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皆さん、おはようございます。 日本一わかりやすい不動産相続の学校【10分間の朝礼】スタートしてまいります。
私、校長みっちゃんでございます。 今日も聞いてくださってありがとうございます。 はい、それでは今日のテーマですけれども
自分のことって甘く見積っちゃうよね?ですね。 自分のことって甘く見積っちゃうよね?というお話をさせていただきます。
昨日ですね、ある方の無料相談に乗らせていただきました。 そこでのお話でございます。
その方はですね、ちょっと細かくは言えないんですけれども、今収益物件の建設を検討されているという状況なんですね。
どういうふうに立てていったらいいのか、どんなプランを計画していけばいいのか、ということでご相談をいただきました。
もちろん無料相談とはいえ、できる限りのことはお話をさせていただいております。
実際にプロジェクトを進めていく際には、有料相談の中でやっていくんですけれども、昨日のお話の中ではとにかく現在の計画を伺ってたんですね。
こんな感じで、こんな物件を建てたいと。 その方も結構建築に対する思いがおありの方で、こんな建物を建ててみたいっていう、
自分で作ってみたい欲がすごくある方なんですよね。 この気持ちはわからんでもなくて、そうなんですよ。
こういうものを作ってみたっていうのをやってみたいっていう。 自分では手では作れないけども、リアルにこういう建物を作ってみたっていうのをやってみたいっていう。
プラモデルを作るとか、ミニ四駆を組み上げるとか、そういう系の作る楽しさってあるじゃないですか。
それのでっかい版ですよね。これをやりたいっていう意欲がおありの方で、同じ男子としてはわからんでもない。女子もあるのかな、こういうのってね。
作ってみたいみたいな欲があるっていう。非常によくわかる。 一方で、不動産投資という目線で考えると、これちょっと危険な考え方で、
要は自分の作りたいものが優先しちゃってるってことなんですよね。 で、不動産投資における鉄則はですね、市場が求めているものを作るなんですよ。
そう、特に求めているけど供給の足りないものを作るのが一番いいんですね。 例えば、
わかんないですけど、この反対の例で言うとですね、 めちゃくちゃいっぱい、例えばワンルームマンションが建っているのに、またワンルームマンションを建てるみたいな。
で、例えばワンルームマンション建ちすぎてね、100人ワンルームマンション欲しい人がいるところに200個のワンルームマンションできましたってなったら、半分空くじゃないですか。
空き部屋いっぱいできますよね。 そこに加えてまたワンルームマンションを建てたら、これって埋まりますっけって言うと、すぐ新築は埋まったとしても、
ゆくゆく空き部屋になる可能性高いですよね。 もうすでに部屋がダブついているわけだからですよね。
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逆に言うとですね、例えば探している人は10人しかいないんだけれども、でもそういうものがない。
例えばわかるんですけど、こだてでね、わからないプールがついている物件が欲しいとした時に、プール付きの物件探している人なんてこのエリアで10人しかいないとなってもですね、
そういう物件が一つもないんだったら、その一つを作ってしまえばその1個は埋まりますよねっていう風に、これ需要と供給の話なんですね。
なのでセオリーはまず求めている人がいるっていうことです。そう、ニーズがある。
ニーズがあるところに供給が足りてないものを作る。これが不動産投資のある意味、鉄則中の鉄則といったところですと。
って考えた時にですね、いわゆるこれもマーケットインの考え方なんですね。マーケットインです。
要は市場から見てこういう物件いいんじゃないって作っていくっていうこと。で、その反対はプロダクトアウトですよね。
自分はこういうものが作りたいんだっていう。で、これは当たるも発揮、当たらぬも発揮なわけですよ。
自分がこんなものを作りたいが先だから。そう、世の中にはそういう風にできた製品というのは山ほどあります。
例えばiPhoneですね。ボタンの一つもないスマホが欲しいなんていうニーズは元々なかったわけですけど、
スティーブ・ジョブズはそれを作りたかったわけですよね。で、それをみんなの欲しいものに変えちゃったって。
これ完全なるプロダクトアウトですね。こういう例もある。こういうものは世の中を変える力がある。
でもマーケットインの商品も十分いいものいっぱいあるんですよ。お客様に求められているものを作る。
これは角度がどちらかというと高めですね。この大爆発はしないかもしれないけど、お客様が求めているものを作れば
失敗の確率を下げることができる。って考えると不動産投資ってめちゃくちゃ大きい投資じゃないですか。
なのでできるだけですね、この怪我はしたくないわけです。怪我したら数百万数千万が吹っ飛んでしまう可能性がある。
何なら次のローン組めなくて終わってしまう可能性もあるので、できる限り怪我をしないように投資はしていく必要がある。
って考えると不動産投資はそういう意味ではちょっとつまらないかもしれないけれども、安全にマーケットインでいくべきなんですね。
