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ゼロから始めて総資産12億円オーバーの不動産投資家の中松です。 初心者の方から中級者の方まで、不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日もよろしくお願いいたします。 今日の不動産投資に関するお話としては、
私ね、不動産投資を始めたのは2018年頃なんですけど、 もう今から8年ほど前なので、本当に結構前なんですけど、
ちょっとね、その頃、一番最初に何でスタートするかでちょっと悩んだ時がありまして、
結論から言うと、土地から新築でスタートして、 一番最初にやったのは埼玉県で土地から新築の大きめのRCマンションを建てたというところから始まったんですけど、
実はね、これと同時に検討してたものとして、 北海道の札幌ですね、札幌エリアで新築RCマンションを建てるっていうのも実は同時並行で選択肢として当時持ってました。
結果的にはやらなかったんで、あのなんですけど、 ちょっとふと思い出したので、今日はこれに関してのお話をしますね。
具体的にもう8年くらい前なので相場が違うんですけど、 当時札幌の新築のRC一棟マンションがリモ割りだいたい7%ぐらいで買えてたというか取り組めた時代なんですね。
土地からね、土地先行決済という形で土地買って、 建設会社、指定の建設会社使って、RCのマンションを建てて、
賃貸募集して入職許付けして、必要になればリモ割り7%ぐらいっていうね、 想定プランのシミュレーションとかが結構当時出てたんですよね。
で、なんでこれ当時それが多く出てたかというと、都心ですね。 都心というか東京はもちろんのこと、北海道以外に住んでる人ですね。
でも、一定条件を満たしているとメガバンクですね。 メガバンクが、例えば東京に住んでる人とか大阪に住んでる人とか、
もっと地方に住んでる人でもいいんですけど、一定条件を満たしている人だとメガバンクが
北海道ですね、札幌の文献、しかも新築なんかにも融資してくれるケースが当時あったんですね。
で、当時のメガバンクの条件をね、融資をつけてもらえる条件をクリアすれば、やっぱり条件がめちゃくちゃ良かったんで、
具体的には金利が1%前半だから1.2%として、フルローンで期間35年とか、7%くらいのARCのマンションとかが手に入ると考えると、悪くなかったんですよ。
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今でも、今聞いてもこの悪くないなっていう条件だったんですよね。 なので、すごく選択肢に一時期入ってました。
結果的にやらなかった理由はこの後お話ししていきますけど、
ちなみに、例えば物件価格がちょっと2億円で7%だと毎年収1400万じゃないですか。
で、これをフルローンで35年で金利1.2%で借りると、そもそもどのくらいがキャッシュフローになるかっていうと、
ざっくりですけど、400万以上になるんですよね。
フルローンなので、初期費用、仲介手数料とか、あとは不動産取得税とか、担保設定料とか、諸々の初期費用はかかってしまいますけど、
それを除けば、以降手取りとしてキャッシュフローとして年間400万以上が入ってくるという資産計算になるので、
悪くなかったんですよね。結構強いというかね、条件としてね。
なのでこれもちょっと選択肢として考えてたんですけど、
でも結果的に悩みに悩んで、やっぱり自分が東京に住んでて、1都3県ですね、
自分のところから管理しやすいといったら、自分で管理してるわけじゃないんですけど、
目の行き届く範囲でのエリアでやりたい。
あとは将来的な拡大といったらなんですけど、
東京に住んでる人間が東京の物件、近い埼玉、神奈川、千葉の物件エリアで増やしていくっていうのはとても自然なのでね、
金融機関との付き合いとか、あと諸々を踏まえた上で、そっちの方がいいなと思ったので、
結果的にそっちを選び、札幌での方の物件は買わなかったんですけど、
理由としては、今挙げたエリア的な、自分の得意エリア、住んでるエリアの周辺でやっていく方が得策って考えたことが一つと、
もう一個は、やっぱり遠隔になるし、札幌、北海道の場合、
この音声、もし北海道の方が聞いてたらすごいお気づきというか共感してくれると思うんですけど、
やっぱり雪国なんで、雪国特有の甘くない事情がありますよね。
少し調べてみると、小節パイプとかロードヒーティングといったような、雪国特有の事情がありますので、
