、数十年後一斉に寿命を迎えた時、
私たちの都市は、どのようにしてその安全性を維持して更新していくべきなのでしょうか。
それは、これからの社会が直面する本当に大きな課題ですね。
はい。あなたも次回街を歩く時はですね、ぜひ足元の地盤やビルの構造に目を向けてみてください。
そこにはきっと、隠された歴史と自然に立ち向かう技術の戦いがあるはずです。
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ええ、日常の景色が全く違って見えるはずですよ。
というわけで、本日はここまでですね。リスナーのあなたの学習の検討を祈っております。
それでは、次回の深掘りでの再会を約束して、本日の学習を終わりにしましょう。
はい、お疲れ様でした。
ありがとうございました。次回もお楽しみに。