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正直FPの本音しか言わないトーク!
どうもみなさんこんにちは、またこんばんは。 金融商品を売らず、顧問料だけで稼ぐトップ1パーのコンサルティングFP家事と経営コンサルコーチングも手掛ける個人投資家、寺野二人でお届けします。
このラジオは金融商品を販売しないからこそ、各業界や金融機関に忖度なしの正直意見が言える現役FPがぶっちゃけ投稿する暇つぶしコンテンツです。
寺野さん、今日もよろしくお願いします。
はい、よろしくお願いします。
今日はですね、不動産価格がすごく上昇してるっていうのはみなさんもご存知だと思うんですけど、それに対応するように住宅ローンもだいぶ昨今変容をしてきていて、その変容っぷりというか新商品みたいなのが結構なんかこれどういうことみたいなのが増えてきているので、
ちょっとその辺についてお話をしたいなっていうふうに思います。
はい、住宅ローンもね、いろいろ面白いことやってるな。
ね、背景としてはあれよね、今東京に住んでると本当に当たり前のように奥越えのマンション、奥出さないとマンション買えないよね。
平均がもう多く超えてるんじゃないかな、新部は。
そうそうそう、ってなってきた時にさ、一方で年収はそこまでみんなめちゃくちゃ上がってるわけじゃないからさ、予信がもうつかないよね、みたいに買いたくてもっていうレベルまで上がってきちゃって、それでも欲しいっていう人はいるし、買えるって人ももしかしたらいるのかもしれない。
って時に、じゃあどうやってそのギャップを解消しようかっていうところに当ててきてる、旧機関が試行錯誤しながら、新しい商品を、住宅ローンという商品を開発してるっていうのが多分流れというか背景なんだろうね。
そうですね、まあね、一昔前と違ってさ、基本もう今マンション買う相手、友働きだと思うんですよ。
だから世帯収入としてはほぼほぼ倍近くには吹かせるわけじゃないですか。
で、都心部だとパワーカップルみたいなのだと、たぶん1500万ぐらいはあるでしょう、世帯年収でね。
あるだろうね。
700、800ずつ。
そうだね。
でもこれのカップルでもたぶん1億は重いんですよ。
そうだね。
マンション買うってなった場合。なんだっけ、あれでしょ、返済比率みたいなものが。
あるある。
そういうなんか基準みたいな。
あるある。
どんぐらいですか?
え、まあそういうのは数字すぐ出てこない。
30、なんかずっと、フラットと普通の民間で変わると思うんだけど、たぶん3割とかそのぐらいだったかな。
まってね、住宅ローンの返済負担率。
なんかよくあれ言うよね、年収の何倍までみたいな話を。
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そうだし、返済負担率っていうのは毎月の返済額が年収の何割かみたいなので出すんじゃなかったかな。
確か。
毎月の負担額。
毎月の、まあ年間の返済額が年収の何割かみたいな感じだった気がする。
あ、それ融資の基準でしょ。
そうそうそうそう。
なんか負荷かけて3%とか3.5%とかでもう返せるかみたいな。
やっぱ35%、フラット35は年収400万未満は30%以下、年収400万以上、だいたいこっちだよね。
年収400万以上なら35%以下ですと。
民間は銀行によって違うけど、やっぱり30%から35%、35%以内が一般的と。
融資金利ってあるじゃん。だから融資金利って市場金利よりも高く設定されてるんだけど、多少金利が上がっても返せるかみたいな視点で選ぶってことだよね。
最近さ、僕が家計チャンネル見てるっていう話を前回とかしてる気がするんだけど、そこでも結構出てくるんですよ。
住宅ローンは5倍までとか言ってたかな。5倍とか7倍とか言ってたと思うんだけど、それぐらいの借り入れ金額に納めなさいみたいな常識があるらしいんだけど。
それでいったらさっきの1500万世帯年収。
今ね、計算したら、月に慣らすと125万なんだよね。ボーナスとかこれどうするんだろうと思うけど。
1億の物件でってこと?
