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はい、フォーニッツオヤマレイディオ オヤマです。
いつもですね、東方のレイディオをお聴きいただきましてありがとうございます。
はい、今回はですね、先日ですね、超重要金融機関のスコアリングにおける注意すべき点ということで、
目からね、ウロコのお話をさせていただきました。
今回はですね、それに対して少しね、ちょっと補足をさせていただこうと思っております。
今回もね、スコアリング、評価の方法と配点とか、そういった部分にね、ちょっと触れてお話をさせていただきたいと思います。
はい、それではね、お話をさせていただきます。
前回ね、110回でこのね、テーマにつきまして触れたんですが、その中で通常ね、よく会社経営されている方が、まずは3期のプロジにね、して利益がきちっと出てるよということで、いうことを出して、銀行さんから評価をいただいてというね、お話をしました。
そこの部分がですね、収益不労という部分で、実際には評価点としては129分の5点しかないよというようなね、お話をさせていただきました。
それに対して、自己資本とですね、営業利益、それと原価消却の部分で、約ね、全体の75%をね、占めますよと。
したがって、こちらを重視した方がいいですよという内容をね、放送させていただきました。
はい、かなりね、この内容を聞いた時に驚かれた方が結構いらっしゃるかと思うんですけども、銀行さんのね、見方、こちらについてね、ちょっと補足をさせていただきたいと思います。
まずね、銀行さんの場合はですね、まず一番に考えることがですね、返済能力、こちらをね、一番に重視します。
銀行さんの場合は、融資したら必ずね、そのお金が返ってくるかどうかと。
まあ確かにそれはそうですよね。そちらの部分を一番ね、注意しているということになります。
ちなみにこの返済能力というのは、債務償還年数が20点ですよね。
インターレスト、ガバレッジレシオ、これ15点。
で、キャッシュフロー額20点ということで、この返済能力、こちらだけでもですね、全体129点ですね。
そのうち、55点を占めるということですね。半分近い数字を占めているということになります。
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つまりね、スコアリングの肝は返済能力にあるというふうに言えるかと思います。
ちなみにですね、この返済能力という項目の中で、債務償還年数とですね、インターレスト、ガバレッジレシオ、あとキャッシュフロー額と3項目ありますけれども、
その3項目のですね、数字評価点の出し方というのが、まず債務償還年数は超短期の借入れをですね、営業利益と現貨消却の輪で割ったものになります。
営業利益と現貨消却の輪で割ったものですね。
それとインターレスト、ガバレッジレシオ、こちらですね、15点あるんですけど、
ごめんなさい、先ほどの債務償還年数が20年で、こちらの方が15点ですね。
こちらの方は、こちらの導く式は営業利益足す受取利益配当金を支払い利息で割ったものということになります。
こちらが配点15ですね。
それと、キャッシュフロー額というのが、配点20ですけども、営業利益足す現貨消却費ということになっております。
いずれもですね、この3項目につきましては、全てですね、営業利益は3項目とも絡みますし、
現貨消却費に関しましては、債務償還年数とキャッシュフロー額、こちらの方にね、式の中で入ってきます。
ということは、これだけね、こちらの営業利益とか現貨消却費という項目がね、非常に大きい要素であるということが言えるかと思います。
はい。
ちなみにですね、いつもね、だいたい皆さん気にされるのが、黒字決算にしなきゃいけないよという意識でね、皆さんこれまでやられてきたと思います。
私もね、以前はそういうふうな考え方でやってました。
ちなみにね、利益を黒字にしなきゃいけないよということで、無理やり経常利益をね、アップした決算書とかね、そういうことをね、作ると紛失じゃないですかと、そういうことになります。
また利益調整じゃないかとかね、現貨消却を取ってないじゃないかとか、そういうことにもなり得ます。
ですからね、経常利益が黒字でないと銀行さんはお金を貸してくれないとか、そういうことはありません。
もちろんね、収益性があるに越したことはないですが、銀行さんのまずね、一番重要するということは、まずはね、返済能力があるということですね。
返済能力があるということは、自己資本とかね、高くて営業利益、営業利益というのは本職での利益ですよね、本業での利益、こちらをね、重要視しているということになるかと思います。
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ですからね、不動産賃貸経営をやる方もですね、どこを重要視すればいいかという部分につきましては、こちらをね、重視されるとよろしいのかなと私は思います。
ちなみにね、総資産が大きければ、家賃収入が大きかったりとか、そういうふうにね、家賃収入が大きくて、銀行さんの見方がいいんじゃないかというようなこともありません。
銀行さんの場合はやっぱり自己資本ですから、自己資本比率が高い方がいいということは、総資産をですね、なるべく小さく、逆に自己資本をですね、大きく、そうすれば必然的に自己資本比率がアップしてきますので、そういう形でね、会社経営されるのもまたね、銀行さんの見方からすると評価が上がる方法だと思います。
ですから、不動産賃貸業においては、借り入れがね、メインになりますけれども、私いつも言っていますように、借り入れをコントロールするという部分も、BSを意識して借り入れをコントロールするという部分も、私は非常に大切な部分だと思います。
はい、少しね、参考にいただければと思います。
はい、今回はね、こちらの方で失礼いたします。
いつもですね、東方のRadioをお聴きいただきましてありがとうございます。
それでは失礼します。ありがとうございました。
