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はい、おはようございます。元消防士、現不動産事業課のバーニング大家です。
このチャンネルでは、不動産事業を通して人生を豊かに描いていきたい方々を応援するための情報を発信していきます。
皆さん、風邪は大丈夫ですか?
今日は4月の13日の木曜日ですけど、
もらってくるんですよね、子供がね。
うちも長男が、どこでもらってきたんかな?
1週間前ぐらいにね、鼻と喉の痛み?
いや、喉の痛みなかったか。目が痒いとか言っててね。
いや、それ絶対花粉症ちゃうかって言ってたんですけど。
なんかどうやらね、翌日ぐらいかな?
2歳の長女が、鼻水だらだらで熱出ましてね。
いや、もう熱出たから風邪で間違いないですけど。
長男は熱出てなかったんですけどね。
それがどうやら回ってきて、おとついぐらいかな?
妻がまた熱出まして。
絶対回ってくるやんって思ってて。
でもね、僕は体も鍛えてるし、体強いしね。
大丈夫かなと思ってたんですけどね。
昨日の晩、喉痛いな、これ来てるなと思ってね。
今朝起きたらね。痛いっすね、喉がね。
やられてますね、これは。
一層のこと一気にかかってくれたらいいのにね、風邪って。
何ちょっとずつ徐々に徐々に回してくるんですかね。
ほんで、俺体鍛えてんやから体強くあれって思うんですけど。
免疫落ちるらしいですね、脂肪が少ないと。
なんなんその理屈って思うんですけど。
筋肉あるやつは抵抗力あれよって思うんですけど。
ちょっともらってます。
ただね、今朝もジム行ってね。
熱とか出てなかったら、体の倦怠感がなかったら動けるんで。
風邪の菌にも飼ってやろうかなと思ってるんですけど。
そういうわけで皆さんも季節の変わり目なんでね、気を付けてくださいね。
昨日は久々にちょっと応援活動してきまして。
言うても毎日応援してるんですけどね。
あんまり物件に頻繁に通ったりとか入居者さんの方と直接対応したりっていうことがやっぱ少なくなってきてまして。
数もね今こそ160個ぐらいやってるんですけど。
その管理会社入れたりとか。
あとやり取りするにしてもうちも社員1人雇っとるんで。
その管理業のあたりっていうのは全部依頼してるんですよ。
僕はどっちかっていうとその仕入れの方ね。
仕入れとか売却とか。
あと銀行周りとか査定業務っていうんですかね。
いくらで買いますっていうそのあたりをメインに日々動いてるんですけど。
昨日はたまたま持ってるアパート。
10個1のアパートでね。
幸いちょっと3室入居をやったところがもう今9室まで埋まりました。
あと1室で満室っていうところなんですけど。
ありがとうございます。
ありがとうございますって1人で言うてるんですけど。
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これジモティ使ったことあります?皆さん。
仲介会社とかにね当然依頼するんですけど。
それと合わせてね。
うち社員がそのジモティに募集のページを入れてくれてまして。
そこから問い合わせが来たら対応するんですよ。
そのやりとりも全部社員がやってくれてたんですけど。
うまく話が進みまして。
京都の物件なんですけど。
大分の方から新卒の子かな。
若い女の子が来してきて。
京都の方で就職が決まったっていうことでアパート探してたみたいなんですよ。
どうやら話を聞いてると。
割と初期費用を抑えたいから。
その仲介料とかを半額にしてもらえないかなとか。
そういう交渉をしてたんですけど。
結構いろんなところで断られちゃったらしくて。
でたまたまジモティで見つけたら。
うちはもうオーナーとして直接出してるんで。
当然仲介手数料は必要ありませんよっていう。
こっちとしてもね。
直接お客さんがついたら広告料とかも必要ないので。
メリットあるじゃないですか。
なのでそういうやり取りとして募集はさせてもらってるんですけど。
そこで一応単身の子ですけど。
家電を置いてほしいということで依頼があったので。
うちたまにやってるんですけど。
洗濯機、冷蔵庫、電子レンジ。
あと何か置いてたかな。
その辺はオプションで1台あたり設置すれば500円というのを取ってるんですよ。
だいたい一応中古とは言ってるんですけどきれいめなやつで。
500円取る場合だったら1万2000円ぐらいの予算で見るんですね。
単身だったら例えば洗濯機4.6キロとか一番小さいサイズあるんですけど。
それより1つ1グレード高い5.5キロの洗濯機とか。
ちょっと置いてあげると喜ぶと思うんで。
ちょっとでも洗濯物を多く洗える方がいいじゃないですか。
だから予算としては1万2000円で見てて。
これどういう基準で見てるかっていうと。
僕の明確な基準1つありまして。
要は家賃アップできた分が2年で回収できるかどうかっていう1つの基準を持ってるんですよ。
単純にその500円。
