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はい、フォーニッツ・オヤマレイディオ、オヤマです。
いつも東方のレイディオを聴いていただきまして、ありがとうございます。
今回はですね、不動産は買った時にですね、勝負は決まるということでね、お話したいと思います。
はい、今回のテーマになりますけど、不動産はね、買った時、取得時点で勝負は決まりますよ、という話なんですけど、
こちらの方はですね、本当にね、私も13年、4年、ちょっと不動産やってますけど、
本当にね、買った時にね、全部勝負は決まりますね。
もちろんね、買っただけではなくて、その後の運営、高い稼働率を上げて、
不動産賃貸業ということで、居住空間をサービスする、入居者さんにサービスするという事業でね、
それを効果動させるというのがね、もちろん必須の内容になるんですけども、
まずはね、入口の部分で、やはり取得時点で決まるというのがね、9割方決まるんじゃないかなって私の感覚ではね、思ってます。
と言いますのは、やはりね、不動産貸業というのは、いただけるね、家賃が、だいたい条件がね、決まっておりますよね。
リノベーションとかして家賃を上げたりとか、そういうことも可能だとは思うんですけど、
基本的にはね、やっぱり現状の家賃が、家賃の上限ということになりますよね。
これは新築もそうですよね。
そこから家賃を上げていくというのは非常に大変なことで、なかなか家賃収入を上げていくというのは非常に難しいですよね。
おおむね上限が決まっているということを考えると、利益を大きくしていくためには、かかる経費を絞るとかね、
あとは、原価消却費をうまく取って、お金が出ていかない経費を計上して、税金の負担をちょっと抑えるとかね、そういった部分になってきますよね。
あとは借り入れの金利を抑えるとかね、そういう部分、出ていくお金を抑えるというふうになりますよね。
収益を上げるのか、売上を上げるのか、出ていくお金を抑えるのか、こちらの2つだと思います。
そういうところで考えますと、やはり不動産は買ったときに、やっぱり相場よりも割安で取得するということが大事ですよね。
例えばですね、個人の場合、5年経って6年目に長期譲渡で売却をしますとか、
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あと法人の場合は長期譲渡とかそういうのはありませんけど、出口を考えたときにずっと不動産を持ち続けるというのも一つですけども、
原価消却が切れるタイミングで売却を視野に入れるとか、そういう戦略的なこともあります。
その中では、やっぱり出口を見据えて取得するというのが非常に重要だと思って、ここ数年やっております。
少し前に、私のツイッターで再生物件のボカと小鉄産税の評価額と、再生したリフォーム後の利回りという再生物件の一覧をバーッと書いてツイートしたことがあったんですよね。
これ何をお伝えしたかったかと言いますと、別に自慢したいわけでも何でもなくて、今でもこういう取引は可能だということを実際私は知っていますし、
あと、いろんなところに目を向けてやっていけばこういうことも可能であるということを一つお伝えしたかったことと、
やっぱり取得価格を安く取得することができれば、出口としても必ず損をすることはないということをお伝えしたくて、私はツイートさせていただいたんですけど、
やっぱり入口の部分で割安に取得して、あと自分の裁量というか、そういう部分でかなごさんに喜ばれる空間を提供する。
これが不動産賃貸業の肝じゃないかなというふうに思っています。
当然、不動産賃貸業を継続していくということは、やっぱり利益を出していかなきゃいけないということになりますので、継続するということはね。
いろんな処方とか、いろんな考え方、地方がいいのか、都市部がいいのか、新築がいいのか、築フルがいいのかとか、いろんな議論がありますけど、
そこの部分というのは手段とか方法論であって、やっぱりあくまで不動産賃貸業は賃貸業としてお客様の居住されるたのごさんに向けてのサービスの事業であるというのと、
やっぱり事業ですから、やっぱり利益を出していかないと存続し続けれないということになりますので、私はそこの部分を強く意識してやっております。
少し話が脱線しましたけれども、不動産は買ったときで勝負が決まるというのは、これは揺るがない事実だと思いますので、
そこの部分を一つ念頭に入れて、不動産を取得するときには意識していただければうまくいくのではないかなということで、今回はお話しさせていただきました。
私もこんな感じで偉そうなことを言っておりますけれども、不動産を始めた初期の頃には高値掴みをしまして、非常にリカバリに追われて、非常に苦労しております。
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今も現在も財務改善中ということは、そこが足を引っ張って、いまだにそういう部分があるということなんですよね。
ですから不動産を取得する際には、こちらの部分を意識されるとよろしいのではないかなということで、今回はお話しさせていただきました。
いつも東方のレイディをお聞きいただきましてありがとうございます。
それでは今回はこちらの方で失礼します。ありがとうございました。
