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はい、おはようございます。このチャンネルは、元消防士、現、不動産事業家の京都のバーニング大家がワクワクしていきよう!をテーマに、親業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。さあ、本日は7月16日の木曜日ですね。
スタイフって地味にお笑い芸人さんめちゃめちゃ押してますよね。地味でもないのか。激推しか。全面に押してますね。
だいたい開いたら、最初はお笑い芸人さんの特集ばっかってますもんね。 自分らでも十分ラジオ番組モテるんちゃうっていう人たちもね、
出してありますもんね。あの例えばエバースさんとか、ものすごいツモイイネスモイ。 タクローさんもやり始めたでしょ。M-1常連組が。
マニアックなところで言うたら、 僕最近見つけて好きで聞いてたのが、R藤本。あのベジータ様だ!なんで真似しようと思ったの。
ベジータのモノマネしてる芸人で言うてよかったのに。R藤本さんと高峰総理。大喜利めちゃめちゃ得意な女性ね。
大喜利の掛け合いするラジオとかもありました。
こんなにやーと思って登録した3日後ぐらいに終わりましたけどね。 終わんの早いなぁ。
すぐ見つけてもすぐ隠れ寄ったよなぁ。 ではロマンさんも、僕唯一ですけど
フォローしてます。その大喜利のやつ無くなったから今唯一に結果になっちゃってるんですけど。 僕ねー
憧れがあって、 この2つやりたいなーって思ってることがあるんですけど
それはちょっと後に回します。一個言い忘れた。一個言い忘れたんで。 今の構成をちょっと僕思ってたところがあったんで。
もう一個最近ですよ。ていうか今見つけた。今見つけたんですけど、ちょっと後のやりたいことにも繋がるんですけど
ニケツやってるやん。 えー
ニケツってご存知ですか? トークバラエティーですけども
千原兄弟の千原ジュニアさんと 剣道小林さんの2人の
トークの掛け合い。何年やってんやろう。 昔ながらで言ったらねダウンタウンのごっつええ感じのね、浜ちゃんと松ちゃんの掛け合いもずっとやってましたけど
あの雰囲気で両袖からどうもー出てきて、でおそらく台本なしでバーって掛け合っていく
トークだけでバーンってこう受けをいくらも作って、たまにゲスト回もありますけど基本的には2人じゃないですか。
でも収録多分もうそのまんまねー 30分収録やったらもうほぼ30分ぐらいで済ますんじゃないですか。カットとかもない感じで
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ほんでどっかどっかでこう笑わしていってもそのまま袖に履けていくみたいな。すごいなーっていう。もうあれね僕DVD持ってましたからね
お笑い芸人さんのDVD結構いろいろ持ってましたし それが今、えそうそうそう見たわあのサムネイルに書いてあったわ
シンス2008って書いてあったから2008年からやってんや。 え、したらもう18年ぐらいってすっげぇ
っていうのがスタイルで聞けるようになってるやん。5月からでしたよ放送が。うわーこれまたまたちょっとチェック増えますね
フォローが。 で言うててですよで僕2つやりたいなーって思ってたことが一つが
一つがあの レターの読み上げみたいなやつ
っていうかっていうかあの葉書コーナーみたいなさあでやってみたいわー あれやってみた。それこそ令和ロマンさんのねやつ聞いてたらねありますよね
これって私だけのあのコーナー好きやね。なんか日常のちょっとした疑問とか違和感をね あのこれって私だけって言ってこう
リスナーさんが問いかけるやつをあの あれですよ
松井けむりさんの方がねあのポッチャリのあのけむりさんの方がえっと あれくくまくま
くまきちーの、くまきちでしたっけ あったあったっすよね
M1のやつ無地味なやつ硬い硬いやつ のけむりさんが読み上げるやつねあの例えば
小学校の頃学校の先輩に一切憧れを抱かなかった 確かに
いうぐらいねあの中学高校とかなったらねある程度こう上下関係とかできてくるし 先輩みたいな
絶対あったけど小学校で憧れてるやつ見たことないもんねとかね あとねあと例えば映画のハリーポッターシリーズで全体的に映画が暗すぎて見にくい
わかる 世界観よなぁ
ストーリー云々の前にあのも全体が暗すぎねぇみたいなこととかを 共感してほしいわ
あれ出した側やったとしたら葉書リスナーやったとしたら共感してもらえた時気持ち 全部が全部共感でもないしね
そうかとも言われる奴もあるしだからこれこれは車さんに共感してほしいでテイクオフ 車さんじゃない
車山の方はあんまりあのもうそこにも乗っかって乗っかっているの時もあるしもう ひたすらボケ倒すこともあるし
煙さんのねあれね共感欲しいなあっていうあんなコーナーよみたい あんなんやり
ラジオネーム丸みたいなやつ言いた っていうのが1個っていうのが1個と
