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はい、フォーニッツ大山レイディオ、大山です。いつもですね、東方のレイディオをお聞きいただきましてありがとうございます。
この番組のスポンサーですけれども、ハイクラススパリゾートのサンセットビラ、総合損害保険代理店アトラス、株式会社ベストエージェンシー、
生命保険のことなら、アイコンタクト福井、子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、以上各社の提供でお送りします。
今回のテーマになりますけれども、不動産は収益力、担保力、どちらが大事ということでね、お話したいと思います。
こちらの収益力と担保力、どちらが大事かというお話をさせていただきたいと思います。
私の場合、ちょっとお話をさせていただきたいと思うんですけれども、
私は14年前から不動産賃貸業、アパートを取得してということでやってきてますけれども、
その当時から買い続けるためには石産とかの担保力がないと銀行融資が継続してつかないということで認識はしておりました。
ただし、不動産賃貸業を始めて4,5年ぐらい経ったぐらいですかね、
なかなか物件価格に対して担保評価が伸びない物件が非常に多くて、
なかなか担保評価が出る物件というのが購入できる物件が無くなったんですね、見ている中でね。
それで、ある意味担保の方は土替えしてでも収益性ですね、利回りが高いとかそういう部分の物件を取得してきたんですけれども、
融資がつきやすいとかね、融資期間を伸ばせばキャッシュローが出ちゃうんですけど、
そういう部分で収益性を重要視というか、インカムが増えてくれば収入が増えるということで、そういった目線で途中から私は見るようになったんですね。
ただし、そこは想定予想される通り、その先ではね、私の場合には工藤さんに関する融資の方が完全にね、
いわゆる債務超過というか、取得している物件の債務に対して担保意欲がなくて、逆に大きく既存しているということで融資が出なくなりました。
今は現金で工藤さんを取得してということで、借り入れの残済、それと担保ですよね、所有物件の担保、そのバランスを取りながらということでね、BSの部分を意識しながらやっていますけれども、
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やはりね、私の場合にはその積算担保が出ない物件を途中から買い進めてしまったところが、やっぱり私は失敗だったかなというふうに今は思っております。
やっぱりそこでブレてしまったために、逆に規模感にしてもスピード感も失って、そのリカバリに追われてしまったという部分がございます。
ということで、何をお伝えしたいかと言いますと、収益性だけでもダメですよね。担保、積算だけが出る点も収益性が足りなくてインカムが少ないというのでもダメですよね。
ということで、なかなかこの両方両立している物件というのは非常に今の資金の中でも少ないですけれども、いろいろ取得する物件情報とか、やりくりできる、工夫できる部分があって収益性を上げるとか、もしくは再生物件取り組むとかね、
そういったちょっと人と違った目線を持って取り組まれると、だいぶ状況が変わってきたりとかということがあります。
私も途中から現金で再生物件を取り組み始めたんですけど、大きく今では財務状況、BSの方もだいぶ改善されてきております。
ということで、やっぱりその中で実感するのが、私がサラリーマンを辞めて独立した頃というのは大きく財務超過という状況に陥っていたんですけど、
その時の金融機関さんの反応と、今金融機関さんに融資の打診とか既存の取引のある金融機関さんには決算報告とか言ったりするんですけど、
その中での反応というのが全く変わってきてますね。
財務消費はだけじゃないんですけど、他も含めて、妨害の資産とかも含めて金融機関さんの方に、今こういう状況ですということで報告すると、
5年ぐらい前とはもう明らかに変わってきているという部分がありますので、
ぜひ皆さんにも、こちらのラジオを聞いていただいている皆様にも、そういう部分を意識して不動産賃貸業を経営していただければというふうに思っております。
私もね、そういう失敗をこいたりしてますので偉そうなことは言えませんけれども、
今財務改善中でさらに銀行融資の方が引けるような形で、融資していただける状況に持っていくような途中の段階でもありますので、
共に頑張っていければというふうに考えております。
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いつも東方のレイディをお聞きいただきましてありがとうございます。
今回はこちらの方で失礼します。ありがとうございました。