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ゼロからの民泊ガイドラジオみんらじ。 この番組では、5つ星民泊ホストのてつろーと
民泊に興味はあるけど、どこから始めていいのかすらわからないユウキの2人が、実践的な民泊知識をシェアし、またリアルな民泊事情や実際の経験談を面白く共有していきます。
今日のテーマは、民泊の始め方、その第2章お役所に相談だ建築新作編です。よろしくお願いします。
はい、お願いします。 えーと、てつろーさん、今日は収録日1月12日、もう新年ですね。2024年もよろしくお願いします。
明けましておめでとうございます。今年もよろしくお願いします。
お願いします。というわけですけれども、どうですか? てつろーさんの周り、年末年始は。
はい、収録日がまあお正月直後というのもあって、なんというか、やっと年末年始が終わったと、まあそういう風なモードですかね。
年末年始って言ったら普通はお休みするモードではないですか?
リスナーの皆様、これから民泊をやろうとしていると思うんですけど、民泊をやると、ゴールデンウィーク、夏休みとか年末年始とか、普通の人が休んでいる時間が一番忙しい時間になるんですね。
なるほど。僕もそうですよ。やっぱり年末年始忙しかった。逆に今は落ち着いてきたって感じですね。
あ、そうそう。1月ってインバウンド業界でいくと換算期に当たるんですよね。
うーん、そうですね。1月の本当の最初の1日2日とかは割と入ったりしたんですけれども。
だから、副業民泊の人、結構気をつけなきゃならないのは、会社が休みの時に忙しくなるので、本当に1年中休めなくなりますので気をつけてくださいね。
副業民泊で、いわゆる普通の会社に働いている人は、通常の繁忙期は繁忙期、でも換算期になるときは逆にこの民泊の副業が繁忙期になるということか。
繁忙期なんです。そうなんですよ。なのでダブルで忙しくなるし、そういう意味では楽しんでやることが大事ですね。
仕事も休みだと思って、そんなわけで我々も忙しい年末年始を過ごして、今に至っておるということでございます。
今日のテーマは建築審査課編ということで、こういう内容ですか。
もしかしたら前回じゃなくなっているのかもしれないですけど、以前の収録で、
お役所に相談をすると、民泊を開くときにまず土地を買うなり借りるなり、建物を買うなり借りるなりした上でお役所に相談に行くんですけれども、
お役所で一番の原因はその地区の保健所ですというお話をしました。
そうですね。保健所の人たちとともに何回も何回も足しぎく通う必要があるという話をしてくれますね。
そうです。住宅宿泊事業法にしろ旅館業法にしろ、申請をする先は保健所なんです。
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保健所が基本的にいろんなものを見るんですけれども、保健所では分からない専門的な部分というのを他の部署に委ねるんですね。
なるほど。保健所だけでは完結しないんですね。
保健所ってそもそも衛生面ですからね。見るのは。
代表的なのが建築審査課。どのお役所にも建築課というのがあって、建築課の中に建築確認課とか建築審査課とかいろんな課があるんですけれども、
だいたい民泊をやろうとするときには建築審査課という人たちとお話をすることになります。
なるほどね。この建築審査課の人たち、何についての許可を申請するために彼らのところに向かうんですかね。
建築基準法ですね。
建築基準法。やりましたっけこの放送でも。
やってないし、私自身が何とも読んだことがないという困った法律です。
