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福日大山レイディオ、大山です。いつも東方のレイディオをお聴きいただきましてありがとうございます。
今回はですね、コメントのお返しと雑貫ということでお送りしたいと思います。
まずですね、コメントのお返しの方をさせていただきます。
少しね、コメントのお返しの時間が空いてしまったんですけども、
まず217回ですね。
賃貸のですね、客付中介の望むことということで、
オーナーさんまたは管理会社さんに希望する中介さんのどういうことを求めているかということをね、お話した回になりますけれども、
こちらね、現地に鍵をね、当たり前のようにちょっと置いてもらって、中介さんが紹介しやすいようにということでね、
わざわざ店舗とかね、管理している会社まで行かなくて済むようにということでね、
ことをメインでね、お話した回になります。
こちらでね、コメントをいただきましたのが沖縄シーサー、メッシーサーさんですね。
内容を聞いてですね、自分たちができているかな、できてないかなと項目ごとにドキドキしながら聞いてしまいましたと。
で、客付にあたり大切なことを今一度確認でき、大変勉強になりました。ありがとうございますということで、
こちらね、メッシーサー様からね、コメントをね、頂戴しました。
えーと、まあね、あの私もちょっとあの、管理会社さんから来ているなんとか通信とかってね、よくありますけど、そういうデータをね、
ちょっと紹介して、私の考えをね、お話しさせていただいたんですけど、私もね、すべてこれできているわけではありませんのでね、
これ紹介しながらね、ああこういうこともあるなぁと思いながら、まあ仲介のギョスさんはね、こういうことを考えているのかなということをね、私もちょっと再認識してね、放送しながら私もちょっと勉強になりました。
多分ね、でもメッシーサー様、ヨシーサー様ね、沖縄シーサー、メッシーサー様はかなり積極的にね、不動産に関しては関わっていらっしゃると思いますので、
その辺はね、多分うまくなされているんじゃないかなとね、スタンドウェイフェンとか、そういうのを拝聴しながら私はね、思ってますけども、
よりうまくね、仲介の会社、仲介のギョスさんとかもね、やりやすいような形でね、お互いにね、やってまいりましょう。
沖縄シーサー、メッシーサー様、メッシーサー様ですね、コメントをね、頂戴しまして、ありがとうございます。
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はい、続いてですね、第220回ですね、こちらですね、歌詞に関する見解とガイドラインということで、
これまでですね、歌詞に対するガイドラインというのがね、明確なものがなくて、今年に入ってね、そういう動きになってきて、今法案とかそういうのが進んでますっていう話をしまして、
どこまでのラインが歌詞に該当して、どこは該当しないのかとか、そういうお話をね、この回ではね、させていただいたんですね。
そちらに対して、ポッポヤオヤ様からね、コメントをね、頂戴しました。
国交省が歌詞についてのガイドラインがやっと示されますが、今までなかったからトラブルが発生していたので、もっと早く作成するべきですね、ということでね、コメントを頂戴しました。
そうですね、これね、本当にまさにそういったトラブルがね、おそらくあったからこういうね、法案というか、そういう話の流れになったんだと思いますよね。
で、よくね、特に私なんかも自己物件なんかありますけど、どこまでね、告知するのかとかね、じゃあ人の出入りがあって、1回転なのか2回転なのか3年なのか5年なのかとか、いろんなね、議論がありますけれども、
当然ね、そういう事実があった、事故があったとか事実があって、それを告知すべき内容ではありますけど、そういった部分でガイドライン、指針がね、はっきりすればね、オーナー側としても管理会社さんとしても、仲介の会社さんでもね、告知義務とかね、そういうのも含めて、お互いのね、明確な指針がね、できてくれるとね、お互いのためにいいですよね。
そういったところでね、そういうガイドラインが示されるというのは、これからね、お互いの見解が一致した部分でやれるんじゃないかなというふうには私もね、思っております。
ポップエウェアさんですね、コメントを頂きましてありがとうございます。
はい、コメントの方はね、以上になりますけれども、それではですね、今日ちょっと雑感ということで、お話をね、させて頂きたいと思います。
えーと、私のスタンドFMの方ではね、いつもちょっとこう、これから不動産を始められる方へということで、私なりの考えていることとか、知っていることをね、色々お話しさせて頂いているんですけれども、
例えばね、高属性、高年収の方ほど、アパートローンとかでね、融資がつきやすいので、特に一等目の取得に関しては、気をつけて下さいねということをね、お話したりとか、
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まあ、不動産取得する場合にはどこか一手間ね、どこで努力するのかという苦労するのかという部分もね、考えながらやられるとよろしいんじゃないでしょうかというような内容とかね、色々ちょっと少し厳しめというかね、そういう私の経験した中で考えていることをね、お話ししているんですけれども、