求められているもの、そして供給の少ないものを作るというのがベストオブベストなわけです。
という考えをした時に、プロダクトアウトでいくと供給も全然ない。
似ている商品は全くないかもしれないけれども、例えばわかんないですけど、
階段がなくて2階からバンジージャンプで下に降りますみたいなね。
そもそも建築基準法上どうなんていう、そんなのあるかもしれないけど、例えば仮にそんなものがあったとしてですよ。
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それ他にはないけど誰か求めている人いるっていう、そういう問題が出てくるわけですよ。
2階に上がる時は逆バンジーみたいなね。そんな物件誰も求めてないよっていう、そういう可能性があるので、
やっぱり求められているけどなかなかない、希少性のあるっていう、そういう物件に仕上げていきたいわけですね。
というのがセオリーなので、今回のお客様ちょっとそこが守れていなかったっていう大きなポイントがありましたと。
なので自分の作りたいが優先しちゃってるから、ちょっとそこは注意してくださいねってお話をしました。
それともう一つ、もう一つなんですが、ここですね。
家賃の見積もりが非常に甘かったです。
要は、よくよく話を聞いていくと、
4.4倍近い家賃の設定をされてたんですね。
これなんでこれ1.4倍で貸せるんですかっていう根拠を聞いたんです。
例えば他に業者さんがいて、実際に同じような物件で、同じような価格で貸し付けた実績があるとかね、
近くでね、そういうことがあるんですかって聞いたら、いやそれはないと。
じゃあこの金額、一体誰が設定したんですかっていうと、そのお客様がしたんです。
ああ、そういうことですねと。
これがね、まさにタイトルでも申し上げました、
自分のことって甘く見積もっちゃうよね、なんですよね。
これ心理学でもよく言われていますね。
いろんな角度で言われてますけれども、
だいたい自分自身の能力とかって、10%から30%ぐらい甘く見積もりがち。
そして自分の立てた計画、これもリスクね。
例えばどれぐらい時間がかかるとか、どれぐらいお金がかかるとか、どれぐらいリスクがあるとかいうのって、
3割から5割、30%から50%ぐらい、例えば時間で言うと短く見積もりがち。
今日の予定、例えば誰それさんに請求書を作って送ります。
これはそうだな、15分でできるな、みたいな。
でも実際やってみたら30分以上かかりました、みたいなやつね。
あ、あ、なくないですか?
皆さんありますよね?
僕はめっちゃあります。
そうっていうふうに、これにかかる時間とか、それから費用ね、こういったものを甘く見積もりがちなんですよ。
そう、ということは今回ここから得られる収益みたいなもの、やっぱり甘く見積もりがちで、
まさに今回ね、お客様はそこをちょっと甘く見積もっちゃってましたね、っていうことだったんですね。
ちょっとじゃないな、だいぶですね。
そうすると、そもそもかけていい予算が変わってくるんですよ。
そう、要は回収できる金額がいくらかって、めちゃくちゃ大きい要素ですよね。
これを適当に見積もってしまうと、全部の計画が狂うんですね。
なので、まずはですね、ここが確実に、ほぼ確実にこれぐらいの賃料は取れるよねっていう、
ここがはっきりしてないと、これもうすべての土台ですからね、収入が。
そう、そこからかけていいコストはいくらなのかとか、そう、じゃあどれぐらいの仕様になるのかという、全部逆算なんですね。
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そう、だから今回のお客様にはね、そこもちょっと甘く見積もりがちだから、
そこもちょっとシビア目に見たほうがいいですよってアドバイスはさせていただきました。
でもね、これ本当に難しい話なんです。
自分のことを自分で厳しく見るっていうのは、
だからこそ、我々のようなコンサルが必要なんですね。
で、これ提案する側もやっぱりね、甘く見積もりがちなんですよ。
建設会社さんもね、家賃高めに見積もりがちだし、賃貸会社さんも甘く見積もりがち、本人も甘く見積もりがち。
なので、やっぱりね、そこにブレーキをかけるような存在としてね、我々コンサルはやっぱり必要なんじゃないかなというお話でした。
ということで、お役に立ちましたらいいね、それからコメントいただけると嬉しいです。
ということで、ただね、この自分を甘く見積もることのメリットもありますよね。
これは、自己肯定感とか自己効力感に関わるところです。
俺はできるみたいですね。根拠のない自己信頼みたいなのって、自分自身を甘く見積もらないとできないじゃないですか。
なのでね、これ自身は自分自身をね、前に進めるためには必要、やったことないけど、できたことないけどチャレンジしてみるっていう時にはね、根拠なんかないわけですよ。
そう、でも俺はやるんだ、できるんだって思えるっていうのは、やっぱり自分自身のこの実力や成功確率を高く見積もれる能力でもあるのでね、
その能力によるものでもあるので、全部が悪い意味じゃないんですけど、
こと、不動産投資の検討という意味にとっては、ここはシビア目に見た方がいいよというこういうお話でございました。
ちょっと長くなっちゃいましたが、以上です。ありがとうございました。