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第189回ひでだんポッドキャスト 1年目に知るべきボロ戸建て不動産パート4ということでお送りしていきたいなと思います。今回のテーマはですね、
戸建ての不動産投資ということでお話ししております。普段はですね、コンセプトとしては断捨離から始まって、資産投資とかですね、資産運用、
自己育成につなげて、自分の自由な時間をしっかり作って、自分の人生を生きましょうということでお話ししております。このシリーズですね、不動産投資ということで、
パート1からですね、なぜ不動産投資なんですかということですね。これについてはサラリーマンプラス副業が最適ですし、再現性も高いですよということですね。
2番目に物件の種類どんなものがあるのということで、最終的に私がやっているのは戸建ての地区フルの物件1戸建てですね。そこから出世後のようにアパートだとか、アパートだと4部屋とかですね、マンションだと2,30部屋。
こういったものにどんどんレベルアップしていきましょうというお話。3回目、前回ですね、注意すべきことということで、原因自分論ということですね。
丸投げはかもられるということで、全部自分で責任を負いましょうよということですね。今回4回目はですね、私が1年目、去年ですね、2020年に実際にやったことをお話ししていきたいなと思います。
この中で結論というかですね、最終的にはやっていただきたいこと3つですね。私が知って学んだこと。1つ目がしっかり知るということですね。機場でできることをしっかり知るということですね。
2つ目、実際にやってみる。見るとかですね、やってみるということですね。3番目が行動する。知ることでしっかり考えて、買えないイコール、買わない方がいいので、行動するイコール買うではなくて、しっかり知ったりですね、見たり行動していくということで、行動するイコール買うではないというところですね。
はい、ちょっとごちゃごちゃ言うとりましたけど、そういう話になります。で、実際2020年1月からですね、去年1月から私はYouTube学習ですね。リベ大から始まって不動産投資っていうのはもう歴史がもう何十年何百年続いているビジネスですよということで、そこからですね、モフモフ不動産さんですね。
モフ社長のモフモフ不動産さんの動画も一通り見ました。最初の初期の頃はですね、かなり不動産に特化したYouTubeだったので、これですね。あとは十分不動産さん、みわさんの十分不動産さんですね。これを見てですね、不動産の実際の流れですね、物件の見方だとか、なんかこう、計算の仕方だとか、まあリフォームの計算の仕方とかですね、法人にした方がいいのかどうなのかということを知りました。
あとサーファー薬剤師さんですね。宮崎いとしきさんのサーファー薬剤師さん。この方はですね、本も出されているので、この本もしっかり読みましたし、実際リフォームとかですね、この方は千葉でやってるんですけど、サーファーをしながらですね、物件、千葉なんですね、関東といえ、ちょっと田舎の方、海側のですね、安い物件をリノベーションしてですね、こういう移住の方、サーファーとかの移住の方ですね。
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なのでサーファー、サーフボードが置けるような広いところとか庭でバーベキューができたり、なんかヤシの実が立っているようなリフォーム、リノベーションとかされているようなのが実際見れるということですね。
あとフカポンTVさんですね。フカポンさん、この方もですね、もう自分でゴリゴリにですね、リノベーというか腰袋をぶら下げてですね、自分でパネルを貼っていったり、実際のリフォームのやり方、業者さんみたいな感じですね。もう自分でやっていくという、20頭くらい持っているんですけどね、全部フルリノベー、自分でですね、リフォームして買い進めていく。この方は現金主義なのでですね。
いろんな、もう不動産さんだとRCの、タイヨネス47年のですね、価値ある物件を買い進めていく。レイバレッジ聞かせていくパターンもあればフカポンさんみたいにですね、現金で2、300万、もっとですね、何十万の物件を買って、ボロを買って自分で直していくというような感じ。いろんな手段があるので、こういうのは学べましたよ。