そうですね、最近ちょっとこれから始められる方に多くね、私ちょっと接していまして、で、すでにね、もう一等目をね、不動産を取得しまして、で、ちょっとミスったなと思われている方もね、中にはね、いらっしゃるんじゃないかなと思うんですよね。
で、あの、私も兼業で7年間やってましたが、その中でね、アパートローンで不動産の取得をね、ずっと買い進めてきまして、結果、独立するまでにね、不動産の、一応、対応年数以上の入試期間で、キャッシュロー自体はね、見かけのキャッシュロー自体は出ているような感じなんですけど、銀行さんのね、担保をしているんですけれどもね、
担保評価の部分で言うと、以前もお話ししましたように、最大で私の場合はマイナス1億5000万くらいね、物件の価格から担保評価がね、大きくマイナスに陥って、それ以降ね、融資のほうがつかなくなりましたというようなお話をね、以前もお話していたんですけども、
そういう、私もね、ちょっとやらかしちゃったなというところもね、すごいあるんですけど、特にね、これから始められる方で、ちょっと1頭目ミスったなぁと思われている方もね、中には私のレビューとか聞いている方ではいらっしゃるんじゃないかなと思うんですよね。
ただね、これもまだ1頭目とかだと、まだね、それからやりようはね、まだまだありますので、ぜひね、今後の方策とか、どういうことを考えながら進めるかということをね、ぜひね、ちょっとね、考えていけば、やりようはね、やりますので、ということをね、ちょっとお伝えしたくて。
よくね、私の周りでもですね、これから不動産始められる方、特に1都3県とかでね、不動産賃貸業を始めようという方で、なかなか中古の不動産もね、非常に高くて、利回りも低いということで、
それだったら、新築のね、アパートで割とね、手間もかからずトラブルも少なくということで、新築のアパートとかをね、いきなりポンと買われる方とかも結構、私の周りでもいらっしゃるんですけども、
そういった方にちょっとお伝えしているのはね、じゃあその新築の木造アパートが、担保評価の上で物件価格のどんだけありますかということをね、お聞きしたりするんですね。
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それは、いわゆる税引き後のキャッシュロー、収益の部分と、銀行の見ます、金融機関の見ます担保評価の部分、これ両方やっぱり大切なんですよね。
そこの部分の担保の部分がね、アパートローンとかだとキャッシュローが融資期間を延ばせば出るということで、担保の見方というのが甘くてね、そういう形で簡単にアパートローンで融資を引けてしまう部分もあるんですよね、現実としてね。
実際にはその新築のアパートを買ってみたら、倍価の半分とか半分以下の担保評価しかないと。
そういう物件を取得されている方も中にいらっしゃるんですけれども、1棟目とかだったらね、まだまだリカバリーできますので、多少時間とやり方の工夫とか必要だと思いますけれども、その1棟目を取得したからもう終わりだとか、そういうことはありませんのでリカバリーができます。
そういったことで今回ちょっとお送りしたいと思います。
例えば金利の数年インカムを取りながら金利を交渉するとかですね。
あと個人なのか法人なのかにもよりますけれども、個人であれば6年後、長期譲渡になったら指標を見て売却して1回リセットするとか、そういう方策もありますし、いろんな打てる方策っていうのはあるかと思うんですよね。
できるだけ新築の物件を購入されている方につきましては、家賃を下げないように努めるべきだと思いますし、もともと1棟3軒の新築のアパートだとリマーリーに直すと7%とかするぐらいで、借り入れが大きい割にキャッシュ料額が少なくてということになっていると思うんですね、おそらくね。
そういった部分でも改善をしていく方策というのはいくつか取れる方策があるかと思いますので、買ってしまったら終わりだじゃなくて、そこで一旦冷静に現状を把握して、再度そこからどういうふうな方策を取るかということを一度考えてみてはいかがかなということで、今回はお送りしました。
いつもですね、私のレイディオでは結構厳しめの辛いことを言っているんですけど、私もそういう部分もこれまで経験しているので、そういうふうになってほしくないということで、私は少し厳しめの、あまり羽織りのいいことというか、そういうことを言わずに地に足をつけて不動産賃貸業を経営をしていきましょうということをね、
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私のレイディオではお伝えしているんですけど、そういった側面もありまして、お話をさせていただいております。
1等買ったからね、それで終わりだとかいうことはありませんので、これからね、いくらでもやり終わりますので、頑張っていければと思っております。
私もそういう状況からね、何とか持ち直してきて、偉そうなこと言えませんけども、そういうのはありますので、これからですので、共に頑張っていければと思っております。
今回はこちらの方でですね、失礼いたします。
いつもですね、東方レイディオをお聞きいただきまして、ありがとうございます。
それでは失礼します。ありがとうございました。
