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第22回の学習を始めましょう。
あの、ちょっと想像してみてほしいんですけど。
はい。
あなたが一生の貯金をはたいて、ついに夢のマイホームを手に入れたとしますよね。
ええ。人生で一番大きな買い物ですよね。
でも、数年後に家の基礎部分に大きなひびが入ってしまって、
あろうことかその家を建てた業者がすでに倒産していて、夜逃げ状態だったとしたらどうでしょう?
いや、それは本当に絶望的です。
手元に残るのは何千万円という重い住宅ローンと、
いつ崩れるかわからない欠陥住宅だけになってしまいますからね。
そうなんですよ。でもこれ、他の怖い話じゃなくて、過去の日本で実際に起きた悲劇なんです。
そうですね。社会問題にもなりました。
なので、今回の徹底解説では、そんな最悪の絶望的状況から
あなたを救う究極のセーフティーネットについて解き明かしていきます。
はい、とても重要なテーマですね。
今回のテーマは、少し漢字が並んで難しいんですが、ゆっくり、はっきりと強調していますね。
住宅貸し担保履行法です。住宅貸し担保履行法ですね。
この法律が誕生した背景には、まさに今言われたようなトラブルがあったんです。
なるほど。
家の欠陥、つまり、貸しが発覚した時に、売った側が絶対に責任から逃れられないようにすれ、
文字通り業者の首根っこをつかんででも消費者を守り抜くというのがこの制度の確信なんですよ。
だからこそ、不動産を扱うプロだけじゃなくて、いつか家を買うかもしれないすべての人にとって知っておくべき内容なんですね。
ええ、まさにおっしゃる通りです。
では、この究極のセーフティーネットがどうやって作動するのか、まずは法律が守ってくれる対象から整理していきましょうか。
これ、どんな不動産取引でも使えるってわけではないんですよね。
はい。そこは明確な条件があります。最大のポイントは、情報力と資金力の格差をいめることなんです。
格差ですか?
ええ。ですから、売り主は不動産のプロである宅券業者、そして買い主はプロではない一般の消費者である取引、これに限定されます。
なるほど、プロ対アマチュアの構図ですね。じゃあ例えば、業者が別の業者に売る場合とか、私が個人的に友人に家を売るような場合はどうなるんですか?
そういう場合は適用されません。格差がないか、そもそもビジネスではないですからね。
なるほど、わかりやすいです。さらに対象となる物件は新築住宅のみなんです。
あ、中古はダメなんですね。
ええ。中古住宅はそもそも経年劣化がありますから、新築とは別の枠組みで責任が問われることになります。
確かに最初から古いですからね。
それから単に仲介や代理に入っただけの業者も対象外です。あくまで、自ら売り主となる宅券業者が新築を一般の消費者に売る時だけの特別なルールなんです。
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適用範囲がかなり限定されているのは合理的ですね。
では肝心の欠陥についてちょっと深掘りしたいんですけど、
新築で家を買って、例えば壁紙がすぐ剥がれちゃったとか、ドアの立て付けが悪くてギシギシ鳴るとか、そういうトラブルも全部カバーしてくれるんですか?
いや、そこは原律的な線引きがされていますね。
あ、全部じゃないんですか?
ええ。全ての不具合を対象にしてしまうと、業者の負担が大きくなりすぎて、結果的に新築住宅の価格が高騰してしまいますから。
ああ、結局私たちの首を絞めることになっちゃうんですね。
そういうことです。なので、法律で強制的に守られるのは、家が家として安全に存在するための超重要な2点に絞られています。
家の命に関わる部分ということですか?
まさにそれです。ここ専門用語なのでゆっくりはっきり言いますね。1つ目は構造・体力上主要な部分です。
構造・体力上主要な部分。基礎とか柱とか壁、屋根みたいに家を支える骨組みのことですね?
その通りです。そして2つ目が雨水の侵入を防止する部分ですね。
外壁とか屋根みたいな家を守るバリアですね?
はい。ちなみに給水設備とかガス設備などは対象外になります。
この超重要な2点に重大な欠陥があった場合、引渡しの日から10年間売り主は絶対に責任を負わなければならないんです。
えっと、ちょっと待ってください。10年って短時間じゃないですか?
と言いますと。
だって住宅ローンってだいたい35年とかで組みますよね?
もし11年目に基礎がひび割れたら、私が完全に自己責任で直さないといけないんですか?
家ってもっと長く住むものじゃないですか?
あー、その疑問は最もですね。35年ローンに対して10年保証というのは一見アンバランスに見えると思います。
はい、すごく不安です。
でも、建築の技術的な観点からすると、初期不良とか手抜き工事が原因の致命的な欠陥って、だいたい10年以内に雨漏りや家の傾きといった形で表面化するんですよ。
あ、そうなんですか?
ええ。10年を過ぎてから起きる不具合は、最初からあった欠陥というよりも、自然な経年劣化とかメンテナンス不足の可能性が高くなるんです。
だから法律としては、その最初からあった欠陥をカバーするために10年という線を引いているわけです。
なるほど。10年という期間は施工ミスをあぶり出すためのリトマス試験紙みたいなものなんですね?
