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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。 初心者の方から中級者の方まで、不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日は、買った瞬間に失敗が決まる 不動産投資物件の特徴と題しまして、
買った瞬間に負けが確定し、そんな怖い物件を手にしてしまった時の共通点、特徴をお話ししていきたいと思います。
不動産投資の実績のある人とか、専門家の人なんかでも共通して言っていることなんですけど、
結構というかもう80%ぐらいかな8割方不動産として買った時に決まっちゃうんですよね。
成功か失敗か、うまくいってるか、うまくいかなかった。買った時に要するに条件ですよね。
平たく言ってしまうと値段なんですけど、値段であったりとかどういった物件買ったかとかね、全部諸々ひっくるめてなんですけど、
買った時にもう8割方決まっちゃうんですね。わかっちゃうんですよね。成功か失敗かって。
特に謙虚な指数と言ったら何なんですけど、明確にねわかりやすいものとしてはやっぱり相場よりも高い価格で買ってしまった時、
これはまあほぼほぼ買った瞬間に失敗がね決まっちゃうかなーってところが経験上ありますね。
新築・中古・築古・都心・地方・田舎・一棟アパート・一棟マンション・区分マンション・こだて・土地、
いろんな条件、いろんな形態のものがあるわけですけど、動産と言ってもそういろいろあるわけなんですけど、
とにかく共通して言うのは、それぞれの相場よりも高い価格で買っちゃうとかなりきついかなーってところですね。
あのー、挽回するにしてもやっぱり限界があるんですよね。
よくあんのが、例えばそうですね、ちくわさの一棟マンションなんか買って、
その物件自体のスペックはそんなに悪くないんですけど、明らかにちょっと割高に買ってしまってると、
そんなとき、例えばですけど、すごい金利ですよね、めちゃくちゃいい低金利で融資条件がいい形で借りてきたりすれば、
ある程度カバーできますけど、やっぱり割高で買ってるのできついですし、
運営していく中でね、大企業が出たときに新規で募集するときの家賃少しずつ上げていって、
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実質の利回りを上げていくなどして努力していけば、多少は高く買ってしまった分の損失と言ったらなんなんですけどね、
埋め合っていくことはできるんですけど、そうはいってもやっぱり限界がありますし、
もっと言ってしまうと初めから割安で買った上で融資条件を良くして、
さらに更新中とか新規で部屋を決めるときに家賃をアップしていくっていうのをした方がいいに決まってますので、
買った後にいろいろ努力してリカバリはある程度までできるんですけど、やっぱり限界があると、
あとそもそもその努力ですよね、初めから安く買えていればそんな努力しなくてもいい、
もしくは安く買った上でさらに努力すればね、もっともっと利益を伸ばせるっていうことが言えますので、
そうならない、そういう意味でもね、やっぱり買った瞬間に失敗が決まる不動産投資物件の特徴はね、
もう相場より高い価格で買ってしまったとき、これに尽きると思いますね。
逆に言うと、相場より安く買っておけば、結構癖のある物件とか何のある物件買ってても、
まあなんとかなるかなってところがね、現実として言えますよね。
例えばですけど、地方のね、氷マリアのアパートとかって昔から人気ですし、
今も将来的に売却ね、難しくなっていくので慎重な方増えてますけど、
それでも氷マリ星人じゃないですけど、地方の氷マリアアパート攻めていく人っていると思いますし、
その時に負けない方法としてはやっぱり激安で買うってところですよね。
例えばどこでもいいんですけど、茨城とかで相場の利回りが15%ぐらいのエリアがあったとしますね。
年間家賃500万円、利回り15%だとだいたい3300万ぐらいが相場のアパートがあったとしますね。
これとかを、基本的には地方の物件は将来的に売却がきつくなってくるので、慎重になった方がいいと言われてますので、
そんな時にでも、この3300万ぐらいの相場のアパートを、
