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ME-FM
ちょっと不気味な気配みたいな、脅威を感じてしまいますよね。
同じ空間の余白なのに、何でアートと建物でこんなに見え方が違うんでしょうか?
それすごく本質的な問いだと思いますよ。
キャンパスの余白は、あくまで個人の自由な表現の領域ですけど、建物の余白っていうのは、
その周囲に住む人たちの生活とか、非では社会全体に直接的な影響を与えてしまう、いわば公共のキャンパスだからなんですよね。
あー、なるほど。公共のキャンパスですか。
ということで、いつも聞いてくれているあなた、お帰りなさい。
本日2本目の配信、カルチャーと社会の動向をじっくり紐解く時間です。
カヨーペアのソラです。
今日の1本目、アート編の配信はもう聞いていただけましたか?
同じくカヨーペアのカイです。
今回はそのアート編と見事に対になるような、不動産とか都市計画に関する資料をたくさん集めてきました。
はい。
今日は集まったニュースをただ順番に紹介するわけじゃなくて、すべての根底に流れる一つの大きなテーマを用意しています。
ズバリ、建物の余白をどうデザインするか、です。
放置される空き家から超高級シェア別荘までですね。
はい。今日はこのテーマで串刺しにして、私たちの街にあふれる空間の余白が、今社会の中でどう扱われて、どう進化しようとしているのか、しっかり掘り下げていきましょう。
よろしくお願いします。
それでは早速、あなたが冒頭で触れた脅威としての余白の実態から見ていきましょうか。
今、全国で放置されている空き家って、2023年時点でおよそ390個に上るんですよ。
390個って。
いや、ちょっとした大都市の人口を丸ごと飲み込めるくらいの家が、空っぽのまま放置されているってことですよね。
そういうことになりますね。
ソースの中にあった大阪市イクノ区の事例、あれは本当に感慨させられました。
地区20年放置されていた3階建ての空き家が、何の災害でもないのにいきなり崩壊して。
住宅街の道路を完全に塞いでしまったという事故ですね。
イクノ区は空き家率が22.8%に達していて、もう5軒に1軒以上が空き家という状況なんです。
恐ろしいですよね。しかも崩壊したその道路が子どもたちの通学路だったっていう。
そうなんです。学校側は瓦礫で歩道が塞がれちゃったせいで、生徒を別の門から通学させたり、さらには自費で警備員を配置して安全を守らざるを得なくなってるんですよ。
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本当に理不尽な話ですよね。毎日こんな家の前を通学するなんて不安で仕方ないっていう学校側の悲痛な声がありましたけど、
これって本来払う必要のない安全確認のコストを教育現場が負担させられてるってことですよね。
まさにそこが確信なんですよ。ここで大阪府の根矢川氏がすごく思い切った一手を打ちました。
全国初となる空き家税、正式には空き家流通促進税というものの導入です。
空き家税ですか。
はい。簡単に言うと放置された空き家の固定資産税に約35%のペナルティ的な税金を上乗せする仕組みです。
毎年払う税金がいきなり35%増えるって、所有者にとってはかなりの痛手ですよね。
例えば年間9万円の税金だったら3万1500円が追加されて12万円以上になるわけですから。
そういう計算になります。
でもこれ、市としては単純に税収を増やして財政を潤そうとしてるわけじゃないんですよね。
見込まれる税収は年間およそ1.3億円とされてるんですが、市の規模からすれば財政を根本から立て直すような額ではないんです。
そうですよね。
市長自身も目的は税収ではないと明言していて、真の狙いは新住民を獲得することなんです。
なるほど。課税されたくなければ売却するか賃貸に出して市場に流通させなさいっていう強いプレッシャーというか。
その通りです。国交省も同じような危機感を持っていて、耐震性などの基準を満たした空き家を純公営住宅として活用する構想を進めているんですよね。
自治体が低所得者とか子育て世帯に家賃補助を出して貸し出すやつですね。神戸市でも建築士が関わる改修に最大500万円の補助金を出す動きがあるとか。
空き家税という鞭と改修補助という飴を使って、どうにか個人の持ち物を社会のインフラとして再稼働させようという必死の試みなんです。
ただここでひとつ引っかかることがあって。
私みたいに田舎に実家がある人間からすると少し複雑なんですよ。
親から家を相続しただけで、自分は遠く離れた都会で働いていて住む予定もない。
売ろうにも買い手がつかないし、解体するにも何百万円もかかる。
よくあるケースですね。
そういうどうしようもない人からすれば、乗る予定もない壊れた車を実家の駐車場に置いているだけで、いきなり自治体から罰金を取られるみたいな理不尽さを感じませんか?
