不動産投資と相続対策の関係性
皆さん、おはようございます。 日本一わかりやすい不動産相続の学校【10分間の朝礼】スタートしてまいります。
私、校長みっちゃんでございます。 今日も聞いてくださってありがとうございます。 今日のテーマは、
やっぱり不動産投資って 勉強だよねというお話でございます。
いやもうね、タイトルつまんないですよね。 なんか裏技とかないんかって話なんですけども。
いやむしろね、これが裏技なんじゃないかなと思うんですが。 そう、昨日のねYouTubeでお話をしました。
できたら本編もねご覧いただきたいんですけども。 要は、あの相続対策に不動産ってどういうこと?って
ほんまなん?っていうお話をしたんですね。 そのなぜ相続対策に不動産って言われるかっていうその仕組み。
何に対して効果があるかっていうことと、 具体的にどのようなインパクトがあるかっていうのを資産額別にですね
表にしてみました。 資産1億円の方、3億円の方、5億円の方、10億円の方というふうに
資産のね額別に、それを仮に現金で相続したらとか、 それをさらちにしたらどうかな?
そのさらちにして人に貸したらどうかな? そしてそこは収益不動産として人に貸したらどうかな?みたいな
この3パターンでね収益物件、要は建物を建ててね 人に貸したらどうかな?みたいなことを比較してみました。
もちろんものすごい単純な比較なので、 この通りはいかないよって思われるかもしれないですけど、
でもね、どれぐらいインパクトがあるんだっていうことを 知っていただくには良い表なんじゃないかなと思いました。
で、かいつまんで言うとですね、そもそも相続対策って何だって話なんですよ。 相続対策って何ですかと一口に言いますけど、いっぱいありますよね相続対策って。
僕が提案しているものね、昨日計算してみたら56個ありました。 ちょっとずつ増えてるんですけど、
やっぱり56種類の相続対策の中から何をやっていくか。 じゃあこの56種類を要約するとね、ジャンルに分けると何だって言うと、
ざっくりと言えば分割、分け方ですね。
そして、納税資金、いかに税金を納めるか。 そして3つ目が節税です。税金をいかに節約するかって話ですと、この3つに分かれるんですけども、
じゃあ不動産って何に効いてるかって言うとですね、この2番目と3番目です。 納税資金をいかに貯めていくかっていうことと、それから税金をいかに節約するかって、
この2つに対して不動産はとっても有効なんですね。 で、逆にですね、分割対策としてはアウトです。
全部不動産とかで相続しちゃうと、もう分け方で揉めるしかなくなってくるので非常に大変。 分割対策として不動産は全くお勧めできないんですね。
ただ、相続税を抑えたりとか、あるいは相続税を納めるためのお金を貯めるという意味では 有効な手段の一つなんじゃないかなということなんですね。
その詳細については、昨日YouTubeでご紹介しましたので、できたら概要欄からYouTubeの本編をご覧いただきたいんですけれども、
不動産投資における3つの注意点
今日の本題はそこではなくて、やっぱり勉強だねってお話をしました。 これはね、この注意点も僕お話したんですよ。
注意点。 今、効果はこんな風に分かりましたと。なかなか効果あるみたいですねと。
ただ、何注意したらいいのって話。 3つの注意点があります。
3つの注意点とは何かというと、まず入り口です。 どんな物件を買うかですね。
不動産投資って正直、どんな物件買うかでほぼ決まっちゃうんですね。 要は、物件がもらえる家賃とかって、その場所と物件の状況で決まるわけだから、
あとはそれをいかに金額を抑えて仕入れられるか、適正な値段で仕入れられるかで、 どれだけ儲けがありそうかが分かる、決まるわけです。
なので、この仕入れた時点でほぼほぼ勝負としてはあり。 7割、8割決まるみたいな感じなんですね。
じゃあ、残りの3割はどうなのかっていうと、 次の注意点は運営なんですよ。運営。
どのように運営していくかです。 じゃないと、例えば空き部屋だらけですってなったら、本来持っている収入を得られないわけだから、
これは収入を減らしちゃうことになるし、 ちょっとわけのわからない管理会社さんとかに任せちゃうとですね、
わけのわからない費用を請求されたりとかね、 全然手残りないやんっていうことになってしまう。
空き部屋が出ても全然埋めてくれないとか、 すごい高い報酬を取られちゃってて、全然利益が残ってないとかね、
修繕費が異常に高いとか、なんかわかんないですけど、 何か何かでお金を取られてですね、結局儲かってないみたいなことになっちゃうと。
サブリースなんかももう極悪ですよね。極悪。 空室保証しますとか言って言いながらですね、