もうそれはもうそれはもうアレですよに決みたいに a ジュニアさんの健康さんみたいな 感じのもトークのパンで掛け合いあってもさあってこうね
書きまして本でまたパッて上げていくみたいな台本なしこん いつかやってみたいなって
覚えはした 耳忙しなるで
はいということで本日の本題は レントロールはしっかり呼び込んでますか
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こんなお話をしてみようかなぁと思ってますが おとといにねバイバイ契約書と重要事項説明書をしっかり読み込んでますかっていうね
うのみにすなみたいなまあそんなてまでお話をさせていただいたんですけども わりかし反響が多くてですねあのねバラとさんから神回ですなんていただいたりとか
山るくんからもちょうど決済を控えているのでもう本当にあの勉強になりますみたいな ことを言っていただいたりとかね
だったんで 図に乗りますそういうことを言われると
ほなほなこういうとこ見てるかいっていう目線でまああとはあの 次回の年も含めてですよ改めてね
こういうところやっぱチェックしないとダメよっていうそんな 内容をちょっとお話ししてみようかなと思いますのでレントロールねはいこれそもそも
なんやねんっていう人もいるかもしれないね わからない人もいるかもですけど本編聞いてみてください
さあ本題に入る前にお知らせをさせていただきます8月の8日の土曜日ですが新築 子立ての抹茶市に登壇していただきます
反響めちゃくちゃ多くてですね マジでも残跡わずかですはいあの
あいこ思ってたのにもう売り切れてるやんって なりうるんであの本当に早めに申し込んでください
バババってこう今申し込み入っててもや現地のみやー言うてるのしかもいつもよりちょっと 狭い会場やでーって言うてんのに申し込みたたってこう入っているから
本当あと数席です気をつけてくださいあのね 新築子立てリリ回り10パーを叩き出すっていう内容についても話そうかなっておっしゃってました
ありがたいそれは僕も聞きたいめっちゃ思うっていうことでそれについてですね一応 資料もこんな話そうかなっても100ページぐらいのやつも見せてもらいましたから
準備が段取りが相撲さすがっすわっていうはいそんな抹茶の新築子立て 関西で転用できるのかこれについても聞いていただきたいなって思ってます
はいアーカイブ動画の配信ありませんしズームの配信もございませんので現地 受講のみとなってます気になる方8月8日土曜日
なんとしてでもお越しくださいませ 最悪懇親会だけ滑り込みできたとしてもまあまあいろいろ聞けるんじゃないかなとは思います
のでただ資料の配布とかがもあるとすれば勉強会参加した方のみになりますね よろしくお願い致します
さあ そして2月がなんでが出た9月
そうか9月の9がーが出たよ 次は9月9月19日の土曜日ですねはいこちらは
山に子さんと大西さんのお二人にお話しいただきます 失敗勉強会で失敗勉強失敗を勉強するまあまあ
当たらずもう10からずって感じか 失敗したことを教訓にして俺みたいになるなよっていうはいそんな情報共有していただく会議
なっておりますのでこちらもぜひともお越しいただきたいなと 数々のね
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何でしょうね経験をしてくるわけじゃないですか 家に大量やっているとした未経験でやる方がたくさんいらっしゃいますから
不動産畑でずっと売買を20年やっててで初めて賃貸行に行って言う方はあんま見たこと ないので
ね人体さん過去に行ったことあるよとかいう程度のことはいらっしゃったとしてもですね 基本的にはもうサラリーマンですからね公務員
公務員の方もいらっしゃるしそういう不動産で働いてたとしてもまあ 一般サラリーマンねで全然種別が違うわけです親業っていうと売り買いとかするのと
また違うんでだからわかんないこともいっぱいあるでわかんないなりにあってくると どうしたって失敗
思う通りにいかなかったことが失敗と定義するのであればそれもたくさんあるわけですよ ただそれを元には失敗したからもういややめたってなったら失敗って終わると
もうそれでは失敗だよでもそれをやり続けると成功だよっていうね そんな話もあるじゃないですかここちょっと掘り下げてご自身の経験談をもとに
いい共有していただこうという配送の再現性の高い内容になるんじゃないかなと思っ てもレッスンぶって実質です
はい僕も喋りますんでねよかったらこれは現地までお越しくださいよろしくお願い いたします9月9日土曜日新大阪の会場です
はいではいきましょう レントロールなんですか
僕もチンタイガーって初めて聞きました
簡単に言うと 家賃明細書ですわ
明細書明細書言うとちょっと後部あるかなそれをもとにして不動産売買において 使うもう a 4一枚もんとまぁ別にそれは a 3でもなんでもいいんですけど
どんな入居者さんがおられて家賃がどれぐらい入って言ってそれで内訳が共営 機費なのか駐車場代なのか水道代なのか