あわせて書籍もですね、2、30冊くらい読んでいきました。やってはいけない不動産投資とかですね、金持ち投資さん、貧乏投資さん、これ最初に読んだんですけどね、やっぱりビジネスを始めるにあたって、不動産というのはもう金持ちには絶対切っても切り離せないビジネスですよということですね。
あとは、橘明先生の黄金の羽の拾い方、こういうことでですね、この本を読んでですね、お金の貯め方、賢い貯め方ですね、資本主義のルールっていうのを知ることができました。ということで、こういうの一通り読んでですね、頭の中に蓄積、過去のですね、やっちゃいけないこととか、やったほうがいいっていうこと、やるべきことっていうのを頭にインプットしながら、実際ですね、じゃあ近所の物件を見に行こうと。地元サイトを見てですね、アットホームとかもそうですけども、いろいろ見て、5から10件くらいの物件を買いに行きたいと。
5件くらいですかね、見てまいりました。1日見れても2件くらいですかね、2、3件くらい見れるので、3日、4日くらいですけどね、見て、自分の中で思い描きながらですね、あとは金額との計算をしながらですね、やっていきました。
で、8月に買い付け証明ですね。半年くらいで買い付け証明。結構ですね、思い切ったというか、1件に絞ることが結構スムーズにできたので、いいなと思ってですね、買い付け証明をして、最後にリフォーム、あ、違う違う、契約を9月にしてですね、そこからリフォーム開始。
で、そこで1ヶ月くらいですね、リフォーム、自分でペンキも塗りましたし、業者さんにですね、50万、55万くらいですかね、かけてリフォームしてもらいましたし、そこからですね、リフォームが完成してですね、ボーディー系だったんですが、結構広かったんですね、畳とか、キッチンがもうベコベコでバリバリだったんですね。
その辺をもうフルにやりかえてですね、コーダーキッチンを入れてとかということで、キッチンはかなり綺麗になったなと。あとお風呂とかですね、そういったものは自分でパッキング、コーキング貼ったりですね、やりました。それでそこから客付けですね、不動産屋さんにお願いして、そこがですね、造船所の近くの物件だったので、外国人の方もかなりいらっしゃる。
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今コロナなんでなかなか難しいですけどね、外国人の方が来られるということで、その需要のためにですね、賃貸に出したんですが、うまくですね、合致して人気業者さんですね、フィリピンの方が住むことになりまして、12月から家賃収入ということですね。
で、ざっくり計算していきますと140万プラスリフォームで50万、それから処刑費が40万で230万ぐらいですかね、230最終5万ぐらいだったと思うんですけどね。で、家賃4万円なんで23.5%っていう利回りになっております。5年ぐらいで回収できるということですね。
そこから売っても買ってもいいですし、2件目、3件目で買い進めていきたいなということで、一つ目標としてはですね、青色新国特別控除っていうのがありまして、それがですね、物件として5棟10室、1軒家であれば5棟ですよ。で、アパートとかであれば10室以上であれば65万円ですね。
E-TAXであれば65万円の控除が受けられるということですね。年間の65万円はですね、経費にできますよということですので、控除が得られるということですので、非常にメリットがでかいですね。
白だとか青色の10万円というので、今回はですね、10万円だったんですけど、10万円しか控除が出ない。それが65万円になるということで、やっぱり大きいのかなと思います。こういうビジネスでですね、一番戦って有利に働くのはやっぱり税金ですので、こういうところをしっかり勉強していくということですね。
これを進めていく上でですね、やっぱり家族の反対とかですね、親とかですね、やっぱり親なんて、なんで家買うのと、家あるのになんで家買うのとか、嫁ブロックと言われることですね。嫁さん、夫婦、奥さんがいる方はですね、やっぱり奥さんと同じ資金、資本のもとにやっておりますので、そこのブロックというかですね、そんなのやって失敗したらどうするのっていうのを説得しないといけないですし、
強引に理解も得ないといけないですし、強引にやるということはできないです。単身の方はそういうブロックはないにしてもですね、やっぱり家族いる方であればですね、こういう嫁ブロックとかですね、家族の反対とかっていうのは絶対に起きますので、この辺をですね、やっぱりうまくかわすというかですね、説得してやっていかないと進めていけないのかなと思います。