好きで放置しているわけじゃないんだぞみたいな。
ああ、その視点はすごく重要ですね。
個人的な事情だけ見れば、確かに理不尽に感じると思います。
でもここで都市計画っていうもっと広い視野で捉え直すと、ちょっと違った現実が見えてくるんですよ。
違った現実ですか?
先ほど壊れた車の例えを出してくれましたけど、もしその車からガソリンが漏れ出して、部品が公道に転がって、近所の子どもが怪我をする危険性が放置されていたとしたらどうでしょうか?
うーん、自分の敷地内だからといって、周りに害を及ぼしていいわけじゃないですよね、確かに。
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そうなんです。現実問題として、崩壊の危険とか警官の悪化、不法登記や放課のリスク、そしてさっきの学校が自腹で払っている警備員の人件費とか。
はい。
その空き家が放置されることで発生する見えないコストを実際に肩代わりさせられているのは、地域社会であり、近隣の住民なんですよ。
つまり、所有者は何もしていないつもりでも、周りの人がそのマイナスをずっと補填し続けている状態なんですね。
その通りです。
家が足りなかった時代は、不動産は純粋な個人の資産でしたけど、人口減少社会においては、個人の所有物であると同時に、地域のインフラとしての側面がすごく強いんです。
地域のインフラ、なるほど。
資産価値のない不動産になった時、その処理の責任を個人に押し付けるのか、それとも社会全体でルールを作って生産していくのか、これは所有権のあり方そのものを問う現代の重いテーマなんですよね。
所有しているだけで周りにコストを強いるなら、じゃあどうすればいいのかって話ですよね。
一番手っ取り早い解決策って、その空き家を誰かに貸し出して、利益を生む資産に変えることじゃないですか。
ええ、そうですね。
例えば、外国人観光客向けにAirbnbみたいな民泊にすれば、お金も入るし建物も維持できる。
でも、集まった資料を読んでいくと、その道も都市のルールによって完全に塞がれようとしていることがわかりました。
そうなんですよね。一見すると空き家問題とインバウンド需要のマッチングって完璧な解決策に思えるんですけど、現実の規制というOSはそれを簡単には許さないんです。
日本で民泊を運営するためのルール、今すごく首を絞められるみたいに厳格化してますよね。
民泊申報っていう法律で、そもそも営業できる上限が年間180日に制限されてるんですよ。
1年の半分しか稼働させちゃいけないってことですよね。しかも自治体ごとに独自の上乗せ規制があって、
新宿区の住居専用地域だと、週末と祝日のみで年間約150日。渋谷区に至っては学校の長期休暇中のみに限定されてて。
さらに驚いたのが豊島区で、2026年4月から上限を年間120日に制限するって発表してるんですよ。
120日って1年のわずか3分の1ですよ。残りの245日は家を空けておかなきゃいけない。
これってもうルールを守ってビジネスさせる気がないというか、実質的に合法的な枠組みの中で諦めさせるように誘導してるとしか思えないんですけど。
おっしゃる通り自治体側にもものすごく強い危機感があるんですよ。
新宿区のデータを見ると、民泊に関するゴミ出しとか騒音の苦情が4年間で70件から924件へと激増してるんです。
924件。10倍以上ですね。
今年1月には週末しか営業できないルールなのに、平日に営業してるのを隠蔽工作していた悪質な業者がついに刑事告発される事態にまで発展しました。
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住宅街の静かな環境がコントロールの効かない無法地帯のホテルみたいになるのを防ぎたいわけですね。
でもそれなら間にプロの管理会社を入れて清掃とかトラブル対応をしっかりやってもらえばいいんじゃないですか。
実はそこが第2の壁なんです。
ここで今日の一曲をお楽しみください。今日はクラシックでお届けします。
法律上、家主がそこに住んでいない不在型の物件だと、国の登録を受けた住宅宿泊管理業者に管理を丸投げする義務があるんですよ。
はいはい。
で、このコストが非常に高くて、一般的に収益の15%から20%を持っていかれます。
タダでさえ稼働日数が制限されてるのに、売り上げの2割が飛んでいくんですか?
さらに田舎の空き家を活用しようとすると、もっと過酷です。
深夜にゲストが鍵をなくしたとか、近所から騒音のクレームが来たっていう場合、法律上は原則30分以内に駆けつけられる体制が必要なんです。
田舎で30分以内ですか?
ええ。そんな24時間対応の業者を見つけるのは至難な技ですし、清掃や駆けつけの費用だけで1回25,000円から4万円も請求されたりするんですよ。
ちょっと待ってください。それって一泊15,000円で貸し出しても、完全に大赤字になる計算ですよね?