超費とか自治会費とかもありますしケーブルテレビだその他いろいろこうあります けどそれがあってで部屋の面積があって間取りがあってで
どこの保証会社に加入されていてとかいうのがこう1枚ものにまとまった入居者さん 情報
家賃関係の資料のことをレントロールと言いますと これ絶対必要なんですよ
だってリマーリ計算できませんからねこれがないとね 月間の家賃で年間の家賃があってで現況の家賃収入だったらこれぐらいのリマーリ
でこれが仮に満室になったとしたらこのぐらいのリマーリだよっていう はいそんなお話でございますのでこれね
どこまで皆さんきっちり見てますか 見るべき6つの視点これちょっと解説させてください6つなんでねはい
ザーッと行きますまず一つ目 表面リマーリの計算根拠はいこれみたいですね
今割っていうのはねまあ現況賃料かそう満室想定かっていうのその2違うんですけど 空室部分を募集賃料で埋めて計算してたとしたらその募集賃料が相場より高く設定されて
いないか これ周辺事例と付き合わせてしっかり見ましょう
あとこれは仲介業者さん客付け業者さんへのヒアリング絶対やってください特に 初めの方の方はね3社は僕ヒアリングするっていうのもお勧めしてます過去にも
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そういう放送したこともありますのでこれね ちゃんとあのその家賃に決まるのかの調査だけはきっちりしていきましょう
想定甘いだけあったらほんとねリマーリねこれだけでねあの1%ぐらいも全然変わったり しますから
をしっかり見ていきましょうね想定賃料は相場通りだのかなっていうことが一つで2つ目 実質賃料
さっきは表面リマーリでしたけど今度は実質リマーリの方ですね フリーレントが3ヶ月式例がゼロ
エリー3ヶ月 こんな条件で募集されている物件やったとしたら想定よりもキャッシュフロー残らないですよ
でもってこの数字ってレントロールが見えてこないですから 募集条件どんなもんこれはね
機関とわからん わかんないですよこれ結構リマーリいいやんと思ったら募集めっちゃ渋い
こんなに条件甘くせんと決まらへんの これも含めてちゃんとヒアリングしなあかんですよ
だから客付ヒアリング大事って話ですよね 表面の月額賃料が同じでも手元に残るそうキャッシュフロー全然違いますよ
だから直近入居の部屋は募集条件の履歴まで確認しましょうねっていう話でね あのまあこれ管理会社さんとかまぁここのヒアリングしていいかどうかもちゃんとチェックしておき
ましょうね これ内内でね黙ってこう売ろうとしている方がいらっしゃったとしてでその売買の業者さんが別
やったら管理会社さんとかにこれってこのぐらいの家賃決まるんですかとか 購入検討してるんですけどってなった時に
この物件オーナーさん裏張るんですか聞いてませんねって言っていろいろ揉める可能性 あるんでちゃんとヒアリングどこまでしていいですかっていうのは聞いた方がいいですね
バイバイ中会社にはい 実質賃料ちゃんとみましょうそして3つ目
入居のタイミングと入居者さんの属性 これ見ましょうね
これねー 嘘のような本番の話ですけど
売却の直前に 複数入居者さんをバーンってこうね無理やり入れるってことあるんです
あるんです これねまあざっと言ってもいくつかパターンですけど2つご紹介すると一つはもうそのバイパイ
の中会社さんがまあ中会社さんは中会レベルでこんなことしないですけど基本的にその 売る会社とかいやでもこれ実写化
発見業者とかやったらまた後々問題であるからまあまあ癒着している場合とかかな とにかくもう親族でも何でもいいからお金払って入ってもらうん
3ヶ月分家賃ぐらいとかをその方に押し払いするから2ヶ月分家賃をこっちに振り込んでねー みたいなんでで署名なついを協力してもらって入居してもらうみたいな実際すまなくても
いいからとにかく入ったことにしてみそしたらお礼払うからつって 残りの部屋を全部埋めるみたい
で無事売却完了した瞬間はい契約切れました退去です ババババってその入った部屋が抜けるみたいなんじゃこれ
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だから直近で同時期ぐらいにただってこう入居あった奴は気をつけてねっていうのが いいこともう1個は
とカーテンスキームですね これはもう
これも完全詐欺ですけど 完全詐欺ですけど本当あの入居してるように見せる現地確認行った時に
はこの部屋空いてるやんっていうのがなさそうに満室に見せるためにカーテンだけつけて おくうみまただこれもレントロールちゃんと見ればわかる話なんですけど
これがねマジでね あるのでちゃんとで見せかけマイスかどうかっていうのはちゃんとチェックしておき
ましょうね これチェックするために必要なのは
賃貸者契約書の契約日を前後並べてみてみましょうってやつ と見せかけ満室は本当に決済後に一斉退去して初めて気づくケースがあるのでこれだけ
