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はい、フォーニッツ大山レイディオ、大山です。
いつもですね、東方のレイディオをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらのですね、番組の提供ですが、ハイクラススパリゾートのサンセットビラ、
損害保険のことなら株式会社ベストエージェンシー、アトラス株式会社、
生命保険のことならアイコンタクト福井、子育てお父さんも応援するNPO法人、
ホットファーザー、フォーニッツLLC、以上、各社の提供でお送りします。
はい、今回はですね、債務超過と言われる状態ということについてね、ちょっとお話ししたいと思います。
はい、それではですね、今回のテーマになりますけれども、債務超過と言われる状態ということでね、お話したいと思います。
よくね、不動産賃貸業をやられている方、銀行さんの見方として、債務超過だよとか、
信用起訴になってますよとか、そういう部分の話をね、よく聞くかと思います。
具体的にはね、どういう状況か、どういう状態かということについてね、今回お話したいと思うんですけれども、
そうですね、まずちょっと簡単に言いますと、私が考えるところでは、私の認識している部分をね、お話したいと思いますけれども、
所有する不動産の銀行の時価評価、それと金融資産、本人の金融資産、法人の金融資産、それを含めた形ですね、
すべての資産関係の時価と金融資産を含めて、それが借入れよりも大きければ、資産超過という形になりますね。
逆に所有する不動産の時価評価と金融資産等、それが借入れよりも小さい場合はですね、それは債務超過という状況に置かれていると思います。
こちらに関してはですね、各金融機関さんの目線ということになりますけれども、金融機関の目線ということで、
金融機関さんは基本的には決算書や確定申告を基に、個人、法人を一つにしています。
それを基に管理会計に基づいて、銀行独自に評価するということになります。
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それで銀行さんは格付けをするということですよね。
当然のことながらですね、銀行さん独自ということになりますので、各金融機関によって評価が分かれてくる部分があります。
ですから、例えばこちらの銀行では融資が通るんだけど、別の銀行さんでは融資が通らない、評価が出ない、そういうことも多々あり得るということですよね。
その金融機関さんの目線ということで、決算書を基にした管理会計に基づいて格付けをしますよという話をしたんですけど、
こちらがよく言われるのが定量評価と言われる部分になります。
いわゆる数値で評価するということですよね。財務の内容ですね。
逆に定性評価という部分がありますけど、これは経営者さんの資質とかですね、あとは企業の事業の内容とか、そういう部分をよく見るということですね。
金融機関さんによって特徴というかそういうのがありますよね。
どちらかというとメガバンクさんとか都市銀行さんは定量評価、数値の評価を重視する傾向にあると言われています。
定性評価ですね。経営者とか企業の事業の実態とかそういうののお話を重視するのが新金さんとか地元に目指したそういう事業に対しての融資をする金融機関さんという形になるかと思います。
私たち不動産賃貸業は借り入れをしてですね、収益不動産を取得して、それを賃貸事業として運営していくというのがビジネスモデルとなりますので、
そういった形で銀行さんから評価をしてもらえるような物件の取得の仕方をしなければいけないということと、あと財務内容もそういったことを意識する必要があるということですよね。
その中で一番冒頭で述べましたように、債務超過とか信用既存と言われる状況は銀行から融資を受けるためには避けておきたい状況というふうに思われます。
今回は債務超過の状態、どういう状態かということでお話しさせていただきました。
銀行さんによっては例えば物件の評価の仕方も積算評価を重視する銀行さんとか収益還元法で見る銀行さんとか、銀行さんによっても特徴がありますので一概には言えないですけど、基本的には積算の方を重視する金融機関さんの方が多いと思います。
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保守的というかそういう感じになるかと思いますけど、そういった目線で自身の個人だとかまた法人をどういった形で運営していくかということを財務状況も含めて管理していくことが重要かなというふうにも思います。
これは継続的に融資を受けて規模を拡大していくという意味合いでそういう部分を意識する必要があるかと思います。
もちろんBSの筋肉質な財務というのは銀行から融資を受けるだけではなく、やはり事業として破産したりとか回らなくなったりとか、もしくは廃業したりとかそういうことにならないような状況になるために筋肉質な財務内容を目指す必要があるかと思いますので、
その辺も認識いただいて財務超過とかそういう状況に陥らないような形で進めていくのが理想的かなというふうに思います。
私も冒頭で話した内容からいきますと、サラリーマン時代に不動産を取得していった形でいうと、完全に財務超過とか信用既存といわれる状態に陥っていましたね、客観的に言いますと。
今はだいぶ改善はされてきていますけれども、まだ継続して改善している途中でもあります。
そういう分を意識しながら私は進めていこうかなと、今後も継続して進めていくつもりでやっております。
今回は財務超過といわれる状態ということでお話をさせていただきました。
いつも東方のレイリーをお聞きいただきましてありがとうございます。
それでは今回はこちらのほうで失礼します。ありがとうございました。
