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みなさん、おはようございます。 日本一わかりやすい不動産相続の学校【10分間の朝礼】スタートしてまいります。
私、校長みっちゃんでございます。 今日も聞いてくださってありがとうございます。
さて、今日のテーマですけれども、 不動産を売却する時の契約の仕方についてお話をしたいと思います。
不動産を売却する時の契約の仕方です。
これは売り買いの契約じゃなくて、 どこに任せるかの契約の仕方です。
これを一般には中会と言いますけれども、 専門用語では売買契約というふうに言います。
間に誰に入ってもらうんですかという契約ですね。 これを誰に任せるかという話なんですが、
これ契約の仕方によってはですね、 一社に専属で任せますという契約の仕方もあるし、
場合によってはもう何社かにお願いします という契約の仕方もあるんですね。
これどっちがいいのかというか、 この二択で考えるよりも、
僕の考えはね、結論。
窓口は一社で十分、 むしろ一社の方が楽ですよというお話をさせていただきます。
どういうことか。
この売買契約の種類には3種類あるんですね。
3種類は専属専任売買契約、 専任売買契約、一般売買契約というこの3種類があります。
最初から言った順にですね、 名前が難しそうな順に厳格な契約ということになります。
専属専任売買契約。
これはもうあなた一社に任せますと。
買い主さんを業者さんしか見つけられません。
専任売買契約の場合は、 買い主さんを自分でも探すことができるし、業者さんも探せます。
実質的にはその業者さんが仲介するんですけどね。 一緒なんですけど。
一般売買契約は何かというと、
Aさんに任せる、Bさんにも任せる、Cさんにも任せるみたいな感じで、 たくさんの業者さんに任せることができるという感じです。
この任せられる方法だけじゃなくてですね、
これは不動産の売り方、流通機構への載せ方も違いがありまして、
専属専任あるいは専任の売買契約というのは、
不動産の流通機構というですね、僕ら業者が見るサイトに必ず載せなきゃいけないというルールなんです。
でも一般売買契約の場合は必ずじゃないんですね。
載せてもいいし載せなくてもいい。任意です。
業界の業者プロが見る情報網の中に載せてもいいし載せなくてもいい。そういうことなんですよ。
これはどういう意味かというと、一つは水面下で販売したいなんて場合ですよね。
あまり周りの方に知られたくないんだなんていう方は載せなかったりするし、
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あるいはいくつかの業者さんに任せた方が早く売れそうみたいな感じで、
いくつか業者さんを当たるというケースもあります。
この注意したいのはですね、この一般売買契約でいくつもの業者さんに預けているパターンです。
これね、実はあんまり特策じゃないですという話です。
まずこれをですね、仲介するプロの目線から見た場合にどのように移るかということです。
これは大きく二つの視点がありまして、一つはですね、やっぱりあんまり出回ってない物件の方が良いということなんですよ。
例えばもう1年も2年も3年も前から出てます。ずーっと売ってますみたいな物件よりは、
昨日今日出たばっかりです、あるいは来週出る物件です、水面下ですけど、みたいなものの方が人間いいなと思うわけですよね。
皆さんもそうじゃないですかね、新しい物件の方が良さそうという話が一つ。
で、もう一つはですね、たくさんのところから出ているのって本当にいいのかって話なんですよ。
ここでしか聞けない、ここにしかない、まだ情報があまり出回ってない物件の方が良さそうじゃないかって思うわけですね。
これどうだな、一般の方から見てもそう思われるかもしれないですね。
そして実は第三の視点がありまして、二つって言ったけど、第三の視点がありまして、
我々業者から見た場合にですね、いくつもの不動産会社さんに預けていらっしゃる、そういう状況って、
つまり誰か一社を信頼しているわけではなくて、もうどこでもいいからとにかく売ってとなっている状況なのかな。
つまりはちょっと面倒くさそうって思っちゃうということなんですよ。
失礼ですけどね、でもそういうふうに見えちゃうということです。
どちらかというとやっぱり一社を信頼してあなたに任せますってやってくださる方が不動産屋さんとしても動きやすい。
実際にこれね、報酬とも絡んでいて、実はその三つの契約の方法を言いましたけども、
全部ね、仲介手数料は一緒なんですよね。3%プラス6万円に消費税っていうのが上限なので、これ全部一緒なんですね。