例えば2000万ぐらいで買ってこれれば利回りで言うと25%とかになりますよね。
利回り15%ぐらいだと3300万だけど、利回り25%ぐらいで買うと2000万とかで買えるってなると、
さすがにこれは負けないですよね。カバーできるわけですもん。
将来的に売却もしかしたらきつくなってくるかもしれませんけど、
さすがにそうは言っても3000万のものが2000万円ぐらいで買えてるわけなので、結構耐えられると。
値下がりに際しても耐えられますし、
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保有している間にインカムゲインや賃収に入ってきますので、
自分にプラスにもっていくことができますので、
今今回買った瞬間に失敗が決まるっていう話をしてますけど、
裏を返せば、買った瞬間に安く買えてれば成功が決まると言えますので、
この相場よりも高い価格で買ってしまうのは恐ろしいですけど、
安く買えると地方とか将来的に売却きつくなるエリアでも戦っていける可能性が残ると言えますので、
なかなか難しいというか面白いところでもあると思うんですけどね。
特に地方の物件、将来きつくなるっていう風なのがちらほら出始めてて、
そんな中でね、あえてそっちに行くんだったら今まで以上に、
鬼の刺し目じゃないですけど激安を心がけて買っていくっていうのはね、
ある意味他の人の差別化になると思いますのでね。
特徴として、不動産投資も転換期じゃないですけど、
都心の方に寄せていく人が増えている印象はあるんですけど、
そんな中で逆張りじゃないですけど、あえて地方を攻めていくってなった時に、
今までと同じやり方をするんじゃなくて、より生き残るための戦い方をしていく必要がありますし、
都心組とは違う収益の上げ方ができていくと思いますのでね、
このあたり自己自分のスタンスでどうやって攻めていこうかなっていうのはね、
決めていくのがいいかなと思います。
私今ここね、地区フル系の話をしてますけど、
私自身は地方は大変というかパワーを使うので、
早めに負けないうちにというところで持っている物件は手締めしてまして、
今都心に寄せている最中でありますが、
こういうふうに撤退をしている人間がいる中でね、
あえて買う人が売る時に買ってくれる人がいたわけですので、
その方たちは賞賛があって買っていると思いますので、
自分のスタンスに合わせて物件を選んでいくのがいいかなってところです。
今回のお話、もう一回テーマをまとめておきますと、
買った瞬間に失敗が決まる不動産投資物件の特徴は、
とにかく相場よりも高い価格で買ってしまった時、
これはもう80%くらいで負けが確定してしまうので、
気をつける必要があると。
もし、いないことを願いますけど、
こういった条件、割高で買っちゃってた物件をお持ちの方の場合は、
基本的には早めに売却、損切りした方がいいかなってところです。
ただ、老売売りといって何も考えずに売っちゃうと、
それはそれで損失が最大化しちゃうこともあるので、
ちょっと慎重になる必要もあって、
例えば、もう明らかに割高な物件を買っちゃっても、
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この先もどんどん値段が下がるだけ、
見えている物件はとにかく早く売ったほうがいいですよね。
一方で、割高で買っちゃったんだけど、多少リカバリできそう。
例えば、家賃を上げられそうとか、修繕することによって物件の価値を上げて、
もうちょっと多少は物件価値を上げられそうだなとか、
そういった余地がある場合は、粘ってみるのもありかもしれませんよね。
3年、5年くらい粘ってみて売ったほうが、まだ被害を抑えられる。
被害と言ったら何なんですけど、
割高で買った分の損失をある程度はプラスに、
ある程度まで持っていけるケースもありますので、
慎重に判断するのがいいかなというところです。
基本的には早めに、早めにというか、
どっかのタイミングで損入はする必要はあると思うんですけどね。
そうならないためにも、とにかく相場よりも高い価格では買わない。
これが失敗しないための秘訣だと思いますので、参考にしてみてください。
はい、いつもいいねを押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。