これが正直ですね、いろんな質問とかですね、悩みとかでありますけどね、嫁ブロックがあるんですけど、嫁ブロックをですね、回避できないのであれば、その物件としてはですね、価値がないというか、買うべきではないというのが答えかなというふうに私は思います。
実際ですね、私も最初は反対をされたんですけど、どうしてもやりたいんだということを伝えればですね、わかってもらえますし、わかるほど熱意が伝わってないということはそこまでですね、いい物件じゃないのかなというふうに思います。
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ですので、実際にですね、物件を見る上でですね、立地だとか、例えば湿気が多い物件だとか土砂崩れがありそうだなとか水害がありそうだなというのは見てわかりますので、実際起こるかどうかは別としてですね。
ただ地区40年50年ということは、40年50年そこに保ち続けたということなので、1,2年でですね、倒壊するというリスクというのは少ないのかなと思います。確かに劣化してですね、ぶっ壊れることはあるかもしれないですけれども、土砂で流れるというのは確率的にはですね、ないとは言えないですけれども、少ないのかなというふうに思います。
で、まずはですね、しっかり先ほど見ましたしっかり知るというのと実際に見る、それから行動するということですね。最終的には自分が責任を持つので、不動産屋さんとかですね、リフォーム会社さんとか客付け業者さんとかですね、あとは入居者の方とかですね、まず実際に接することはないにしてもですね、この辺の人たちと接するということは最終的には自分に責任があるんですよということでやっていけばですね、丸投げしてですね、区分マンションだとか、
ワンルームの投資に引っかかるということは絶対ないと思いますので、もちろんリスクもありますし、メリットもその分自分にリターンとして返ってきますので、最終責任は自分というのがいいのかなと思います。で、よく不動産物件ですね、いっぱい知った方がいいですよ、本いっぱい読んだ方がいいですよと言って勉強したはいいけど頭でっかちですね、結局物件が1、2年買えないという人もよく聞きます。
反面ですね、そういう買えないというのは買えないでも結果としてもしょうがないなと思います。そこまで熱意があるものがなかったというのであれば買わないのも一つ正解かなと思います。その反面ですね、高く急いで買い急いでですね、高く買っちゃったりですね、出口の見えないですね、ボロ物件というかボロならいいんですけどね、売りようがないような物件というのは取り返すのが困難ですので、そういうのはですね、しっかり見極めて、リスクの許容範囲を自分でこう判断するというのが、
いいんじゃないかなと思います。よくですね、物件とか見る上でやっぱり頭の中で計算するんですね。300万円の物件であればですね、家賃5万円で年間60万円入ってくるので、利回り20%ですよということで、一軒家だったら20%以上とかですね、マンションだったら10%前後とかですね、アパートだったら15から20とか頭でだんだん計算できてくるようになりますので、物件見るときにですね、
4部屋あるアパートであれば、じゃあ1200万円だったら、家賃5万円で20%取れるなというふうに大体なってきますので、そういうのがですね、1年間やっただけでも結構な進歩になったのかなというふうに思いますし、300万円で計算してたのがですね、私のように実際に230万ぐらいで済めば、そこからですね、例えばリフォーム代を追加してもっと豪華にすることもできますし、
家賃をですね、下げてもお客さんが入ってもですね、利回りは20倍以上取れるということになりますので、選択肢が増えるということなんで、あくまでも計算は計算として、予測ですね、上振れ下振れ絶対起きてきますので、その辺臨機応変にですね、やっていくっていうのがいいんじゃないかなと思います。
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今回はですね、2020年、去年1年間私がですね、やってきた実績というほどではないんですけれども、経歴をですね、お話ししてまいりました。このシリーズではですね、引き続き、1年目に知るべきボロこだての不動産のお話をしていきたいなと思いますので、次回もまた聞いてみてください。ではまた次回お会いしましょう。