哲郎さんも読んでない。ってことは読まなくても大丈夫って言い方もできるんですかね。
読まなくても大丈夫です。なぜならば読んでいる人がいるからです。
読んでいる人がいる。そのプロにお任せすればいいっていうことですか。
それがいわゆる建築士ですね。建築士を取るのってすごい大変な時間がいりますから、建築基準法を読みはわかるというレベルでもないので、
できる限り建築士さんと一緒に仕事をした方がいいでしょうっていうのはこの建築審査課に関するところですね。
哲郎さんもコロナの休みに建築士も取っちゃいましたみたいなのはないってことですね。
あれ理系ですからね。建築基準法もされることながら構造計算とかしなきゃいけないですからね。
私文系なんで理系わからないんですよ。
なるほどなるほど。建築士の人に読んでくれてるからというところで。
ちょっとうんちく話になるんですけれども、建築審査課っていうのがとてもとても大事な時期だってのがあって、
実は最近そこでもそこまで厳しくないっていう変化が起きてるんです。
だいぶ緩やかというか締め付けがちょっと前ほどは厳しくなくなったってことですか。
そうなんですよ。それが前にもお話ししたかと思うんですけど、2019年に旅館業法っていうのは改正されたんですね。
そうですね。改正されましたね。
この旅館業法の改正の時に、例えば1部屋からでいいよとか、3.3平米からでいいよとか、そういう面積規制とか部屋規制も取っ払われたんですけれども、
結構2019年大きかったのが、200平米以下の施設だと用途変更の時に書類を出さなくていいと。
用途変更って何でしたっけ。
用途変更って、例えば住宅をホテルにするとか、住宅を事務所にするとか、住宅を介護施設にするとか、そういう風に変えるんですね。
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200平米以上の時はそういうことを今まではしなくちゃいけなかったんですね。
今まで2019年以前は200平米以下でもそういうことをしなきゃいけなかったんです。
あ、そっかそっか。以下でもどんなサイズでもってことですね。
そうなると何しなきゃいけないかというと、建築済み証とか平面図とか立面図とか、建物を建てる時に設計士さんが設計したすべての書類と、
お役所からこれで建築していいですよっていうふうな犯行をもらったものを提出しなきゃいけなかったんですよ。建築審査課に。
はいはいはい。なるほどなるほど。
持っている人もいるでしょうけど、お父さんお母さん、下手すとおじいさんの代に作った建物の設計図なんか持っているわけないじゃないですか。
そうなりますよね。そういうのってデジタルに残ったりするわけないですよね。昔のなんてね。
そう、デジタルって最近の話ですから、昔は全部紙で作ってたわけですからね。
そうですよね。どっちかじゃない場合は。
そうなので、それがないと用途変更ができないので、なかなか一般の住宅を旅館業とか事務所に用途変更するって結構ハードルがあったんですよ。
なるほど、用途、あーなるほどね。
これが2019年からは200平米以下であれば、そんなものは提出しなくてもいいとなったんです。
なるほど、200平米以下って僕のピンとこないんですけど、例えば鉄郎さんの2軒目の物件場所はどこでしたっけ?
西菅野なんですけど、それはもう30平米ですし。
30平米、はい。
私が今建てている浅草の民泊ホテル、5階建てなんですけれども125平米なんですよ。
すごく素人質問なんですけど、こういう平米数って1階2階3階それぞれ合わせてとかじゃなくて、その全ての階、その平面の部分しか見ないってことですかね?