じゃあ、専属専任とか専任みたいな形で、あなたに任せますって預けていただいたらどうなるかというと、
例えばね、買い主さんは別の業者さんが見つけてきたとしたら、
それは買い主さん側は買い主さん側の手数料をもらうんですけど、売り主さん側は確実にもらえますよね。
確実にもらえるんですよ。専属専任とか専任の売買を結んでいると。
だからこそ、一生懸命確実に売り主さん側の手数料をもらえるから、販売活動頑張ろってやるんですね。
で、一方でですね、じゃあ一般売買契約っていうので預けられるとどうなるかっていうと、
結局買い主さんを見つけたところと仲介ができるわけなんですよね。
なので、別にA社さんめっちゃ頑張って広告宣伝をやって営業活動をしていても、
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結果的にB社さんが買い主さんを見つけましたってなったら、このB社さんに手数料を払うという形になりますから、
A社さんもらえないんですよね。
というわけで、営業活動にちょっと力を入れにくいっていうことがあります。
どっちが入れやすいか入れにくいか、うま人参の話ですね。
どうしても専任とか専属専任みたいな形であなただけに任せますって言ってもらえた方が、
業者さん的には頑張るよっていうことなんですね。
で、まあ事情があってね、このレインズには載せたくないんだって、
水面下で販売したいんだっていう場合は、あえて一般売買契約を選んでレインズに載せないっていう方法を選ばれる方もいます。
ここはね、別にお任せ自由だし、まあ地域性もあるみたいですけどね、この辺りは。
あんまりレインズが使われてないなんて地域もどうやらあるらしい。
関西圏はそれはないですけどね、皆さんレインズやっぱり見られます。
で、じゃあ一般の方から見たときにどれぐらい露出があるかっていうとですね、
実はどの契約の形態でも露出はします。
今どきインターネットだし。
で、スーモもホームズもある。
で、例えばね、絵本不動産で売買を預かりました。
で、1000人売買契約でレインズに載せますってなったら、もう次の日にはですね、じゃんじゃん電話がかかってくるんですよ。
これってスーモに載せていいですかとかホームズに載せていいですかっていう電話がかかってくるんですね。
それでいいですよと言えば、その会社さんがホームズスーモに載せてくれるんで、
ある意味ですね、広告宣伝はそちらでやってもらえるわけなんですよ。
だからね、そういう意味では買い主さん側は買い主さん側のエージェントがいて、
売り主さん側には売り主さん側としっかりやってるエージェントがいて、
で、両者が共同で仲介するっていう形を取れるので、
これ本来あるべき仲介の姿なんですよね。
それはそれでいいなと思っていて。
なので、僕らがお預かりする場合なんかは基本的にはもう買い主さん側、買いの業者さんに探してもらうっていう、
いろんな業者さんにそこをアプローチしてもらうっていうスタンスを取っています。
そうすると別にたくさんに預ける必要があまりないんですよね。
契約だとか更新、そして連絡相談の結局手間が増えてしまう。
値段を変更するってなったら、じゃあ3つに預けたら3つとも言わなきゃいけないしね。
そういう手間がかかってくるので、これは業者の立場からしたらもちろんいい社に預けてほしいなっていうのがあるし、
経済合理性から考えてもですね、やっぱり頑張った分、
売り主さんの手すりはもらえるんだからしっかりここはコストかけて頑張ろうってなれるわけですよ。
だからそういう意味で、馬人人をぶら下げつつ一生懸命頑張ってもらう。
そしてこれは売り主さん側からしても、ある意味労力は少なくて済む。
一社窓口にしとけばいいという意味で、
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売買契約の種類がどうというよりも、窓口は1個に絞っておいた方がいいですよというお話でした。
昔でしたらたくさんに預けないと、そもそもインターネットなんかスマホがなかった時代は、
情報をどうやって出回らせるか勝負だったんですけども、
今現在は1個に預けるとインターネットによってもほぼいろんなところで露出しますから、
そういう意味で窓口業者は1個に絞るが楽だし、お互いにメリットがあるよというお話でした。
いかがだったでしょうか。
たくさん預けた方が売れるチャンスがあるんじゃないのって思う気持ちもよくわかるんですけど、
反対側、業者側から見るとこんな目線もあるよという、今日はそんなお話でした。
ということでお役に立ちましたら高評価そしてコメントいただけると嬉しいです。
それでは今日も素敵な一日をお過ごしください。
いってらっしゃいませ。