そういうことです。それに海外に住んでいるオーナーだ、日本の実家を民泊にする場合だと、そこからさらに20.42%の厳選徴収税まで引かれますし。
うわー、これって例えるなら、数億円もするハイスペックなパソコンを買ったのに、応越の制限で週末しか起動しちゃダメですって言われているような窮屈さですよね。
はい。
しかも、起動していない平日も高いネット代とかサブスク代はフルで払い続けなきゃいけない。最初から誰もやりたがらないというか、墜落することが決まっているビジネスモデルみたい。
非常に的確な例えですね。固定費とルールの制限が全く釣り合っていないんです。だからこそ、空き家を持つオーナーたちは今、2つの選択肢に迫られています。
おお、2つの選択肢?
1つは、もっとハードルの高い旅館業法の許可を正式に取って、ホテルとして365日堂々と営業する道。そしてもう1つが、民泊申報の枠外である30日以上の定期釈迦契約、つまりマンスリー賃貸のモデルにシフト
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する動きです。
ああ、30日以上の賃貸契約なら、民泊の180日ルールも適用されないし、高額な管理業者を必須とする制約からも外れるわけですね。
ええ、これは単なる抜け道というよりも、実態に合わない法律に対して市場が適応して進化している過程とも言えますね。
観光客が落とすインバウンド経済の莫大な恩恵と、地元住民が静かに安全に生活する権利、この2つをどう両立させて、どちらを優先すべきかっていう、現代の都市における最大のコンフリクトがここにあるんですよ。
そのコンフリクト、きっと日本だけの問題じゃないですよね。バルセロナとかニューヨークみたいな海外の有名な観光都市でも、地元住民の住環境とオーバーツーリズムの対立が激化しているってニュースでよく見ますし。
ええ、世界中で起きていますね。
向こうの自治体がどうやってこの問題を解決しようとしているのか、メディアのフィルターを通さない現地の人の生の声、聞いてみたいと思いませんか?
現地で生活している住民が肌感覚でどう感じているのかは、非常に気になりますよ。
そういう時にぴったりなのが、この番組を作っているチームが開発した言語交換アプリ、モシリンなんです。
これ、22以上の言語に対応していて、リアルタイムのAI翻訳と字幕表示がついている音声ルームアプリなんですよ。
つまり、自分がその国の言葉を流暢に話せなくても、現地のネイティブスピーカーと深い議論ができるってことですか?
まさにそうなんです。例えば、バルセロナの民泊規制って今どうなっているの?とか、ニューヨークのアキア対策についてどう思う?みたいな、ちょっと専門的で深いテーマでも、言語の壁を気にせずに直接語り合える
んです。
インスピレーションを得るのに最高のツールなので、ぜひアプリストアでモシリンをチェックしてみてくださいね。
さて、ここで少し私たちの番組自身の振り返りをさせてください。本日1本目の配信、第8話のアート編についてです。
はいはい。
あの回では、制約が表現を自由にするというテーマを扱いましたよね。映画プリズムの撮影手法とか、建築家の縦石亮太郎さんが手掛けた北鎌倉の辞呈の事例をじっくり紐解きました。
敷地が狭いとか、予算や機材が限られているっていう制約があるからこそ、クリエイターはそれに抗うように新しいアイデアや美しさを生み出せるっていう、すごくワクワクする話でしたよね。
実はですね、私たちがさっきまで議論していた民泊の厳しいルールっていうのも、本質的にはこれと全く同じ構造なんですよ。
同じ構造ですか?
はい。年間180日しか稼ないとか、管理コストが高すぎて採算が合わないっていう強烈な制約があるからこそ、オーナーたちは、だったら30日以上の長期滞在、ワーケーション向けにシフトしようといった新しい宿泊
のスタイルや滞在の価値を生み出さざるを得なくなっているんです。
ああ、なるほど。規制とか制約ってビジネスの首を絞めるだけじゃなくて、新しいライフスタイルを生み出す原動力にもなってるんですね。アートの思考法と不動産の現実がここですごく綺麗にリンクしました。
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そういう視点で社会を見ると、一見ネガティブなニュースもすごく立体的になってきますよね。
では、その制約を乗り越え、新しいライフスタイルを表現した究極の形ともいえる最後の話題に行きましょう。超高級シェア別荘、ノットワホテルが提示する新しい所有の形です。
このノットワホテル、資料にある写真見ましたけど、建築の美しさがもう桁違いですよね。
えー、素晴らしいデザインです。
群馬県の北軽井沢なんかに展開してるんですが、森の景色に完全に溶け込むようなインフィニティープールがあったり、巨大な岩をそのまま使ったお風呂があったり、
例えば、いろり2.0っていうモデルは藍澤陽介さんとか片山雅夫さんといった著名なクリエイターがデザインを手掛けていて、本当にため息が出るような空間です。
圧倒的な建築美ですよね。ただ私たちが注目すべきなのは、外見の美しさ以上に、そのビジネスモデルと所有の構造なんです。
と言いますと?
