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フォーニッツ大山レイディオ、大山です。
いつも東宝のレイディオをお聴きいただきましてありがとうございます。
今回は、サブリース新法、通称なんですけど、こちらについてご存知でしょうか。
こちらについて、今回はテーマとして取り上げたいと思います。
今回のテーマなんですけども、私が管理委託をお願いしてます管理会社さんから、
よく何とか通信とかっていうお手紙というか、ニュースレターみたいなのが来ますよね。
あれちょっと大体見てまして、目についたので、今回テーマで取り上げさせていただきたいと思います。
そちらの方の記事の内容を、これからちょっとお話したいと思います。
まずサブリースという言葉、皆さん不動産賃貸業をやられている方は、よくご存知かなと思います。
よくサブリースなんかトラブルが結構発生しているということも、社会問題になってますということも聞いたりしますよね。
そういう業者さんとオーナー側のトラブルとかの防止するために作られたのが、通称サブリース新法と言われるもので、
実はこれ2020年の6月に成立した賃貸住宅の管理業務等適正化に関する法律というのがありまして、
賃貸住宅管理業務法という中のものなんですけどね。
サブリースの契約の適正化に関する法律ということらしいですね。
私もちょっとこれ知らなかったですね。
言葉の定義というか説明になりますけれども、不動産会社等が第三者に転退することを目的に、
第三者に転退することをサブリースと言いますよね。
オーナーから物件を借りて第三者に貸すことをサブリースと言います。
ちなみにオーナーから不動産会社さん自身に貸すということをマスタリースと言うらしいですよね。
今回そのサブリースについてお話をするんですけれども、
賃貸経営においてサブリース事業がもたらす最大のメリットというのは、
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ご存知の通り空出からの空出リスクの回避ということになりますよね。
よく言われますのが、10年間のサブリース契約ならば、
10年間は空出リスクと無関係でいられるということで解釈されるオーナーさんも多いと思うんですけれども、
こちらの場合でも支払われる賃料も10年間は変わらないと考えてしまうオーナーさんが多いということで、
訴訟にまで発展した事例が相次いで、今回こういう法律で規制する形となったというのがいきさつなのですね。
オーナーがサブリース事業の契約の際に当然理解しておかなければいけないことについて、
サブリース事業の契約の内容を賃料が下がる可能性もあるということを理解していなかったり、
もしくはオーナーさんに知らされていなかったことがこういうトラブルにつながっているということになるようですね。
その法律に関してオーナーさんが正しく理解するためにポイントが2つありまして、そちらに2点ご覧の後にご説明したいと思います。
まず1点目が、賃料の減額になる可能性があるということですよね。
これは皆さんよくご存知だと思いますよね。
特にジネスさんとかのハウスメーカーさんで立った場合にサブリースで借り上げてるんだけど、
家賃減額を請求されたとかそういう事例によく聞きますよね。
借地借家法の第32条の1項で、賃料が不相当とされれば、契約条件にかかわらず賃料の増減の請求ができるというふうにあるということですね。
つまり契約で定められた賃料でも賃借人であるサブリース業者から減額請求されることが現実に起こり得るということですね。
契約によっては定期的な賃料の見直しが記述されている場合もありますということですね。
ですからその事実をサブリース契約の締結前にオーナーに対して書面にて記載して説明しなければならないことが明確化されましたということですよね。
先ほど言いましたように知らされてなかったとか理解してなかったということを、そういうトラブルをなくすためにそういうふうに決まったということですよね。
土地とか建物の総税とか価格とか経済的な世の中の流れに沿って変動によって不相当かどうかという判断がされるということですよね。
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これについてはオーナーは必ず請求を受け入れなくてはならないわけではなくて、
家賃決定された要素とか事情を考慮した上で、協議により相当額が決定されるということになりますね。
ただいずれにしても契約期間中、家賃が変わらないということではないということなので、これがまず1点目の重要なポイントになります。
それと2点目ですね。途中でも解約になる可能性があるということで、サブリス契約の途中でもサブリス業者が解約する可能性があるということを表示するように、
今回の内容でされたということですね。
反対にオーナーが契約解除とか更新を拒絶する場合には、借地釈迦法の第28条によって、正当自由が必要という説明も必要になりました。
簡単に言うと、賃借人のサブリス業者の契約解除のハードルは低いんですよね。
オーナーのハードルは高いという事実があるということを知っておく必要があるということですね。
訴訟とかトラブルになる原因の奥が、この2つがポイントというふうに言われています。
この改正された法律の規制によって、オーナーさんは理解しておくべきリスクを事前に知ることができるということになるかと思いますね。
ちなみにこの法律については、2020年の12月から施行されているということですね。
今回サブリスについて取り上げたんですけども、サブリス事業はイコール悪ということではないですよということですよね。
そういうリスクもありますよということを認識する必要があるということですよね。
この内容を聞きまして、皆さんこの内容を聞いている方はどのように思われたでしょうか。
ちなみに私はサブリスというのは一切やってないんですよね。
逆に私が取得する物件でサブリスになっている物件がありまして、取得時にサブリスを解除して利回り収益性を上げたという事例もあります。
確かですね、私15%ぐらいで出ていた物件をサブリス解除したことで19%ぐらいの利回りが改善されたという事例もあります。
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2割だかいくらだかということでサブリス予算が持っていく部分が当然ありますので、
収益性を最大化するにはサブリスではなく、自分で管理会社とかで管理するということになるかと思うんですけど、
どっちがどうということは私も言うつもりもなくて、そういうこともありますよということで今回ご紹介をさせていただきました。
私もサブリスのことってざっくりの話はわかっていたつもりなんですけど、こういう法改正というかそういうのがあったということも知りませんでしたし、
一つ事例ということで今回ご紹介をさせていただきました。
いつも東方のレイリオをお聞きいただきましてありがとうございます。
それでは今回はこちらで失礼します。ありがとうございました。
