00:00
えー、今日は大尺の報酬の上限について、過去問で迷うところだけをやります。
はい。
あなたの知識を整理するための深掘りですね。
そうですね。
早速なんですが、典型的な過去問で、この筆題文ってあなたも見たことあるんじゃないでしょうか。
居住用建物の大尺で、権利金が支払われる場合、これを売買代金とみなして報酬を計算できるか。
これ、店舗と居住用でルールがごっちゃになって迷いませんか。
いや、迷いますよね、これは。
ですよね。
用途とか条件が絡むと、試験本番の緊張もあって、一瞬で判断が鈍るんですよ。
そうなんですよ、焦っちゃって。
だからこそ、ただ丸暗記するんじゃなくて、なぜそのルールなのかっていう背景と一緒に、明確な三段判定を持つことが重要なんです。
はい。
整理しましょうか。基準はこれだけです。
合計は賃じみ1ヶ月分まで、居住用は一方から0.5ヶ月、承諾があれば1ヶ月、権利金みなし計算は居住用にはできない。
ちょっと待ってください。その3つ目の権利金みなし計算って、言葉だけだといまいちピンとこないんですが。
そうですよね。
そもそもこれ、不動産業者にとってどういう意味があるんですか。
いい質問です。権利金みなし計算っていうのは、簡単に言うとですね、家賃じゃなくて支払われた権利金を、物件の売買代金とみなして報酬を計算していいよっていう特例なんですよ。
特例ですか。
売買の報酬計算ってパーセンテージをかけるので、家賃ベースで計算するよりも不動産業者がもらえる報酬額がぐっと跳ね上がることが多いんですよね。
なるほど。業者からすればすごくおいしい計算方法なわけだ。
まさにそうです。
でもそれを居住用には使えないってことは、つまりこれ一般の消費者保護ってことですか。
ええ、その通りです。居住用のルールが厳しいのは、生活基盤である家を借りる一般人を守るためなんですね。
なるほど。
逆に店舗用はビジネス目的の取引ですよね。
はい、そうですね。
だからある程度当事者間の自由に任せられているからこそ、店舗用なら権利金見なし計算が許されるんです。
いや面白いですね。居住用は手厚い消費者保護で、店舗用は自己責任のビジネス取引ってイメージを持てば、さっきの居住用建物で権利金見なし計算ができるかっていう問題がバツになるのも完全に納得です。
一般人から高額な手数料を取っちゃダメだから。
そういうことです。じゃあその消費者保護の視点を持った上で、引っ掛けの変化系を考えてみましょうか。
お願いします。
店舗用の対策で権利金がある場合はこれどうなりますか?
店舗用はビジネス取引だから消費者保護の縛りが緩いですよね。
つまり居住用ではないから権利金見なし計算が可能になる。
権利金をベースにした高い報酬と家賃ベースの報酬を比べて高い方を上限に設定できるってことですよね。
03:02
完璧です。じゃあもう一つ。居住用の対策なんだけど、事前に1ヶ月分の報酬をもらう承諾を得ていた場合はどうでしょう?
居住用だから、原則は依頼者の一方から0.5ヶ月分までしか取れないはずですよね。
そうです。
でも事前に1ヶ月分払いますよって一般消費者が納得して承諾しているなら、それは例外としてありですか?
その通り可能なんです。
なるほど。
ルールが一般人を守るためだとしても、本人が事前に承諾したなら問題ないっていう理屈ですね。
だからこそどんなに問題文が長くてもブレない基準が大事なんですよ。
試験の選択肢に惑わされないようにここで2回目の確認をしましょう。
合計は尋常1ヶ月分まで、居住用は一方から0.5ヶ月、承諾があれば1ヶ月、権利金見なし計算は居住用にはできない。
はい。背景にある消費者保護かビジネスかっていう理由がわかると、ただの数字の暗記じゃなくなりますね。
そうなんですよ。
どんなに複雑な状況設定の問題が出ても、建物の用途がどっちか、承諾があるか、権利金が絡むか、この分岐だけで論理的に処理できそうです。
ええ。本番では細かい状況設定に焦らずに、今の基準に当てはめて判定するだけです。
わかりました。では今回の深掘りの結論として、あなたの記憶に確実に定着させるために、最後にもう一度だけ基準をまとめますね。
不動産対策の報酬上限の判定基準はシンプルです。合計は尋常1ヶ月分まで、居住用は一方から0.5ヶ月、承諾があれば1ヶ月、権利金見なし計算は居住用にはできない。この3段判定が全てです。
では最後に、あなたに思考の種を投げかけます。もし1階が店舗で2階が居住用の県用住宅の対策だったら、権利金見なし計算はどう判定されるのでしょうか。