違う。世帯年収1500万として。
それを月に慣らすと125万の年収別の月収です。
それの35掛けだから43万ぐらいなんだけど、43万円の毎月返済額。
それだったら多く借りれるんじゃない?
借り額。そうなの?
それだったら多くはきるね。
2%にしておこう。
借りれる。
確認したいのは、世帯年収1500万で1億の物件買うってなったときに、フルローンで借りれるのでしょうかっていうところで言うと、
多分まあまあきつい基準だと思うんだよね。
さっきの家計チャンネルで僕が見てた中で言ったら、7倍で1億ぐらいでしょ?
7倍だとギリいける基準にはなるのか?
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1億3000万ぐらいだって。
金利が2%だったらね。3%だったらもっと下がると思うけど。
でもさ、世帯年収1500万で手取りが0.7%だとして、
1050万でしょ?で割る12でしょ?
80万とかボーナス除いて80万とかの過所分所得で、
半分以上を住宅ローンに持っていかれるんだよ。無理だろ。
無理だろ。きついきつい。
いけるって。
いや、きついきついきつい。無理無理無理。絶対嫌だ。怖い怖い。
って思っちゃう。
今のカジさんのは、僕は正常っていうか、感覚としてはそうだと思うんだけど、
これはもうだいぶ前にラジオのときに話したと思うんだけど、
このザンクレアルファードの話もしたじゃないですか。
で、全てがザンクレ的になっているっていう話をそのときしたと思うんだけど、
その担保は基本的には買うものの価値が上がっていくっていう前提で、
みんな考えているわけですよね。
もしくは維持されている。最低でも。何十年先でも。
っていう前提だったら、今の買い物は合理性を持つわけですよ。
とりあえず月々キャッシュを何となく回せる時期がある程度あって、
何とかなると半分というか35%に収まるわけじゃないですか。
残りで何とか生活して返していって、
良き時が来たときに物件を売ったら、残債は返せると。
むしろプラスになる可能性があるよと。
そういう期待値で買っているから。
この1億3千のマンションを買う人は、
もう20年したらこの物件は2億ぐらいになっているんじゃないかって思いで買うってことだよね。
そういう期待でね。
でもそれは分かる気がするよね。
昨今の情勢見てるとそれくらいになっちゃいそうな雰囲気あるもんね。
逆に全然環境が変わっちゃって、
20年後3千万になっちゃいますよ。
ことは全く想定していないと思うんですよ。
その場合、毎月毎月頑張って住宅ローンを借りて返していったところで、
10年後に例えばいろいろ変わるわけじゃないですか。
子どもが増えるのに減るのにして、
この大きさだと大きい小さいみたいな、そろそろ住み替えようみたいな話を考えたときに、
売ったときに残債を割る場合っていうのが起こる可能性として、
ゼロじゃないじゃないですか。
そのときに、残債が2千万くらい出ますと。
マイナス打っちゃった場合にね。
割っちゃいました。
じゃあ2千万手出しですよ、そのとき。
っていうことを想定したら、
たぶん今の1億を買うかどうかは判断変わるよなと思うわけですよ。
基本値上がりか維持される以上の話を期待して、
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今その1億越えの物件を買う人は多いんだろうな。
今の話を聞いていると、そうじゃないと買えないよね。
普通に買えないし、
そこまでしていいマンションに住みたい気持ちも私にはさっぱりわからない。
住みたいというよりも金融商品なんですよ。
そういうことだね。
株に投資するようなものなんだね。
こわ。
一名柄全突破みたいな感じだね。
1億3千万。
こわすぎんだけど。
その感覚でやっているっていうのが、
今の多分都心部でマンションを買っている、
タワーマントを買っている人たちの感覚に今近いと思う。
一生住む気ないんですよ。
どこかでエグジットするってことを考えてて。
