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はい、みなさんこんにちは。さらばラバウルカンパニーです。
えっとね、担当直入に話しますとね、不動産より株のほうがよっぽど儲かると思うんですよ。
なんかね、気づいちゃったなぁ。 本当、不動産って儲からないですね。
なんかね、不動産の今、いろいろシミュレーションしてるんですよ。
これまでの収益計算とか、
えっとね、
エクセルをね、それで試算したりとかして、やってみてます。 で、僕がまずね、
こんなに儲からないんだと思ったポイント1つね、
買った値段プラスリフォームで仕上げたほうがね、 仮にそれで、まあすぐ売れたとしましょう。
で、トントンで、例えば仕上げて400万。 で、まあ400万で売れたとして、
そのために出てくるお金がですね、 買うときに仲介手数料を払うじゃないですか。
仮に、買ってリフォームで400万で仕上がって、 こだてがね、
そうすると仲介手数料が今33万円ですか。 プラス不動産取得税とか、まあいろんなね、
陶器費用とかで60万ぐらいかかるんですよ。 で、売るときもね、また400万で売れたとして、
また仲介手数料かかるじゃないですか。 100万ぐらいかかるんですよ。
400万で仕上げて400万で売れたら、 100万円もね、損しますよね。
だから、まずその100万円をどうするかっていうこと。 だから、安く買わないといけないし、
まあ、家賃収入を得てね、あれしなきゃいけない。 家賃収入も全部家賃収入になるわけじゃないし、
空室率もあればお客さんを見つけてもらう、 仲介手数料ね、広告費、なんかいろいろあります。
だからね、不動産で儲からないなと思いました。
僕がね、いろいろ儲かるか儲からないかを考えたときに、
5年で2倍、もしくは5年で2.5倍に 自分が持っている自己資金をできるかっていうのを考えたんですよ。
僕が仮に今じゃあ500万持ってるとして、 その500万を
5年後に2倍にできるか、1000万にできるか、 2.5倍、1250万にできるかっていうのを考えたんですけど、
これね、すごく難しいです。
なんていうのかな? 不動産ってちゃんと税金もかかるでしょ?
税金もかかる、仲介手数料もかかる、いろいろかかる。 すごく難しい。
これをね、ちょっとやりやすくする方法として仮入れがあるんですよ。 仮入れを入れれば
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もちろん金利とかかかるんだけど、
家賃がね、大きい物件買えるようになるんで、家賃が増えるから、 数字が合ってくるんじゃないの?って思ったんだけど、全然今のマーケット指標じゃない。合わない。
合わないと思います。5年で2倍はすごく難しい。
で、ならね、僕はニーサとかやった方がよっぽどいいと思うんです。
ニーサってだってね、利益金に税金かからないじゃないですか。
しかも5年と言わず10年、15年とずっとかからないわけでしょ?
たぶんね、ニーサを満額でやる方がよっぽどいいです。
不動産は個人で買えば、もちろん長期譲渡とか短期譲渡とかかかるし、
個人で買ってもね、30何パーぐらいかかりますよね。
だからね、不動産なんてやらない方がいいって思って、でも、
何なんだろうと思ったんだろう、不動産をやる意味って。
自己資金を増やす。5年で今の株、2倍ぐらいにはなるんじゃないかなっていうような期待感というかね。
マーケットがそういうふうに動いてるように見えるけど、国内の不動産についてはそういう期待感があんまりないんですよね。
もう利回りは低いし。
でも、なんでそれでも不動産をやるんだろうって思ったんですけど、
たぶんですね、株と不動産の根本的な違いは、
株はね、確かにその自己資金を何倍かにしていくっていう意味ではすごく効率的だと思いますね。
不動産業に限らずいろんな株が売ってまして、その株を買ってね、
その会社のノウハウとかを使って勝手に売り上げを増やして、利益を増やして、
会社の規模が2倍ぐらいに、5年後になったら、利益率も同じだったらね、
2倍に会社が成長してるわけじゃないですか。
そうすると株価も2倍ぐらいになるでしょ。
だから、すごく技術得意性のある、例えばトヨタとかね、
ここならもうすごい勢いで成長するぞみたいなところを買ったりすれば、
もしくはちょっと評価されてないなみたいな会話ね、
2倍ぐらいにはできるんじゃないかなと思うんだけど、
僕がなんかね、昔Xやってたときに見てたマサさんって人がいて、
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株だけでね、30億円か40億円ぐらい作ったんですよね。
その人が家を借りれないんだったかなっていうのを見て、
無職だからっていうことらしいですね。
