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こんにちは。不動産相続の専門店、えほん不動産。 そしてビジネスノートレス卒属、奈良学園マイスクールを運営しております船越道のりみっちゃんでございます。
本日も聞いていただいてありがとうございます。 今日のテーマは、こんな時どっちで分ける?
こんな時どっちで分ける?というお話でございます。これね、不動産の話なんですね。 よく、あの不動産相続、僕不動産相続の学校というのをやってるんですけれども、
なんでね、毎朝6時からですよ。YouTubeライブで毎日毎日話して、話し足りないぐらいにネタがあるかというとですね、
不動産相続って難しいんですよ。ややこしいんですよ。ということでね、今日はそのややこしさをまさに象徴するようなテーマをね、お話ししたいなと思ってるんですけれども、
何がややこしいかです。いろんなややこしさがあるんですよ。不動産相続っていうのは。いろんなややこしさがあるうちの一つがですね、
値段なんですよ。値段、皆さん。いくらですか。皆さんの実家っていくらですか。これ聞いた時に値段がね、いくつか存在するっていうことなんですよ。
え?って。値段がいくつかどういうこと?って話なんですけどね。これちょっとお話ししますね。
不動産っていうのはまず、一物四貨ってんですよ。一物四貨。どういうことか。一つの物件に対して値段が4つありますというのが一物四貨ってことです。
で、一つ目は当たり前ですけど、売買する値段ですね。売り返するとき。売ったらいくら。買うときいくら。いわゆる相場みたいなやつ。これが自家と言います。
自家。この不動産の価値とも言えますね。実際にお金にしたらいくらなんですかっていうのがこの自家になります。
ところが、例えば相続をしますとなったときは、この物件、この不動産っていくらなんですかっていうと、
評価額っていうものを使うんですよ。相続税評価額。これは自家と違うんですかっていうと違います。
自家よりも安いときもあるし、高いときもあります。この評価額って何で決まっているのっていうと、おおむね土地に関して言えば路線価っていうもので決まっています。
路線価。道路に対して値段が決まっているのですね。だいたいこの辺りいくらぐらいと。路線価がないところは倍率地域っていうところなんですけどね。
固定資産税の評価かける何倍みたいな計算をしますと。どっちにしてもですね、値段が売り返した値段ではない金額で決まっているというのが相続税評価額になります。
なので税金を出すときはこの評価かけるいくらという形で税額が出ます。つまりどういうことかっていうとですね、
差があるってこと。差があるんです。で、この差、買い入りというのは難しい言い方をしたら買い入りと言いますけど離れてるってことね。
で、これをうまく使うのが不動産相続における雪税という部分なんですよね。
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なので評価と時価が違う。相続税の元になる値段と実際売り返する値段が違うっていうのがこの不動産相続の実はちょっと難しいところなんですね。
ということで結構話しましたがスポンサーコールに行きたいと思います。今。というわけで、
コウヘイちゃん本当にありがとうございます。黒田コウヘイさんでございます。
会社員をしながら音楽事務所に勤めて、そして今は乃木坂に対して楽曲提供を目指して作曲活動に取り組んでいるという、こんなコウヘイちゃんなんですけども、
なんと長年の夢を叶えました。クラウドファンディングでお金を集めてですね、そして
ムービーを作っちゃいました。自分のMV、ミュージックビデオを作っちゃいました。しかも作曲は西野昭弘さんが作詞作曲をされている
無限鉄道という素晴らしい楽曲があるんですけれども、この楽曲をコウヘイちゃんがですね、全編全ての楽器を演奏し、歌を歌い、MVに出演し、編集し、
あとなんだ、編曲とかをしたのかな、アレンジとかをしたっていう、
1人8役やったって言ってましたんで、今5つぐらいしか言ってないから、あと3つぐらいあるらしいです。
という1人8役をやったMVが出ておりますのでね、ぜひこのMVもご覧いただきたいと思います。大人が本気でやりたいことを叶えに行ったっていうね、お金もかけて信用使ってお金もかけて、
しっかり夢を叶えに行ったっていうMVになります。これはこれで僕夢があるなと思いますよね。
なるほどねって、夢の叶え方ってこうすればいいんだって。なんかよくなんか自力でね、自分のお金でやれみたいな感覚ありますけど、夢叶いたいんですって言ったらみんな応援してくれたりするんですね。
でそれについてね、じゃあみんな応援した人たちがなんかリターン、お金が儲かるかって言うと、それないんですよ。ないんです。でもなんかこの人を推したっていうね。
で例えばですよ。わかんないですけど、将来KOUHEIちゃんが本当に乃木坂に楽曲を提供した時とかに、この価値がまた出てくるわけですよね。面白いですね。
なんで、まぁわかんないですけどね。そのKOUHEIちゃんがどんな人になるかはこれからわかんないけれども、あの未来がね、本当可能性がいっぱいある。
でそんなKOUHEIちゃんに対して、今KOUHEIちゃんが叶えたい夢があるのを応援したい人がいる。なんかこのね、これがちゃんと成り立ってるって。クラウドファンディングって素敵だと思いません?