当然利益乗せて売るってことを考えてるし。
前も言ったけど、
基本的に家買うってことは、
ふと住宅ローン組んで家買うってことは、
バランスシート膨らますって話ですよね。
レバレッジかけて金融商品を買ってるって話なんで。
その間、自分は住んでいるっていう使用価値も恩恵も受けつつ、
どこかで監禁できるかね、
みたいなことを期待としてやってるわけじゃないですか。
そういうゲームをしてるってことを、
ある程度認識している人は多いと思うんだけど、
ただ、下落の時のリスクをそこまで評価してるかっていうと、
僕は過小評価してると思うんだよね。
してるだろうね。
特に今はマンション買ってるような若い世代だよね、きっとね。
20代、30代の人たちは、
特にそういう経験がない時代を生きてきちゃったからね。
レバレばウェイウェイでアクセル踏めば踏むほど儲かります。
そうだよね。
だからその環境だからパワーカップルで2人で、
そういうレバレッジかけた方がいいよねっていう。
判断になりそうだよね。
それは確かに生きてきたあれが違うからな。
怖っ。
そうですね。だからバブルおじさんとか、
バブルの時の痛い目を見てる日本でね、
おじさんとか、それこそ株で言ったりリーマンショックおじさんとかは、
そんなアクセル全開ばかりなればなるほど儲けられますって、
みたいな市場にはついていけないわけですよ。
ついていけない。
トラウマなんで。
私だから今の反動体に入れないのもそれもあるもん。
怖くて。
もうそういうこと。
もうトラウマがあるから無理だ。
一応そういう前提で、今住宅ローンの今回話なんだけど、
基本的に価格が上がってるから買える人が減ってくるわけじゃないですか。
で、問題はですね、買える人が減ったら、
住宅、要は不動産の価格って下がる可能性が高くなるわけですよ。
住居の問題。
そうだね。
だから買える人を維持しなきゃいけないわけですね。
だからっていうのもあるのかもね、こういう商品開発。
もちろん。
国だって困るしね。
そうだね、国としてもね、家を買えるっていう。
金利上げにくいのはそこも理由があるだろうな、きっと。
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ちょっと余談なんだけど、僕個人的に将来家を買えるっていう人は、
限られた人しかいなくなるんじゃないかって説をずっと唱えてる。
へー、そうなんだ。
これラジオでも前少し触れたことあるかもしれないんだけど、
住宅ローンの商品性設計の基本って、長期の人的資本が担保じゃないですか。
うん、そうね。
それ、すなわち就寝雇用と年功序列が前提なんですよ。
そうだね。
じゃないと長期で返せる担保がないよね。
すぐ転職したりとか、すぐクビになったりとか。
要は人材流動性が高まった社会で、
住宅ローンって結構リスク高くなるわけですよ、金融機関にとって。
だからめちゃくちゃ低金利で今のような状態で、
みんなが自由に利用できるような商品、金融商品であり続ける可能性、
僕は低いと思ってるんで、実は。
確かに。
だからよく選ばれた人しか家買えないんじゃない?みたいな状況になりうると思ってるやつ。
うんうんうん。
これは余談ね。
怖いね。確かに言われてみればそうだね。
本当に大手企業の選ばれた上位何社みたいなのに勤めてる人とか、
そういう話になってきちゃうと思うよね。
それも担保になるかって思うけどね。
でもそこにはさ、
クビになる可能性が高まるんだよ。
クビになってもさ、例えば三井物産入りましたって人はさ、
三井物産クビになってもさ、次の就職先はありそうじゃない?
分かんない。そうやって評価されそう、今の日本の考え方からすると。
なんとなく。
どういう世界になるかは想定でしかないんだけど、
今みたいに誰でも自由に組めるような商品ではなくなる可能性があるんで、
だから賃貸の人が増えていく可能性が高まるよなっていうのは、
僕は5年以上前から思ってるんですよ、実。
なるほどね。
ってなると不動産の投資家のニーズは増えるってこと?