そういうイメージであっています。
でも、相手は海鮮山山地の不動産業者ですよ。契約書の細かい字で、「当社の保証は2年とします。」みたいな特約をこっそり曲げれこませていたらどうなっちゃうんですか?
そこがこの法律の強いところなんです。消費者に不利な特約は、仮に契約書に印鑑を押してしまっても法的にすべて無効になります。
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え?無効になるんですか?
はい。当事者同士の合意よりも法律が優先される強行規定という扱いなんですよ。
それは頼もしいですね。でもここで最大の壁にぶち当たります。
なんでしょう?
ここまでは完璧です。でも、もしその責任を果たすべき業者がさっきの例みたいに倒産してしまったら、修理代がないなら結局は絵に描いた餅じゃないですか?
ふふ。そこがまさにこの西部の心臓部なんです。
ここであなたに大かかたれ答えてください。問題。
売る主である宅券業者が倒産してしまった場合でも、買い主は保険法人に直接損害の補填を請求することができる。
さあどうでしょうか?正解はOです。なぜなら、この法律の最大の目的は、売る主に万が一のことがあっても消費者が確実に救済されるためのシステムだからです。
そうなんです。業者の生死に関わらず、修理の資金をあらかじめ別枠で確保しておく。これが宅券業者に義務付けられた私力確保措置なんですよ。
私力確保措置ですね?
はい。これを行うと業者は新築住宅を売ることができません。具体的にはお金の準備として2つのルートが用意されています。
会社が潰れてもお金だけは残りしくみですね。どうやって確保するんですか?
1つ目のルートは保証金の協宅です。
協宅ですね?
ええ。これはシンプルに言うと、過去10年間に引き渡した新築住宅の合計個数に応じて計算された金額を主たる事務所の最寄りの協宅署に現金や有価証券で預けっぱなしにする制度です。
協宅署に預けっぱなし、つまり会社の日々の運転資金からは完全に切り離して鍵をかけてしまうわけですね?
そういうことです。
でもそれ、たくさん家を売っている大企業ならともかく、中規模な業者だとキャッシュフローが死にませんか?
家を建てるたびに数千万円をロックされたら、次の家を建てる資金がなくなっちゃいますよね?
そこは法律も非常によく考えていて、業者の負担を減らす工夫があるんですよ。
ほう、どんな工夫ですか?
例えば、引き渡した戸数を数える際、床面積が55平方メートル以下の比較的小さな住宅は修繕リスクが小さいので、2戸で1戸としてカウントするという実用的なルールがあるんです。
ああ、ワンルームマンションみたいな小さな家と大豪邸を同じ1戸として計算するのは不公平ですもんね。55平米以下なら半分に割引されると。
そういうことです。
でもそれでも何億円という現金を預けられない業者はたくさんいるはずですよね。彼らはどうするんですか?
そこで登場するのが2つ目のルート、保険加入です。
保険ですか?
はい。住宅販売貸し担保責任保険という保険に、業者が加入して保険料を払います。
10年以上の期間、2000万円以上の保険金が出る契約を結ぶんです。
これなら現金そのものを預ける余裕がなくても、いざという時に保険法人が修理代をカバーしてくれます。
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あの、保険料は業者が払うって言ってましたけど、でもそれって結局は私たちが買う家の値段にこっそり上乗せされてるんじゃないですか?
まあ経済の実態としては当然建築コストの一部として販売価格に織り込まれているでしょうね。
やっぱりそうですよね。
しかし、消費者が直接保険料を支払う手続きは不要ですし、何より業者が倒産しても保険法人から直接お金を受け取れるという確実な権利が手に入りますから。
確かに背に腹はかえられないですね。
ちなみに私が新築で買って、例えば5年後に海外転勤になったので家を売却したとしますよね。この保険って次に買った人にも引き継がれるんですか?
はい、引き継がれますよ。家が10年以内に転売されても原則として保険契約は解除されない仕組みになっています。
あ、そうなんですか。
対象となる建物そのものに紐づいているバリアのようなものですから、中古市場での価値を保つ上でも非常に安心なポイントですね。
建物自体にバリアが張られているイメージすごくわかりやすいです。さて、協宅と保険という2つの資金ルートがあることは理解できました。
でも、国はどうやって業者がちゃんとルールを守っているかチェックするんですか?
それはですね。
業者がちゃんとやってますよって嘘をついてたら終わりですよね?
そうさせないために業者の首を直接締め上げるような厳格な届出ルールが存在するんです。
ほう、届出ルール。
業者の毎年既準備である3月31日から3週間以内に協宅や保険の状況を免許権者、つまり国土交通内人や都道府県知事に届出なければなりません。
3週間以内ですか。役所相手の手続きにしてはかなりタイトなスケジュールですね。もしサボったらどうなるんですか?
もし届出を怠った場合、ものすごく重いペナルティーがあります。既準備の翌日から起算して50日を経過した日以降は、新たに自分が売り主となる新築住宅の売買契約が一切禁止されるんです。
え、新しい契約が一切禁止?それって不動産会社にとっては死刑宣告と同じじゃないですか?