で、僕が思ったのはなんか、
不動産って多分お金を増やすゲームじゃないんだなっていうのはわかりました。
なんかね、信用を増やすゲームなんだろうなと思いました。
だからさっき話した400万でね、仕上がってたら、
400万で仕上がってたものをね、400万で売ってちゃもちろんダメなんだけど、
買取再販とかしてる人って多分かなり安く買ってるんですよ、その不動産を。
大屋さんとかが普通に買う値段よりももっともっと安く買ってると思います。
なんでそういうとこに情報が行くかっていうと、
結局仲介する人も仲介なんてやってらんないじゃないですか、
特にね、安い物件とかボロい物件とか。
そうすると文句言わずね、
お金をパンってすぐ出してくれる人にまず持ってくと思うんですよ、話を。
いい話なら向こうに借り、貸しを作ることになるしね。
だからその、周回手数料なんて別にね、変わらないし、
文句を言わない人ですぐお金にしてくれる人に持ってくのが一番いいじゃないですか。
だからそこでまず信用のある人とない人で、
その物件の話が来るか来ないか違うわけですよね。
またその後もリフォームをするにしても、
信用がないとかこの人経験がないと思われると、
結構高い値段でね、やりますって言われるけど、
信用があれば、
信用とかね、経験があればね、安い値段でやれるかもしれないし、
僕の奥さんの物件の場合は、
もう本当に大屋さんの力を借りてですね、
加藤先生の信用とか小谷太郎さんの信用とかをね、
お借りして大屋さんに集まってもらってですね、
すごくリーズナブルに仕上がったんだと思います。
僕らの信用じゃできなかったっていうかね。
だからその信用を積み上げていくっていうのが結構大事で、
さらにその銀行もそうですよね。
だから融資一つにしても、
その銀行との付き合いが長くなったり長くなっていけばいくほど、
金利とかもね、
信頼されて倒産リスクが少ないと思われたら、
下がっていくだろうしね。
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そう、だから結局、
どんどんどんどん信用がたまっていくと、
物件を結局、
買うのにかかるコストがどんどんどんどん下がっていくんだと思うんですよ。
まず買うコストが安い、リフォームコストが安い、金利が安いみたいな感じ。
で、だからなんか、
僕みたいな人が最初の物件から、
そんな株みたいなリターンを求めてもしょうがないのかなと思って、
だけど、ちゃんと事業が回ってますねとか、銀行の返済してますね、
こういう物件が回ってますね、売り上げが出てますねっていう、
そういうのを作っていくことが、
多分最初必要なんだと思いますね。
少なくとも5年ぐらい。
だから、ただやっぱり、
そこで思ったのは、
全部のお金を不動産に入れたら、
なんか増えないなと思ったんですよね。
だから、株はやっぱりやめちゃダメだなと思いました。
多分今の不動産、僕の信用のレベルじゃ、
株よりは絶対に増えないから、自己資金は。
株なら5年で2倍ぐらいになるけど、
僕なら多分不動産で2倍は本当に結構難しい。
やっぱり、買う値段、金利、
いろんなものをシミュレーションしたら難しい。
だけど、5年後、
仮に、
2000万の株で2000万ぐらいのね、
自己資金できましたっていう人と、
自己資金は1000万だけど、
借り入れが1億ぐらいできるみたいな、
その低い金利でね、できるっていう状態。
どっちがいいかって言ったら、
多分、後者の方がいいんですよね。
だから、株で2000万持ってる人は、
その2000万で、
もちろん2億円の借り、いや、わかんないけど、
多分、株を持ってるだけじゃ信用ってないんですよね。
だから、5年、その5年でこれから積み上げていくのは、
僕はお金、不動産事業においては多分、
お金じゃなくて信用なんだと思います。
やり続けているっていう信用だとは思います。
赤字にならない感じでね。
だから、多分、勤めにもう辞めれない。
辞めちゃうとやっぱり返済、返済っていうかなんか、
その信用っていうかね、
溜まっていかないと思うんですよ。
そういう信用は多分、
信用もすごくこう、副理的に増えていくっていうかね。
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多分、10年やってる人と20年やってる人で、
その人が持ってる信用って10倍ぐらいになってると思うんですよ。
本当に、どんな事業であっても、
まず3年続けれる人が3割ぐらいじゃないですかね。
だから、10年続けてます。
20年続けてます。
僕はそれすごい、本当にすごいことだと思ってて。
その信用ってすごいはずなんですよ。
だから、大谷さんが独立するときって、
多分、なんか、
隼士さんがものすごいから独立するんじゃなくて、
信用が積み上がってるから銀行さんが、