実情じゃなくて。
海外からの投資なのか何なのか分かんないけど、
要はそういうふうなマーケットになっていく。
投資家もしくは現金で殴れるような人たちが不動産を強く買っていくっていう。
個人のお客さん、個人の一般市民が新築物件を、
例えば注文住宅で買えるとかももう先々少なくなっていく可能性があって、
不動産会社もその辺の事業を縮小させる方向性を見せてたりするんで、
今の資材の行動もあるからね、当然。
それは余談ね。
そういうこともありつつ、今最後に住宅ローンのこの金融商品が
より柔軟性とレバレッジかけれるような方向性に向いてるよっていうのが今日の話で、
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これは僕が見通してた未来と、見越してる未来と若干疎後があるんだけども、
もしかしたらこれ最後の花火かの可能性があると感じるわけですよ、個人的に。
そうだね。具体的に聞いてるみんなはどんな商品があるのっていうのがわからないと思うから、
この少しSBIの話をする?
順番で言ったらまず期間がめっちゃ伸ばしてる商品が増えてきてる。
基本35年ローンっていうのが住宅ローンの基準だったと思うけど、
今50年とかがマックスになってて、その期間で借りてる人が結構若い人には多いっていうデータがあります。
そうだね。あともう一つは、残価設定型のローン、
残暮アルファの住宅版みたいなのが出てきてて、これがどういうものかっていうと、
いろんなパターンはあると思うんだけど、今見てるのは半分、
担保評価額、不動産って買うときに銀行が担保評価をするじゃないですか。
その担保評価の50%の元金を将来の一括返済でいいですよと。
毎年毎月毎年。
それはね、アドバンスのやつだね。
残価設定のさらに先のやつ。ハイブリッド型でしょ、SBI。
そうそうそうそう。どうこう説明する?
残価設定ローンは、だいたい残暮アルファードと近しい商品だと思う。
要は途中まで金利と薄い頑固を払うパターン、多分いろいろなパターンがあると思うんだけど、
やりながらある時期が来たら、その不動産を残価の当初設定した金額で処分しますっていう形。
要は手放して引っ越していきます。銀行がそれを持って返済に充てていきたいなことをやっていくのが、
残価設定型住宅ローンだと思うんですよ。
僕もいくつか記事を見ただけなんで、いろんなパターンがあると思うんだけど。
要は最後の責任の取り方は、金融機関が不動産を持って処分するっていう形。
時期が来たら、利用者側としては手放すか、残金を払って自分のものにするかっていう話になると思うんですね。
SBIのさっきのハイブリッド型住宅ローンっていうのは、多分残価設定してないんですよ、これ。
僕が見た感じ。
おそらくね。
僕もこれも全体を把握してないけど、ニュース見て出てきて読んだ感じ。
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最後に金融機関に不動産を返したら終わりじゃないと思う。
自分でさらに資金調達して返すかどうか考えろみたいな感じになってるように見えるんだよね、これ。
消費分の元金を一括で最後払えっていう。
その不動産を処分して金融機関側で何とかする残価設定をしてやっていきますよっていうようには見えない。
なるほど。
まあ、だから怖いね。
最後の処分のところのリスクが消費者側にあるってことだよね。
資金調達をして買い取るかっていうのは残価設定に似てるんだけど、
不動産を金融機関に渡したら終わりっていう形にはなってないみたいな。
だからさ、これさ、わかんないけど、私も初めて見たから、
単純に金融機関側に立って考えると、万歳されちゃう可能性めっちゃ高いなと思っていて、
例えばほら、今30代の人にこれを35年とかで汲めんの?何年?最初35年でしょ?