そう、全部合わせなきゃいけないんですけど。
合わせてでも125平米。
あー、全然200なんてなかなかいかないですね、普通にやったら。
そうなんですよ。なので200って多分大抵の住宅ではそこまでいかないので。
ほとんどの住宅は旅館業とか民泊の申請をするときに建築審査課に難しい書類を出さなくてもいいですよと。
昔の書類?昔の書類を出さなくていいよってなったのが実は2019年のすっごい大きな変化です。
なるほど、それはじゃあ用途抜きをしなくてよくなったっていうのが楽ですね。
そうなんです。これが2019年に改正されたんですけど、意外と知ってる人は少ないですね。
ネストで建築審査課はだいぶ緩くなりました。
なるほど、そういう裏話がまたあります。
あともう一つは建築審査課、大事ですと今申し上げたんですけれども、
実は住宅宿泊事業法で民泊をやる場合には建築審査課にはほとんど行かなくていいと思います。
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住宅宿泊事業法は確か前にやりましたよね。
一般的な民泊ですね。180日の規制。
180日の規制のかかった民泊をやる場合は、ここの建築審査課にお世話になることはほとんどない。
そうですね。一般の住宅なので、一般の住宅の建築基準ってそんなに厳しくないんですよね。
なるほど、なるほど。
お世話になるのは旅館業民泊をやろうって場合にお世話になることが多いですね。
そうです。この旅館業民泊の時には逆にかなり建築審査課は重要になってくるんですね。
なるほどですね。
ここで旅館業民泊ができるだろうと思って、物件を買っちゃって泣きを見る人が多いですよ。
本当そういうのね、何回も聞くけれども怖いですね。
例えばですね、私がチェックされた項目を今からお話をします。
お願いします。
例えば、高度に2メートル以上接していると。
いわゆるちょっと奥まったところにあるとか、狭い死道に接しているとか、そういった建物は不可だったりするんですよ。
例えばですけれども、西菅野の物件、あれ結構ふくろ寺みたいな感じになる。
あれは住宅資格事業法なんですよ。
だから大丈夫と。
じゃああれをもし旅館業にしようとしたら、まずこの点でアウトになるってことですかね。
跳ねられます。
これ1個でもアウトだったらもうダメなんですね。
ダメです。
なるほどなるほど。
他にもいろいろありまして、もちろん開花建築物であることですとか、階段の幅が広いこと、だいたい50センチですとか、いろいろあるんですね。
大変だ、なるほど。
よく出てくるのは縦穴区画っていう言葉。
縦穴区画って歴史の時間で縦穴式ホラー宗教みたいな、そういうのでしか聞いたことないんですけど。
縄文時代?
そうそうそういうやつ。
結城さん、歴史得意ですね。
全然ですよ、全然知らないよ。
これだけ覚えてるだけで。
どういうこと?
文字物件?
縄文時代の縦穴式宗教とはちょっと違って、でも漢字は同じなんですけどね。
縦穴って何かっていうと、
階段の上り降りをするところって縦穴って言うんですけど、
火事が起きたときに煙って下から上にバーっと行くんですよ。
なるほど、なるほど。
人が居住している空間と階段、煙が下から上に行くところとの間に仕切りがないとあっという間にみんなが煙に巻き込まれるよという話があると。
じゃあ吹き抜けみたいな作りだと一気に下から上にバーって上っちゃうのでまずいと。
そうなんですよ。
なので人が住んでいる住居空間と煙がバーっと上に上がるところとの間に仕切りを設けて、
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煙が入ってくる前に逃げられるような方策を立てられるようにするっていうのは縦穴区画の基本的な考え方なんですね。
なるほどね。
そう考えると一般の家って普通に階段があって廊下があってお部屋に行きますから、
なかなかそういう縦穴区画は取りにくいということで必然的にマンションみたいな建物を想定することになりますね。
でも確かにそう言われると旅館業、ホテルみたいなところはだいたい階段にそういう扉がついてますね。
そうですそうですそうです。
それだけじゃなくて煙が一気に下から上に行かないように。
よくホテルって螺旋階段みたいになっていること多いじゃないですか。
螺旋階段になっていること多いですね。そうなりますね。
あれって煙が下から上に一気に行かないように煙が所々で留まるような構造にしてるんですって。
階段がシャットアウトしてくれるみたいな。
所々天井で煙がシャットアウトされている間に逃げられるようにするみたいな。
螺旋階段を作ればそれは仕切りの壁扱いとしてカウントしてくれるみたいな感じなんですか。
それとは別に。
螺旋階段が煙を止めるための区画でプラス壁を作って住居スペースに入らないようにするとか。
そう何言いたいかというとこういうことを確認せずに物件を買ったり借りたりすると後からハマるっていうことなんですよね。
だって開いた扉とか螺旋階段につながる。そんな普通に考えたらめっちゃお金かかりますよね。
そうなんです。なので私も実は浅草で今旅館業をみんぱくやってるんですけれども。
物件を買う前にやっぱり知り合いの一級建築士さんに全部見てもらいました。
あーなるほどね。建築審査課に通るこれでみたいな話を。
そうです。階段の長さとか測ってもらってこれだったらいけますねという風なところまで詰めてから売買契約をしたという感じですよね。
仕事知識でとりあえず高度2メートル以上接してればいいんでしょみたいな感じで買ったら他の点クリアしてなかったって感じでアウトってこと絶対ありますよね。
はい。そういう一級建築士さんすごい大事なんですけれども。実は一級建築士さんに頼まないでもなんとかなることもありましたよな最後の話。
どういうことですか?