あなたも不動産業の社長として、
不動産、親業の社長として認められるから、
ちゃんとお金貸せますからねっていうことが、
価値になってるはずなんですよ。
その人が、もちろん隼士さんは、
あんま少なすぎてもダメだと思うけど、
あなたちゃんと不動産回せますねみたいな、
信用が積み上がってるから、
辞めても融資が出て、みたいな。
だから、あんまり不動産業で、
最初からめっちゃ回る物件を、
もちろん探したい、探してますけど、
なんか、そればっかりでもないんだなっていうかね。
どうしても多分株と比較すると、
あんまり面白くないと思います。
株は10日時間がほとんどないわけじゃないですか。
いろいろ企業の業績とか読めば、
自分なりにこの株は伸びそうだな、
みたいな見えてくるわけでしょ。
株の方がよっぽどお金を増やす、
時間帯効果は低いんだけど、
不動産事業をやるっていうことは、
結局信用を積み上げてくってことで、
あるんだと思います。
その信用の福利っていうものが、
ある人とない人がいて、
そういうのがあると、
多分積み上げた準資産以上の効果を持つことがあると思います。
ただ自分自身、
そのシステム開発とかやってた時に、
やっぱりこう運営が厳しくなってきた、
資金繰りが難しくなってきた、
それで会社を一回閉じちゃうと、
積み上げてきた信用がガラガラガラって崩れちゃうんですね。
もちろん残るものもあるんだけど。
だから、
まずその人一人として経営が成り立ってるっていうか、
家計とか、
ちゃんと回ってるっていうのは大前提にある。
それが回らなくなったら、
もうそれはその人の信用も一緒に消えちゃうからね。
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不動産やるっていうことは、
僕は多分信用積み立てるっていうこと。
それは準資産を貯めていくよりも、
計り知れない価値を持ち売るということですね。
だからもっと単位を大きくすると、
2億円の準資産を持ってる無職の人と、
1億円の準資産を持ってて、
10億円の借入枠を持ってる人なら、
絶対後者の方がいいですよね。
絶対後者の方がいいっていうのはわかると思う。
だから不動産をやる人、
今多分これからやる、
僕とかっていう人は結局、
それを信じてるんだと思います。
信用の価値。
だから、
僕は実際その信用の価値をすごく感じました。
それは僕自身の信用じゃなくて、
加藤先生が皆さんからされてる信頼とか、
大谷太郎さんが皆さんからされてる信頼、
あと大谷太郎さんの師匠の篠井さんがされてる信頼とか、
そういったものが、
奥さんの物件を直すとき、
本当に力になったんですよね。
だから、
信頼をされてる人って、
もう1人で10人とか20人とかの人も動かせるし、
自分の持っているお金は10倍のお金を動かせるんですよ。
その信用っていうすごくわけのわからない、
なんかこうふわっとした概念なんだけど、
目に見えないノレンとかなんだけど、
それがすごい力を持ってるなって思います。
それが、
その自分に帰属していくっていうことが、
株だとない。
どんなにそこの、
100%株主になったらあれだけどね、
基本はやっぱり、
0.000パー何パーセントぐらいしか株は持てないから、
そういうふうに、
株と不動産の大きな違いは、
信用が蓄積するかっていうことだと思います。
正直、1億人、
1億人っていうか、
100万人の投資家がいて、
ランダムウォーカーみたいに、
あの銘柄、この銘柄、
ランダムにやれば、
すごい大成功する人は、
きっと株の世界で出てくる。
でも、それを、
巷の人は、
あの人はたまたま選んだ株が良かったんだ、
とかになるし、
あと株と不動産の違いは、
株はグイーンって増えたとして、
それをその人が、
その後どう使うかは教えてくれないですよね。
でも不動産って、
基本的にはキャピタルもあるけれども、
結局インカムを積み上げていかないと、
破産してしまうんで、
そのインカムをこれまで積み上げて、
そのインカムの中から返済をしてきました、
っていうこと、
その人自身の、
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その、
なんか、
たぶん、
貴重面差とかも、
あの、
示すんだと思います。
返済を滞りなくやってきてるから、
たぶん借り入れをどんどんさ、
できてるから、
みたいな。
そう、
だからね、
これすごくなんか最近わかってきました。
なんか、
大谷さん、
僕、
なんかすごくいい人が多いなっていうのは、
思ったんです。
まあ、
いろんな人いますけど。
それはやっぱり、
信用を積み上げていくことが、
すごく大谷さんにとって、
たぶん大事だからなのかなと、
思いましたね。
はい、
えー、
そんな感じです。
はい、
ありがとうございました。