最初35年で汲んで、65歳ですみたいになったときに、もうね、人的支障もすっからかんで貯金もありませんみたいになったときに万歳されちゃうから、
なんか連帯保証とか取るのかなって思っちゃうよね。
うん。
ね。
ね。
取りそうだよね。
35年後の時期に少なくともそれまでちゃんと払ってきたら、
ごめんなさい。商品の前提を今確認すると、取扱物件が、エリアが東京23区、横浜、川崎、大阪ですと。
対象物件は担保価値が1億以上の新築中古マンション。
で、関西時の築年が65年以内になるもの。
つまり、買うときに築年30年以下ってことだよね。
そのときに、主に都心部で1億以上のそのときの価値がありそうなものに融資しますと。
融資金額が3億以下ってことなんだよね。
で、商品設計としては50%に相当する元金と、全体に対する金利を、利息を35年にわたって払いましょうと。
で、残りの50%の元本、末置き分。
要は仮に3億の物件買うとしたら、1億5000万円プラス3億に対する金利を支払っていって、
残りの1億5000万を35年後に全部一回一括で返せっていう話になってる。
そうだね。
いうことなんですよね。
これを借りる人は、35年後に1億5000万用意できるか、新たに資金調達できるっていうような、
もしくは売って1億5000万以上で売れるような物件を選ぶっていうことになるんだと思うんだけど。
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うーん、一番高者なんだと思うから、かなりこれ使える物件は限定されそうだよね。
使える物件はさっきの多分、物件取扱エリアと最初物件なんだよね。
使えるかどうかは。
そう、だから断られると思うよ。この物件で使いたいって言われても、
いやー、この物件じゃちょっと融資通らないですね、みたいな感じで。
実際はめっちゃ厳しいと思う。
これ以上にあるってこと?
だってそうじゃないと、なんていうのかな、
なんていうの、仕組み的に金融庁なのかな、管轄。許さない気がするんだよね、こんな論。
わかんないけど。
それかよっぽど、あんまりこういうのってさ、
私もあんまり住宅論詳しくないんだけど、住宅論ってさ、
担保評価と人物の評価といろんな評価軸が、確か3つくらいあって、
それを総合的に勘案して融資の条件決めてるって聞いたことがあるのね。
ってなった時に裏の物差しみたいなのが結構ありそうだよね。
なんか、だってそうじゃないとさ、
貸しで取りっぱくれて万歳する人出ますみたいになりそうじゃん、これは本当に。
最悪はあれだよね、都心物件っていうのに限定している条件はついてたから、表向きの。
そこで半分は売ったらある程度回収できるでしょって見込みではあるんじゃない?
そういうことだよね。
そのめいどが立たない物件には出しませんっていう話だから。
それだったら残価設定と変わらなくなるけどね。
本当に超高級マンション買う人とかなんだろうなって思ったよ、これ使うのって。
3億以下か。
これ3億だからさ。
そこまでじゃないね、10億とかの物件じゃないね。
うーん、わからん。
これは僕が見る限りやっぱり都心部の一般レベルだと思うんだよね、最初は。
マジで怖すぎじゃーん。
さっきの最初に言った通り、パワーカップル1億、1,500万とか、2,000万ぐらいでもいいですよ。
2,000万ぐらいで仮に1億超えっていうのは多分いけるけど、
欲しい物件とかがさっきの金融商品的な考え方で2億ぐらいの物件買いたいっていうのに、
じゃあこの借り方、買い方すれば有利じゃんって思う人いっぱい出てくると思ってて、実は。
年収1,000万ずつのカップルがさ、合体、フュージョンしたら、買えそうじゃないですか、2億の物件。
これを使えばね、簡単に。
そうなんだよ、これさ、10年、15年後の住み替えを見据えている方とかにおすすめですみたいなこと書いてあるから、
だからもうずっと、テラの言う通りずっと住もうと思ってないね。
この人たち10年、15年後に売却を前提で投資してんだね、住みながら。
そういうニーズに合ってるんだ。
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月々のキャッシュフローは抑えられて、元本は一応半分を元に返していくけど、別に自分で返す気ないんよ、一生で。
本当だね。怖すぎ。
よりレバレッジかけるって。
レバレッジかけて、だからこの物件に俺の人生全滅闘みたいな感じだ。
いや、そこまでも考えてないと思うよ。
いやでも私はそう見えるよ。
そう見えるよ。怖すぎだよ。
この株は絶対に上がる。だから借金してきて全突破して10年後に売り抜けるぞって。
全力二回立ちしてた。
言ってんのと一緒に見えるの、私には。そうでしょ?
