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皆さん、おはようございます。 日本一わかりやすい不動産相続の学校【10分間の朝礼】スタートしてまいります。 私、校長みっちゃんでございます。
今日も聞いてくださってありがとうございます。 さて、今日のテーマですけれども、
それ、借りる?それとも買う?というお話でございます。 借りますか?それとも買いますか?というお話です。
この手の質問をよくいただくので、お話をしようかなと思ったんですが、 相続と直接関係はないかもしれないが、不動産に関するお話です。
お店をされたい方、事業をされたい方で、借りるのもったいないから、買った方がいいんじゃないかっていう、こういうお話をよくいただくんですよね。
それから、美容師さんとか雑貨屋さんみたいな形で、そんなに大きな店舗がいらないという場合に、
自宅兼店舗みたいな感じでお家を作ると、例えば住宅ローンでその箱は作れると。
で、その中を改装することによって、こっちは事業融資を借りるけれども、ある意味わずかな通しで、箱は自分のもんだから、わずかな通しで内装ができちゃうと。
いうふうにすると、箱は住宅ローンで買って自分のものだし、無駄な家賃が発生しないよね、みたいな、そんな考え方でね。
自宅兼店舗、あるいは土地を買ってね、そこに建物を建ててみたいなケースもありますと。
とにかく、じゃあ借りたらちょっともったいないから、買いませんかみたいな話ですよね、があるんですが、これ僕のスタンスです。
僕がそういう相談をいただいた時にお伝えするスタンスとしてはですね、基本、事業は借りた方がいいよって言ってます。
借りた方がいいよってお伝えしてます。で、買った方がいいパターンは、一等丸ごと買えるパターンですね。
順に解説をしていきますと、まずそもそもなんですけれども、住宅に向いている土地と、
事業に向いている土地って、そもそも違うはずなんですね。
そう、特にお店を作るっていうことは、その来店が来てほしいわけですよね。
ってなった時には、やっぱり人が多かったり、人通りや、人からよく見える場所、みたいな、いわゆるいいところがいいわけですよ。
で、そもそも人が通っているところにお店を構えるから人が来てくれるんですよね。
なので、ウォークインでね、その人が入ってくるようなお店に関しては基本的にたくさん人がいて、よく目立つところに構えるのがセオリーだと思います。
逆に、その来店がいらないね、そういうものだったら別にどこだっていいと思うんですよ。
もうインターネットで全部作業できちゃいますとかね、人が事務所に来ることはまずありえませんというようなご商売であれば別にいいんですけども、
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一般的にはですね、お店を構えるっていうことはそこに来てほしいわけですよね。
って考えると、飲食にしたって、それから美容室にしたってね、それから小売りにしたってですよ、基本的には人が来やすい場所がもうベスト。
ってなるとね、これ商業地域なわけですよ。駅前とかね、駅地下みたいなところ、商店街の中とか、そういうところって便利だし人多いけれども、
住むのに向いてるのかって言われたらちょっと違うでしょう。
なので、基本はですね、住む場所とご商売をする場所っていうのは分けた方がいいっていうのが僕の考えです。
まあとはいえね、もう本当商店街の中にそれこそね、テナントがあって、じゃあその上にお家があってって、もうそれ普通によくありますよね、昔からよくあった。
それはそれでもありなんですよ。ありはありなんですけれども、ただ住環境としてどうだって言われたら、まあ僕も言っても駅前のね、わりと賑やかなところで過ごしましたから、
それで子供の頃から過ごしてたら、それが普通なんですけどね、普通なんですけどね。
ただし、一般的に言うと、住環境としてどっちがどう向いてるかっていうのはやっぱり別物であると。
住宅といわゆるね、その商売に向いている場所、立地っていうのは別物であるっていうのがまず第一点目。
で、二点目はですね、事業のサイズの問題なんです。事業のサイズの問題。
例えば、事業のサイズがずっと変わらなかったらそのままでいいんですけども、例えばうまくいきましたと、
すっごい流行りだしましたってなったら、必ず手狭になる時が来るんですよね。
じゃあその時どうするかっていうと、もっと良い場所、もっと広いところ、もっと駅が近いところっていうふうに移転したい、
あるいはお店を増やしたいってなった時に、この店舗兼住居のこじんまりしたお店ってどうなんっていう話なんですよ。
宿借りみたいにですね、サイズが大きくなれば大きい貝殻に移り住みたいじゃないですか。特に事業なんでね。
住宅はまあね、気に入った場所にずっと住むっていうのはあるかもしれないんですけど、事業に関してはですね、この場所でずっとやっていきたいっていうのもちょっと違いますよね。
