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こんにちは、お山レイリオです。いつも東方のレイリオをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
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今回は、今週の近況をお話しします。
今回は、近況をお話しします。
今週、私は10月に取得した物件、中部町の北側の新潟市の物件を取得しました。
昨日と一昨日に取得しました。
管理会社にリフォームやリノベーションなど、現地で打ち合わせをして、見積もりを依頼しました。
地元の新潟にお住まいの兼業親さんとお会いして、情報交換をさせていただきました。
今回取得した物件については、
70平米の木立一頭と、地区年数が経っている古いARC3DKの一頭が取得した物件です。
リフォームと家賃相場を緩和しながら、今後進めていきます。
これまで私の場合には、北関東や東海地方で取得して再生してきた物件については、
バランスがまの物件で、オール和室の古い建物のものですから、
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基本的に洋室化して、表層のリフォームをしてやってきました。
ライバルが、地区年数から言うと、専用面積の広さからしても、
ビレッジハウスという昔の雇用促進住宅を全国でまとめて取得して、大規模に運営している会社です。
そのビレッジハウスが私のライバルです。
これまでは、ビレッジハウスが綺麗なリフォームをして、家賃を安く提供しているということで、
それと被らないエリアで取得してきました。
価格帯についても、ビレッジハウスが非常に綺麗にしているので、
比較的家賃につきましては、地域で相場よりも安くやってきています。
そのおかげで、高い稼働率を維持できています。
今回は、借りがちさの提案というか、お話もありまして、
2パターンを見積もりと、取れる家賃等を勘案して、試行錯誤をしてみようと思っています。
1つは、今まで通りのパターンですね。
家賃相場よりも安く、表層のリフォームをしてという形ですね。
1つは、一部の間仕切りを撤去したりして、もうちょっとコストをかけて、
家賃を高く取りに行くと、そこ部分を狙って、
2パターンで見積もりを今回は依頼させていただきました。
今回取得した物件につきましては、新潟市においても西側の少し田舎の区になるんですね。
物件を見に行った時に、周りには新しくショッピングセンターとかあったりとか、
そういうことがありましたので、生活の利便性とか、
専用面積も50平米以上ありますので、問題ないなということで、私は取得に振り切りました。
当然、取れる家賃につきましても、これまでやってきた家賃のイメージで、
リフォームいくらかけて、どれだけでもあるんだという部分を勘案して取得をしたという形なんですけど、
よくよく、昨日管理会社さんと打ち合わせさせていただいて、
その前日、おとといは新潟の兼業屋さんの方とお会いしたんですけど、
いろいろ聞いてみますと、例えば新潟なんかでいうと、
西区とかある区においては、やっぱりアパートが乱立していて、
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場所はすごいんですけど、ファミリー物件でも激戦区のエリアがあるということで、
地元の方からそういう情報を教えていただいたりしました。
やっぱりどこのエリアでもそういったところってありまして、
物件というのは、例えばノールックの買い付けとか、
そういうのは非常に危険だなと私は個人的に思ってまして、
やっぱり現地に行って、そのエリアの空気感とか生活の利便性とか、
そこに生活する人がこの物件に入居して生活するイメージが湧くかどうかという部分は、
私は非常に大事にしているんですけど、
そういった部分ってやっぱり大事だなということを兼業屋さんにお会いして、
改めて感じましたね。
その新潟の兼業屋さんとお話している中で、
彼は不動産を始めて5年ぐらいというふうにおっしゃっていましたけど、
逆にドミナントで新潟市内で不動産を取得されて運営をされていましたね。
ですからドコドコ区のドコドコは賃貸のバランスが崩れててとか、
ここはいいですよとか非常に細かい部分のエリアの需要とかそういうのをリサーチされてて、
非常にお話を伺ってて勉強になりましたね。
私もざっくりピンポイントではそうやってやってますけど、
本当に新潟のエリアの中でかなり広い範囲でご存知で、
非常にちょっと有益な情報を交換させていただきまして、
仮に兼業屋さんAさんとさせていただきますけど、
Aさんですね、情報を共有いただきましてありがとうございました。
また私は全国各地に不動産を持っていますので、
そのAさんのお話というのが非常にドミナントっていいなというふうに思いましたね。
できれば理想を言えば、私も神奈川のドミナントでできれば、
それが一番理想ではあるんですけど、
なかなか収支と担保といろいろ勘案してみると、
なかなか今のこのご時世ですと厳しいなということは感じておりますね。
そんな感じでですね、昨日一昨日は兼業屋さんにお会いして、
実際に現地で新規取得した物件のリフォームとか相場管とか、
そういうものを管理会社さんと打ち合わせをさせていただきました。
お会いしていろいろ情報を交換させていただきました、
兼業屋のAさん、いろいろ情報を教えていただきまして、
本当にありがとうございました。
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今日は金融機関さんの方にちょっと行きまして、
たまたま先日有志いただいた部分につきまして、
報告というかね、そういうのも含めてちょっと行きまして、
近況の方をお話しさせていただきました。
そんな感じで今回の放送につきましては、
近況についてお話しさせていただきました。
いつも東北のレイリオをお聞きいただきましてありがとうございます。
それでは今回はこちらの方で失礼します。ありがとうございました。