その通りです。企業の息の根を止めるほどの強烈な罰則なんです。
なんでそこまで厳しいんですか?
過去の悪質な業者は古い家の欠陥から目を染めかけて、新しい家を次々と売っていた自転車創業のお金でクレームを丸め込もうとしていたからです。
わあ、悪質ですね。
ええ。そうした逃げ切りを一切許さず、お金の準備を証明できない業者には未来の商売をさせない。これがこの法律の本当の恐ろしさであり、消費者にとっての最大の安心材料なんです。
なるほど。自転車創業のループを強制的に断ち切るわけですね。すごく腑に落ちました。
とはいえ、この3週間とか50日という数字、実務に関わっている方でも懇願しそうですね。
そうですね。正確に把握しておかないと取り返しのつかないことになりますから。
実はですね、専門用語の暗記が苦手なあなたのために、直感的に覚えるちょっとした把握があるんですよ。
おっ、どんな覚え方ですか?
基準日からの期間ですよね。基準のき、じゅんは3文字だから3週間。
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なるほど。
そして、ペナルティが発生するのは翌日から再三で、翌日のよく、じつは数字の4と5みたいに読めますよね。だから、4と5の後の50日。少し無理やりかもしれませんが、これ楽しくて意外と忘れないんですよ。
それは実用的ですね。ただの数字の羅列として覚えるよりも、圧倒的に記憶に定着しやすいです。
さて、国と業者間の厳しいルールの話をしてきましたが、最後に私たち飼い主に向けたルールの話をさせてください。業者がいくら国に報告していても、飼う側の私たちがそれを知らなければ意味がないですよね。
ええ、そのための義務もしっかり定められています。協託所の説明ルールです。
協託所の説明。
はい。業者は飼い主に対して、どこに保証金を協託しているか等を記載した書面を交付して説明する義務があります。ちなみに、飼い主の承諾があれば、電子データでの提供も可能です。
その説明って、いつ行われるんですか?家を買うときって、いろんな書類にハンコを押しすぎて、いつ何の説明を受けたかわからなくなりがちですよね。
ここは絶対に譲れない期限が決められています。この説明は必ず売買契約を締結する前までに行わなければなりません。
売買契約締結前、つまりハンコを押す前ですね。なぜそこまでシビアなんですか?
契約が終わった後で、実はうちは保険じゃなくて協託なんですが、預け先が東方で指定なんて明かされても、飼い主は後戻りできませんからね。
ああ、なるほど。
いざというときのリスクヘッジがどうなっているかは、その家を買うかどうかの重要な判断材料です。だからこそ契約前でなければ意味がないんですよ。
確かにそうですね。ちなみに契約前の説明といえば、宅検師が行う重要事項説明、いわゆる35条書面というのがありますよね。あれと一緒にやっちゃえばいいんじゃないですか?
そこは実務でも非常に混同されやすいんですが、性質が異なる別の義務なんです。重要事項説明は宅検師が説明する必要がありますが、この協託所の説明に関しては、実は宅検師の資格を持っていない人が説明しても法的には問題ないんですよ。
え、そうなんですか?こんなに大事なお金の話なのに資格がない人でもいいなんて意外ですね。
マニアックですが重要なポイントです。もちろん現場ではお客様の手間をはかぐために、宅検師が重要事項説明のタイミングでまとめて説明してしまうケースがほとんどですけどね。
そういうことなんですね。いやー全体像がすごくよくわかりました。
よかったです。
少し全体を俯瞰してみますと、まず売り主がプロの宅検業者で買い主が一般消費者の新築住宅であること。
はい。
そして構造体力上主要な部分と雨水の侵入を防止する部分に関する10年間の保証であること。
ええ。
万が一のために協託と保険という2つの措置があって、国への届けでは3週間、ペナルティは50日、そして買い主への説明は契約前に行われるということですね。
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完璧なまとめです。この仕組み全体が噛み合って初めて消費者の安心が守られるわけです。
あなたが将来新築の家を買うとき、あるいは不動産のプロフェッショナルとして契約書を作るとき、今日の知識が安心という目に見えない価値を担保しているんですね。
本当にそうですね。
でも今日のセッションの最後にあなたに一つ考えてみてほしいことがあります。
何でしょうか。
法律によって新築住宅の最初の10年間は完璧に守られていることがわかりました。
しかし本当に恐ろしいのは、法的なセーフティーネットが消滅する11年目の初日に発生する見えない劣化かもしれません。
なるほど。保証期間が切れた直後のことですね。
ええ。手厚いバリアが消滅したその瞬間から、私たちイエル氏は自分の資産の寿命とどう向き合い、どう自己防衛していくべきなのでしょうか。
そこから先は建物の所有者自身がリスクをコントロールしていくフェーズに入りますからね。
そうなんです。家を買うことはゴールではなく、長い維持管理のスタート地点に立つこと。
今日の知識をぜひその自己防衛の戦略に役立ててください。
それでは今回の徹底解説はこの辺で。
次回もまた、深く面白い知識の世界でお会いしましょう。