大きな金額、例えば2割とかをもともと差し引かれちゃうわけですから、 全体の2割ですから、利益が2割減るんじゃないですかね。
売り上げが2割減るんで、この利益に対するインパクト むちゃくちゃでっかいですよね。
こういうサブリースとかをすると、そもそも 儲かんない仕組みになっちゃうっていうふうに、
この間の運営を失敗すると全然儲からなくなっちゃう。 そして最後の注意点は出口なんですね。
負けない不動産投資のための勉強の重要性
出口、いかに売却するか、いかにいい値段で買ってもらうか、 っていうことも大事ですと。
ってなると、全部やんです。 入り口と運営と出口、全部注意点回答。
いやもうそうなんです。全部なんです。 だからこの全部の注意点をどうクリアしていけばいいかっていうと、
結論は最初に申し上げた勉強ということになるんですね。 いやもうしかないんです。一択なんですよ。
結局、じゃあ誰それさんが言ったからとか、 誰それに任せてたからっていうふうになってしまうと、
これはうまくいかないんですね。 やっぱり自分の財産のことだし、
自分の資産をどう運用して活用するかっていうのを 自分で決めなきゃいけない。投資だから。
すべて自己責任なんですね。 もちろん僕らはそれに対するアドバイスやサポートっていうのを
しっかりやるんですけども、これも誰のアドバイス、 誰のサポートを受けるかということも
選ばなきゃいけないわけです。 っていう時に、ちゃんと選べますかっていうことです。
その時にはやっぱりご自身の中に判断する軸がないと 選べないですよね。
じゃあこの軸をどうやって作るんですかっていうことが まさに勉強なんですよ。
だからつまんないですけど、不動産投資ってね、 勉強をしたら負けないんですよ。
負けにくいです。非常に。 大勝ちするかどうかは分かりません。その場所が突然
開発されることが決まったりとか、 駅が来るのが決まったり、高速が通る、山に高速が通るとかね、
そんなのもう賭けというか、ただの宝くじというかね、 ラッキーみたいな話なので、そうじゃなくて
手堅くコツコツ、利回り何パーセントって形で コツコツコツコツ資産を増やしていく。
その間にね、資産を増やしながら、 例えば借金をしてですね、その借金はお住まいの方が
家賃で返していってくれてるみたいな形で ちょっとずつ含み益というかね、自分の資産の
純資産を増やしていくっていうのが 不動産投資のあり方なので、面白くないわけですよ。
全然面白くないですよ。大勝ちした、当たりました、 何百倍になりましたのが面白そうじゃないですか。
いわゆる株をやってる方とか、 デイトレーダーをやってる方、あるいはもう
仮想通貨やってらっしゃる方からしたら、 もう小さいし、時間かかるし、面白くないんですね。
なので、もう本当に投資家ですみたいな方って あんまりそういうことやってなかったりするんですけど、
我々がね、公や業としてそれをやっていきましょうと。 コツコツ長い時間をかけて、もう15年とか20年かけて
資産を増やしていきましょうみたいな、 そういう話なんで、つまんないし、時間かかるし、
でも確実に資産を増やしていけるよっていう、 こういう話なので、ここが自分に合ってるかどうかも含めて
勉強だと思うんですね。 そこをしっかり勉強していけばですね、
なんかもうなんでそんなん買ったんっていうものを 買わなくて済むはずなんですよ。ちょっと勉強すれば。
ちょっとっていうのはどれぐらいっていうと、 30冊ぐらい不動産投資の本を読んで欲しいんです。
30冊ぐらい。そうすると、だいたい不動産投資って こうなんだなっていうのがわかってきます。
それぞれの投資家がそれぞれの目線で書いてますけど、 共通していることもあるわけです。
共通して書いていることは重要なことだし、そうじゃない部分は その方々の意見というふうにちゃんとわかるようになる。
そうすると、誰かに営業をかけられた時も、 あ、この人はこの立場から言ってるんだなと。
それが自分がフィットするかどうかなんです。 自分の投資の目線とか考え方とフィットするかどうか
っていうのも選べますからね。 30冊読むって簡単じゃないですか。
だってたったの6万円で読めるし、 あとはね、1日1冊読めば1ヶ月で読めちゃうわけですよ。
非常に簡単な、しかもコスパの良い投資なので、 ぜひね、この投資を先やってください。
そんなに読めないよという方は、ぜひ速読を私と一緒に学んで、 そして早く読める技術さえ身につければ、
しっかり身を守る術を身につけた上で、 負けない不動産投資ができるなと思います。
ということで、今日も聞いてくださってありがとうございました。