雪対策などの費用が、やっぱり冬場はかなり重なると。
これは雪国特有のランニングコストなので、バカにならないなというところがあったし、
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あとは、実際私は雪国に住んだことはないので、入居者目線での雪国の生活っていうのが、ちょっといまいち想像がつかなかったと。
旅行とかね、ウィンタースポーツとかだったら全然行くんですけど、実際に生活したことがないので、
果たして賃貸付けの部分ですよね、入居付けとか賃貸付けの部分でも、想像できないので、少しちょっと怖いというか、管理会社任せにしすぎちゃうというかね、
管理会社頼みになりすぎちゃうのも怖いなっていうところだったので、
であれば無理せず、都心というか自分の住んでるエリア、目の届く範囲のエリアで、同じぐらいのリマーに出る物件というか企画を作ればいいだけの話だったのでね。
そういったことが理由というか背景であったので、見送ったとね、北海道の物件という経緯があります。
結論から言うと、ぶっちゃけやらなくてもどっちでも間違いじゃなかったかなというところですね。
理由としては、北海道札幌の物件なんかこの8年、7、8年で値段別に下がってないというか、やっぱ徐々に上がってますので、
買いにリマーに7%ぐらいで8年前に買ってたとしても、今それなりの値段で売却できますので、当然それなりの値段というか当時買ったより高い値段で売れますので、
それを踏まえるともしやってたとしても全然間違いじゃなかったと。
固有してる間の家賃ももちろん入ってくるわけですし、トータルで考えたときに全然悪くなかったなというところが一つ言えますね。
一方で、やってもやらなくてもよかったというか、理由としては自分がそっちの方じゃなくて、関東の方で新築とか中心にやっていくという選択肢をして、
それで今上手くいってる、負けないぐらい上手くいってるので、ですのでそれを踏まえてやってもやらなくてもよかったかなというところだったわけですね。
ただあれかな、拡大という点で考えると、そうですね、やっぱりこっちの関東でやったのが正解だったと思います。
というのも、もしその1投目で北海道とか札幌で2億円のデカいやつ買ってたとしますね。
多分当時の私の属性でもう1投くらいならできると思うんですよね。
2億円の買ってもう1投くらいなら買ったりするので、4億円、5億円くらいなら北海道で買えたかもしれないんですけど、
でもその後結局メガバンクとかの融資もね、メガバンクも非常に厳しくなってきましたし、
その後北海道でさらに追加で買えるかすると多分買えなかったと思いますし、
じゃあ北海道の信用金庫とか信用組合と付き合いができるかっていうと、地元じゃないんでね、
同民じゃないのできっとハードルはかなり高いと。
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まあ住民票を移してね、そっちでやっていくぜぐらいのね、覚悟があれば話は別なんでしょうけど、
東京にいながらね、遠隔でっていうふうに考えたときはちょっと厳しかったかなところですね。
で、一方で今関東の方で軸にして活動してるわけですけど、
こっちの方は順調に拡大もできてますし、今後もね、まだまだ責められるというかね、
次のね、物件とかを買っていくだけの容力ももちろんありますし、
あとこっちでやる上でのね、ノウハウとかもしっかり蓄積されて取り組める力がついてますので、
そうなるのでやっぱりトータルで考えると、
うん、あのー私の場合は、
北海道でやらずに関東の方に力を入れて正解だったのかなっていうのがこの8年経った今、
答え合わせじゃないですけどね、出てきてるところかなってところです。
はい、まあね、不動産同士ってそうなんですよね。
あのー、よくね、
家賃湧いてるだけじゃなくて、不動産を最終的に売ったとき、売却したときに、
トータルでの収支にいってその投資、不動産同士が正解だったのか間違いだったのかなっていうのがね、
見えてくるところもありますので、そういう意味ではね、そのエリアですね、物件だけじゃなくてエリアに参入して果たして正解だったのか、不正解だったのかっていうのもね、
5年後、10年後、時間を経た上で初めてわかってくるところでもありますので、非常に面白いところかもしれません。
はい、いつもいいねを押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。