1つあたりの500円アップできるとしたら年間で6000円もらえるわけじゃないですか。
2年だったら1万2000円ですよね。
だから1万2000円の家電を置いて家賃付き500円アップできるんだったら2年で回収して。
3年目以降はずっとその500円がプラスで入ってくるっていう計算になるでしょ。
今回の場合だったら洗濯機と冷蔵庫500円ずつもらったんで1000円アップできたんですよ。
なので要は2年間で2万4000円かアップできるんです。
これって家賃収入としてもありがたいことなんですけど
この投資家として事業家として考えるべきは売却の時に売却の値段もアップできるっていうことなんですよ。
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仮に家賃が5万円っていう計算しやすく5万円だったとして
それを利回り10%で売却するとするじゃないですか。
そしたら600万円で売れるわけですよ。
5万円の家賃の一つのお家屋として売ったら600万円。
これが1000円家賃アップできて5万1000円取れてますと。
そうすると利回り10%で割り戻すと612万円取れるわけですね。
ってなるとやっぱり1万2000円かけたコストに対して売却の時に12万円アップできるとなると
10倍の価値があるわけじゃないですか。
これが利回り10%じゃなくて12%で売却したとすると
家賃5万円だったら500万円で売却すると12%っていう計算になるんですね。
それが家賃5万1000円でした。
なると売却の時は510万円になるんですね。
やっぱりでも12万から10万、利回りによってもちろん変わってくるんですけど
要は家賃アップ分がその家賃に対しての割合で
結局売却の値段も上げることができる。
この考え方でいくとペットを可能にするということで
1匹あたり例えば3000円アップできたっていうと
家電設置よりも大きいインパクトがあるわけじゃないですか。
だから10%で売却した時に
さっきの1000円だったら12万円だったのが単純に36万円アップになると。
これ結構大きいですよね。
だからそういう考え方でいくといかに家賃アップできるのか
かつオーバーグレードであまりお金をかけすぎるのも回収できないというか
ここの割合が低くなってくるのであんまりメリットがないかなって思うんですよね。
和室を洋室化にするっていうのも結構お金かかると思うんですけど
ただそれで家賃が5000円ぐらいとか大きくアップできるんだったらやる価値あると思いますし
僕の場合はその2年ぐらいで回収できるのかっていうあたりを基準にやるようにしてますね。
そういうわけで昨日は女性の方が住んでもらって
お土産も持ってきてくれたんですよ。
すごい直接やり取りさせてもらって丁寧な対応でありがとうございますって
もうお一人暮らしなんでご自身で召し上がってくださいって言ったんですけど本当に感謝してます。
こういうタイミングのやり取り嬉しいですよね。
久々にやっぱり親御やっててこれ嬉しさを感じる部分やなと思いましたね。
たまにはいいですねこの入居者さんとのやり取りっていうの。
ジモティさん結構ねやり取りが雑な方というかも多いんですよね。
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初期費用が払えないとか障害者が追加しないからっていうので
普通に考えたら仲介業者さんに入居付けで行くところを直接ジモティで来るっていうことは何かしらそういう理由がある方も多いんですけど
たまにやっぱりこういう当たりって言ったらあれですけど
すごいやり取りのいい入居者さんに出会うこともあるので
いろいろとこういうのも経験やなと思って皆さんもおすすめです。
今回は家賃アップをすると売却益も上がるよっていうあたりを意識してみましょうというお話でした。
最後にちょっと1点告知をさせていただきたいんですけど
来週の土曜日4月の22日の土曜日と5月の13日の土曜日この2回にですね
お昼の1時半から3時ぐらいだったかなまた詳細はこちら概要欄にアップしておくんですけども
アイリックコーポレーションさんっていうね火災保険の代理店の主催で
私バーニングオーヤが2回にわたって講演をさせていただくことになりました。
参加費無料ですのでZoomと大阪の会場なんですけど会場受講と両方ありまして
録画配信はないみたいなんでリアルタイムでもし受講できる方がいらっしゃったら
申し込みページURL概要欄貼り付けておきますのでそちらからお聞きいただけると幸いです。
明後日の15日は石原博光さん
まずは木造アパートITを買いなさい私もその本最初結構読みましたけども
登壇されるみたいでお名前有名な方とかもそこそこ出られるみたいなので
ちょっとチェックしてみてはいかがでしょうかということで
じゃあ今日も一日ワクワクと楽しんでいきましょう。
今日もありがとうございました。ではまた明日。