ということで、そんなクラウドファンディングの素敵さを知っていただく意味でもね、このKOUHEIちゃんのムービーぜひご覧いただきたいと思います。
KOUHEIちゃんありがとうございます。ではでは本編に参りましょう。皆様お待たせいたしました。
不動産がややこしい理由は値段が違うんだという話。で今今日はね、今、時価と評価の話をしました。他にもじゃあ何があるんだって言うと、例えば固定資産税評価額っていうのありますと、
相続税評価額と固定資産税評価額は違いますね。違うんですよ。そうなんです。建物はね、基本的に固定資産税の評価額で見るんですけれども、
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とはいえですね、これに関しても例えばどんな用途なのかとかによっても評価は実は変わってくるということです。
なのでね、いろんなもの評価がある。そして 工事地価っていうのもありますね。工事地価。なんか時々あるじゃないですか。半年に一遍ぐらいなんか地価が
工事されましたみたいなニュース出てますよね。 1月1日に出てるのが国がやってるやつで、7月1日に出てるやつが県がやってるやつ
みたいな感じなんですけどね。 ほぼほぼ同じようなことをしているけれども、一応1月1日の分は地価工事、で7月1日の分は地価調査
ということで、名前が違うしやってる主体が違う。でもやってることはほぼほぼ一緒で、周りのこの取引のね
データを集めて、あるいは不動産鑑定士さんが入って、この辺の土地の価格、正常な価格っていうのはこんなもんなんだっていうのを
国もしくは県が発表するというものなんですね。 これは公にこれぐらいだということで、変に土地が高騰したりとか
あるいは変に安く売却されたりとかっていうことを防ぐ。 僕ら不動産会社はですね過去の履歴が見れるけれども皆さんはなかなか見れないですよね
一般個人の方は。ってなった時にこの工事価格を見ることによって、大体こんな値動きしてるんだとか
周りはこれぐらいで取引されてるんだっていうのが誰しも見れるようになっているよっていうのがこれの意図になります。
なんでね変に高く釣り上げたり安く買い叩かれたりこういうことがないようにっていうイメージでね
この地価調査、地価工事っていうのはされているということでございます。 ということでね
こういう公が出しているこの工事価格っていうのが もう一つの値段ということでもう一回整理しますけども
売ったり買ったりする地価で今順番変わりましたけどこの地価、工事ね工事地価ってもの公が出している土地の値段
そして相続税の評価額、固定資産税の評価額みたいな感じでね 一物四価と言われたりしますと。ということでそもそも4つ値段ありますよね
で、さらにです。さらに難しいのは例えば AさんBさんで
揉めてたとしましょうよ。兄弟でねこの不動産お金誰がもらうのかみたいな揉めてたとした時に
Aさんが主張する不動産の値段と Bさんが主張する不動産の値段って変わってくるんですね
なぜか例えばAさんは実家をもらいます Bさんはお金をもらいます
でAさんの実家に関しては例えば 評価額が2000万だったとしましょう
そしてBさんもらうお金2000万だったとしましょう これイコールですよね評価的にはイコールですよね
でも今皆さんには一物四価あると申し上げました このAさんの実家っていうのは
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評価額は2000万だけど売ったら 3500万の価値があります
これ実際にあった事例なんですけど売ったら3500万の場所です Bさん
えっちょっと待ってと。だったら私も実家が欲しいんですけどってなりませんかね
揉めてたら 普通に考えたらね実家お兄ちゃんがもらってそしてお金
まあ2000万のお金は私がもらう それでいいですよねもらうんだから2000万もらうんですよ
もういいじゃないですかって話なんですけどいやずるいと お兄ちゃんはそこに住んでるか知らんけど結果的にそのお家
売ったら3500万になるんでしょと だったら私もそれ相応のお金くださいっていうのがBさんの主張です
じゃあAさんからしたらいやいや評価額は2000万だし 別に売るつもりないしずっと住んでたわけやから