実は今私がコンサルしている物件も旅館業を申請しているんですけれども。建築士さん頼まないでもなんとかなっちゃいましたね。
それはもう鉄浪さんが建築審査課の方に手続きしに行ってOKですっていう感じでもらえたんですか?
そうなんですよ。裏技があるんですよ。建築審査課に設計事務所とか建築公務店が家を作るとき大きな家になるマンション規模の大きな建物になると必ず建築計画概要書っていうのを提出してるんですよ。
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大きなっていうのは200平米以上みたいな感じですか?
そうですね。割と大きな規模ですかね。小さな住宅だとそこまで出してないこともあるんですけど。普通の大きさであれば建築計画概要書と建築審査会に出してるんですよ。
意外と彼らはデータで残してるんですよ。
残してるんだ。
それ見せてっていうと大田区なんかだとパソコンからダウンロードできたりするんです。建築時の建築計画概要書が。
それって他の他人の物件とかでも自由に見れちゃうってことなんですか?
これ見れちゃうかもしれない。
それが見れるならすごく参考になりそうですね。
そうですね。僕の記憶だと確か住所を入れれば出てきましたね。建築計画概要書がパソコンで。
鋭いですね、ゆうきさん。買うときにそれ出せますね。
それを出して建築士さんに見せなくても自分でチェックをすれば問題ないっていう。
そこに結構いろんなことが書いてあるんですよね。
そこに書いてあるいろんな平面層もありますし、建築物かどうかとかも書いてあったりするし。
それを見ながら建築審査家とこれは大丈夫ですよね、これは大丈夫ですよみたいにチェックマークをやっていくと意外と建築士さんに頼まなくてもいいことがある。
なるほど、その書類の名前が建築計画概要書。
なので民泊を始める人は確かに一級建築士さんに頼むことも必要ではあるんですけれども、建築家に行ったときに建築物の名前を言って建築計画概要書をダウンロードさせてくださいと言って、
そこだけでもある程度旅館業できるかどうかという当たりつけることもできますね。
なるほどね、それはちゃんと出してもらった方がいいですね。
そうなんです。
そんな風な裏技あるんですが、旅館業と住宅資格事業法で民泊で建築審査家に関しては全然ハードルが違う。
特に360日やろうとすると旅館業、それをやろうとすると建築基準法、建築審査家というのはとても大事ですよという風に今日お伝えしたいなと思います。
前々から口を酸っぱくデスロー先生が言っている物件を買ったはいいものの、買ってみたらこれは旅館業民泊できない物件でしたという亡きを見ないためにもしっかり確認をしましょうということですね。
だんだん皆さんがこんなに面倒くさいのってラジオの前で。
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この前もあるリスナーさんに言われたんですけど、堅苦しいとか。
堅苦しいって言われちゃった。
少しずつですよね。他にもゲスト回とかゆるいのも撮ってるんで。
疲れた方はまずそっちを聞いて、また勉強する準備ができたらこの難しいのを聞いてもらえればと思います。
そうですね。この前ゲスト回撮りましたんで、それも新しくして。
堅苦しいと柔らかいのを徐々に聞きながらゼロから民泊を知っていただければと。
ですね。僕も頑張って勉強します。
では今回これぐらいにしてありがとうございました。
というわけでお送りしました、ゼロからの民泊ガイドラジオみんなじ。
番組では今後も未経験者でも分かる民泊関連情報や体験談を共有していきます。
ポッドキャストやスポティファイでお聞きの方は高評価、レビューもいただけると活動の励みになるので、ぜひよろしくお願いします。
今回はここまでです。ありがとうございました。
ありがとうございました。