を気をつけましょうねっていうことですね ご注意くださいませ
4つ目きます大脳と保証について レントロールは基本的に大脳歴って載せないんですよ
ネオオーナーさん売り主側の不利な状況あんま開示したくないし で開示しなきゃいけない情報あります重要事項説明書に書かなきゃいけないやつとかただ
体能履歴を開示せよっていうのはないんで だから直近1年の入金実績まあ1年まで見なくとも少なくとも直近ね
123ヶ月ぐらい欲しいですね 家賃送金の明細書は出してもらいましょう
あと保証会社の加入の有無これも絶対必要ですし 入ってなかったらこれどう回収しようかなっていうのを思わなきゃいけないので連帯保証人
さんとかが入ってるのかどうなのかなさらには新しくね 家賃保証会社に加入していただけるかなっていうのも検討しなきゃいけないし
あ全部これちゃんと家賃保証会社に加入されてるから安心やー って思ったらダメですよ
新しい管理会社に引き継げるかどうかもちろん管理会社そのまま引き継ぐんだったらいいんです けど
これをねあの管理も変えるとかなった場合にこの保証会社は a 管理会社さんのみとの代理店契約ので b管理会社さんに変えるんであればここで
代理店契約ないので保証切れますっていうことがあるのでここもしっかり調べて おきましょう
大脳と家賃保証についてで生活保護受給されている方もね安心やと思うんです あそれこそ慣れていらっしゃる方とかやったらちゃんと代理納付で保証会社入って
なくとも オーナーの手元にはお金入るから生活保護の方大歓迎みたいな思う方もいらっしゃる
と思うんですけどここで要注意 それ本番に代理どうなってますか
直接入居者さんに入ってるやつじゃないですかこれあるんでこれも要チェックしてください はいどうやってチェックするか受給証明書を確認する
でこれを依頼すればちゃんとちゃんと出してくれます だって入居の時に生活保護の方で鎮対者契約書で自分がオーナーやたら受給証明書
いただくんででこれを開示してもらうっていうそう鎮対者契約書見せてもらうのとも同時期 のタイミングでこれを出してください
そしたらそこでどのような形式で入っているかってわかります これと合わせて直近の家賃明細書でたいのがないかどうかっていうのもチェックできる
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のでこれきっちり見せていただきましょう それも契約となる段階では鎮対者契約書のチェックは絶対必要です
ね最初のね検討段階でそこまで見せて言ったら個人情報の開示の関係とかがあるので レントロールの情報だけにしてねっていうのはあるんですけど
購入するとなったら大きいので鎮対者契約書のコピーねこれは一通り絶対チェックする ようにしましょう
そしてあと2つ 5つ目は行進料霊金式引きについて
レントロールの月額賃料だけを見て収支を組むとこれ実は行進料収入入ってたからもう ちょっと
エリマリ高く出せるやんとかね逆に関西の例えば式引きっていうルール 式金って変換しなきゃいけないから
関西やったらそもそもねあの引き渡しを受けないので式金はもうそのまま前の ウルニスさんが預かったままで変換義務だけ継承するみたいな
何それってあるんですけどこれねもう関東の方だったとしてもそう式金返されない やつあるんですよ
これが式引きって言われるやつなんでこれ知らなかったら大挙時の収入で課題にその見積もり を見誤りますよっていうことですね
地域の監修とか各契約書の特約しっかり読みましょうね ということで最後6つ目
現状回復の負担区分について 大挙時の修繕誰がどこまで持つ契約になってますかこれもだから賃貸者契約書見れば特約
見ればわかるので これ大挙される時のクリーニング台っていうね式金はなかったとしてもクリーニング台
あでもこれ大挙時にもらえる奴やってなったらこっちもらえますしでも最初の入居 の段階で取られている奴だったら
これ引き継がれなければこちらは 変換しなきゃいけないですからね
クリーニング台が部屋5万円かかった後しても最初にも渡してますよねつっても実質 新しい買い主さん負担になっちゃうっていうのがあるのでこのあたりもしっかり
現状回復でどのぐらいの趣旨出費が出るのかなっていうのは賃貸者契約書の特約事項 のところからしっかり読み込むようにしておきましょう
まとめておきます一つ目が表面利回りの計算根拠 2つ目が実質賃料の計算根拠
3つ目が入居のタイミングと入居者さん属性 4つ目が大脳と家賃保証
5つ目が更新料レーキン式引き 6つ目が現状回復の負担区分について
ペントロール1枚だけでは読み取れない情報を賃貸者契約書を合わせながらさらに 客付業者さんのヒアリングを行いながらしっかりと確認していくことが事故の防衛につながっていきます
ね最初の頃物件購入検討される方このあたりしっかり読み込むようにしましょうね ということで本日もワクワクと楽しく元気に行きましょうそれではまた明日