サイズが大きいなったらそれなりの場所に行かないとですね、せっかくね、例えば集客がすごい来るようになったとか認知度が高まってきたってなった時、
売上がめっちゃ上がってきたのに、良い場所を取りに行かないと事業が大きくならないですもんね。
なので、これはあの大きなところに引っ越すべきだと思うんですよね。展開すべきだと。
でなった時に、この元々あった自宅兼事務所、自宅兼ね、何かお店ってどうするんっていうか、伝説の本店みたいで置いとくのか、
いや、でもやっぱりね、どんどん大きくしていきたいってなるのか、これも変わってきますよね。
じゃあ、上手くいったとしたらこれちょっとお荷物になるわけですよ。
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で、じゃあ上手くいかなかったとしましょうと。上手くいかなかったら事業って撤退した方がいいんですけども、これ撤退したらですね、
自宅の中に全く使われてないスペースが余るんですよね。元々店舗だった場所みたいな。
これはこれで、そもそも邪魔だし、固定出産税はやっぱりかかってくるし、ローンだってね、その枠の分組んでるわけですからね。
って考えると、すごい邪魔な場所になっちゃうんですよね。
なんで、未来としたら現状維持しかないんですよ。
これって事業としてそもそもって話じゃないですか。このサイズでいける範囲で事業しましょうって話だから、これ事業として上手くいくわけがないんですよね。
だって現状維持が目標になっちゃうからですよ。そんな事業あり得ないじゃないですか。
どんどんどんどん昨日より今日、今日より明日という風に成長を目指していくから、事業っていうのは継続、続いていけるわけですよね。
ずーっと同じことをやり続けます、は多分いつか衰退しちゃうっていう風に、そういう大前提ロジックで考えると、
そもそもこの居場所をずっと固定される、買うっていう方法って結構リスキーだなと思ってるんですね。
成長を妨げるなと思ってます。じゃあどうするの?じゃあ買ったらあかんの?って言うと、買ってもいい物件っていうのがあってですね。
大まかに言うと2つあるんですけど、1つ目は最初に申し上げたように1棟丸ごと買えるようなパターンです。
例えば1階には自分の店舗を入れる、なんですけどそれ以外の部分には別なテナントが入っていてテナント収入がある。
で、自分のところはむっちゃ成長したら移転してまた別の会社にそのフロアに入ってもらう、みたいなことが可能なんであればありありの大ありだと思うんですよ。
ありありの大ありです。その時にはね、いろいろやり方はありますからまた相談してほしいんですけども、
1棟丸ごと買えるんだったらめっちゃありだと思います。僕もね、いずれね、今は賃貸してますけれども、どっかでね、
1棟丸ごといいテナントビルが買えたらね、そこに本社を移してなんてことは将来的にはやりたいなと思っています。そういうふうなことですよ。
これはあり。だし、例えば土地を買う。土地を買ってそこにテナントを作るとしたら、それも貸したり売ったりできるならオッケーなんですよ。
例えば買う値段むちゃくちゃ安いとかね。そう。で、売れる場所。売れる場所なんですけど、その売れる場所の相場の例えば7掛けとか6掛けとかね、
そういう業者が仕入れるような値段でもし買えるんだったら、それは買ってしまって、で、いざ使わないとかいらなくなったら即売ってしまえばですね、即利益になるわけだし、
リスクがないですよね。売れるっていうことは。出口があるっていうことは。そう。だから買う場合っていうのはそんな感じなんです。
ただ、購入するとなるとそれなりにキャッシュいりますよね。だからそれなりの体力がないとダメですと。1割から2割ぐらいはキャッシュがないと買えないので。
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そう。なのでね、そこはちょっと要注意ですと。やっぱりご商売ですからね。やっぱりキャッシュっていうのはすごく大事なので、キャッシュがなくなったらね、いくら売り上げ上がっててもキャッシュが赤字になったら倒産しますからね。
そう。ということで、キャッシュを手元にちゃんと厚く置いとくという意味でも、やっぱり賃貸ってメリットがあるんですよね。
もろもろのリスクを親がしょう。代わりにね、こちらは物件を取得するということはできないけども、でも大きくなったら大きくなったなり、小さくなったら小さくなったなりに自由が利くという意味でね、最初はまずは賃貸から始められることをお勧めしておりますということで、買うのか借りるのか問題について私の見解をお話ししました。
いかがだったでしょうか。お役に立ちましたらいいね。それからコメントいただけると嬉しいです。
それでは今日も素敵な一日をお過ごしください。