俺からしたら別にお金をもらえたわけでもなんでもなく今までと生活全く変わら ないのに
ちょっと待ってと分け前としてこの自分がね3500万の実家そして2000万のお金 合計5500万を半分に割ったら
これ2750万なのかな 2750万に対して分け前を分けないといけない
要は妹に対してあと750万払わなきゃいけないと それでちょっとしんどないと生活全く変わらへんのに
自分のお財布から750万お前に払うんかいということで争いになるっていうこと なんですね
いやですねこの揉め事 兄弟でねもうお金もう両親の築いてきたあるいは先祖代々の土地について争う
てねもう嫌なんですけれどもそういうことあるのでぜひねご注意いただきまして なぜ揉めたらまあ直で計算しとくと間違いないよというお話でございます
ただまぁ実際にはねもうこれ争いになりましたら これね弁護士さん入れてね場合によってはもう不動産鑑定資産入れてですね
不動産の鑑定評価をしてで結局お互いが主張する例えば あのあんまり払いたくない人からしたら安く見積もりたいしいっぱいもらいたい人からしたら
高く見積もりたいわけで両者がそれぞれね 不動産鑑定士を立てて鑑定してその間を取るとかそれぞれ両者が不動産会社に依頼をして
査定をしてその査定の間を取るとかいうふうにですね お互いもうなんかいろんなことをやって間を取るみたいなことが実務的には行われ
ますので必ずこの値段でパキっていうのがないっていうのはねこの不動産の悪の難しい ところです
なので究極の分け方に関して言いますと 仲良しでいるということでございますまあ家族円満でね仲良しでしたらこういう
トラブルないんですね基本的にところがご家族がねひとたび揉め出しますとこういったね もうその
もらうものですよ自分で稼ぎ出したものでも何でもなくもらうものなのに この肉親同士で骨肉の争いをしてそしてちょっとでも多くもらおうと
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本当ね悲しいですけどねでもそうなってしまうともうこれはもう 弁護士あるいは不動産鑑定士案件になって結局その
修行に数十万とか100万とかお金を払って わけるということになりますからね
弁護士報酬も入りますよということで 結果ねめべりしますから揉めると
そう結果めべりするんですなので揉めなくってもういいところで分けとくのが一番 手取りは多くなります
なので最初から時価打ったらいくらでやっとくのが一番ベターです 一番わかりやすい評価っていうのは時価と違いますから揉め事のある意味も元になります
もうみんなが合意していれば別にいいんですよどっちで決めても全員が合意してたら どっちで決めてもいいんですけど揉めだしたら結局なんぼなんて話になるので結局打った
らいくらで最初から分けといた方がいいよというお話でございます というわけでね皆様揉め事のないようにまずは仲良くしてくださいというお話でございました
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こういった揉め事も少なくなります この人からこういうふうに見えてるんだねとか言っていろんな視点が手に入りますからね
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はいというわけで皆様いかがだったでしょうか いやですねでも不動産てね何がややこしいでこういうことなんですよ
値段が結局もともといくつかある上に立場によってこの値段にしたいっていう 何だろうなこう根拠にしたい値段が違うわけなんですよね
だから揉めるっていうねお金だったらそうはいかないですよね 原料金いくらですってなったら立場によって原料金の金額違いますってことはまあない
と思うんですけども 不動産に関してはこれがあり得るので怖いよねっていうお話でございました皆様
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仲良くしてくださいということですはいということでね今日も最後までご視聴ありがとうございました 本日も素敵な1日をお過ごしください家族仲良くお過ごしください