怖すぎだろうって思っちゃう。
そういう人がさ、ニーサでオルカンやってたらウケるよね。
分散投資って。
絶対やってるよ。コツコツ積み立てて回すとか、もしくは年賞に一括しましたとか言ってそうだもん。
すごい矛盾だよね。なんなんだお前のポートフォリオはってなっちゃうよね。
まあいいんじゃない?だって自分がやってることをできる限りやってるわけよ。
だから毎月の返済は少なくして、余ったやつは積み立てニーサに全力言って、5年間で埋め尽くして、10年後ぐらいには売っちゃいます。
それはいいんだけど、そういう人がさ、すごい分散は大事ですみたいな。
長期分散、時間分散とか言って、ポートフォリオは分散させるって言ってそうじゃん。
オルカン買ってくるから。それなどにも関わらずさ、BS見たらめっちゃ不動産、増産ダーンみたいになってるのが面白いっていう話ね。
賢くやってるさ。
面白いけどいそうだな、そういう人な。
長期間を伸ばす、もしくは残価設定型にする、今のハイブリッド型みたいにするみたいなので、
要は月の支出だよね。返済部分の金額をなんとか期間を引き伸ばしたり、残価の半分にしたり、減らして、
なんとか買える人のパイを維持、広げつつ、都心部のマンションの値上がり益とかをエサに粘れ値掛けさせようっていう。
なるほど、だから最後の花火って言ったのはそういうことか。そうだね、最後の花火に見えてきた、私もこれが。
わかったわ、てらの言ってることが。ほんとだね、こわすぎー。
このエンジンはさ、結局不動産価格が高くなるっていう前提になってるから、これが逆回転もしくは停滞する時期がある程度長くなったらこのエンジン回らなくなる。
大変なことになりますよ、これは。
そしたらやっぱ住宅ローンっていう商品設計自体を考え直す時期来ると思うんだよね、っていうのがさっきの僕のような話。
ほんとだね、そうだわ。だってさ、今こんだけ金利上がりそうな雰囲気ぷんぷんに出てるのにさ、よくこんなのに前進するよなって思っちゃうな。
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わかんないんだろうね。
でもインフレだしさ、資産価値は高まるでしょうって。
どうだろうね、わかんないな。結構リスク要因あるけどね、日本の不動産って私が見るにね、わかんないわかんない。
これはね、私は不動産に結構ネガティブというか自信がない人だからさ。
何かのトラウマが。
なんかね、怖いよね、やっぱ。自信あるしさ、とかいろいろ考えちゃうんだよね。
あとはその外国人投資家の規制の話とかもあったじゃん、なんかなくなっちゃったらしいけど。
そういうのもさ、もし規制されたらさ、一気に冷え込むんじゃないかなとかさ。
でも将来的には規制するでしょうって。今が時期じゃないだけでって思うしさ。
いろいろ考えるとかえない、怖いわ。
いずれにせよ、僕から言わせてもらったら、あれですよね、過剰なレバレッジをかけるなっていうのはもう大原則だなって。
一撃で死んじゃうようなやっぱりポジションを取る必要がまずいって。
我々はそれをさ、経験してきたじゃないですか。
ミセス・ワタナベのエヘックス、レバレッジ、昔300とか500とかいけたんですから。
ああいうので痛い目見てきてるじゃないですか。
そんな歴史も彼らは知らないから、20代、30代は。
そうですよね。
しょうがないね。
ということで、周りにBS脳があれば大体理解できるんだけど、今の話は。
なかなかないんだろうね、BLしかね。
っていう感じがしました。
ということで、今日のラジオはそろそろ終わりの時間とさせていただきます。
今日もここまで聞いてくれてありがとうございました。
このラジオは毎週木曜日に更新をしています。
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エピソードを聞いての感想などもお待ちしています。
それでは今週も正直に生きていきましょう。バイバイ。
はい、さようなら。