このいろり2.0、お値段が約1億8600万円、ドル換算で118万ドル強という破格なんですけど、この金額を出して買えるのは、家1軒丸ごとではなくて、なんと12分の1の所有権なんですよ。
1億8000万円も払って手に入るのは12分の1、つまり年間30泊分しか使えないってことですよね。
ここが最大のポイントで、これはリゾート会員券みたいな単なる利用券、いわゆるタイムシェアではないんです。
不動産としてきちんと統計される、実際の共有持ち分、つまり立派な資産としての所有権なんです。
ほうほう。
そして自分が使わない日は、運営会社であるノットワホテルがホテルとして一般のゲストに貸し出してくれて、オーナーはその宿泊日から収益を得ることができる仕組みになっているんです。
自分が使っていない余白の時間が勝手にお金を生み出してくれると。
でも、あのちょっと意地悪な見方をすると、これって結局一部の超富裕層向けの贅沢な遊び場に過ぎないんじゃないですか?
そう見えるかもしれませんね。
最初の話題で話したような、倒壊の危機に怯える一般の住宅街の空き家問題とは、住む世界が違いすぎて全然無縁の世界に聞こえちゃうんですけど。
ターゲットが富裕層であることは間違いありません。
でも、社会的な構造として見たとき、このモデルの最も革新的な価値は、最初からシェア、つまり共有を前提に設計されているという点にあるんです。
シェアを前提に設計されていると、社会的にどういうメリットがあるんですか?
これまでの別荘開発の歴史を振り返ってみると、個人が単独で別荘を買った場合、最初は頻繁に通っても数十年後には持ち主が高齢化して、子供も相続したがらなくて、結局管理されずに放置されるケースが後を絶たな
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かったんですよ。
それが結局誰も買い手がつかない不動産になって、私たちが最初に見たような近隣に迷惑をかける危険な空き家になり下がってきたわけです。
つまり、一人の所有者に100%依存するモデルだと、その人が手放した瞬間に破綻しちゃう脆さがあるんですね。
その通りです。でも、ノットアホテルのモデルなら、一つの建物を複数のオーナーで共有しているため、リスクが分散されますし、間に運営会社が入ってホテルとして貸し出すことで、利益を上げながら継続的に建物をメ
ンテナンスし続けますよね。
つまり構造上、未来の廃墟になり得ないシステムが組み込まれているんです。
なるほど。管理する主体と資金の循環が明確だから、将来の地域社会に負の遺産を残さないようになっているんだ。
さらに、地域への還元システムも非常に巧妙にデザインされていまして、例えば、北軽井沢の施設では、建物の維持に欠かせない清掃スタッフを100%地元から採用しています。
また、宿泊者専用レストランの赤木では、地元の食材を徹底して使うなど、単なる富裕層の別荘開発にとどまらず、継続的な雇用と消費をその土地に生み出し続けているんです。
それはすごいですね。
広島県の三原市のように、市長自らがこの施設を誘致しようと動くケースも出ているほどですよ。
つまり、富裕層のマネーを活用しながら、地域に廃墟を残さず、地元に雇用とお金を落とすという、ある種の持続可能なエコシステムを作り上げているわけですね。
単なる贅沢な箱物じゃないんだ。
アキア勢のような事後処理としてのペナルティではなくて、最初から空間の余白が放置されない、誰の重荷にもならない仕組みをデザインしている。
これが、これからの建築と社会の新しい関係性の一つの答えになり得るんです。
いやー、見事に繋がりましたね。
アキア勢というペナルティによって市場に出される放置された個人の余白。
民泊の厳しいルールという制約の中で苦しみながらも適応して進化を続ける都市の余白。
そして最初からシェアされることを前提に、社会と美しく調和するようにデザインされたノットアホテルの余白。
これからの建物の余白を生かす限って、個人で所有して独占することではなくて、社会や地域とどうシェアしていくかにこそあるんですね。
そうですね。不動産の在り方が単なる独占的な所有から流動性を持った共有と運用へと確実にシフトしているのを感じます。
リスナーのあなたは、もしこれから自分の家や空間をデザインするとしたら、そこにどんな余白を作りますか?
そしてその余白を誰とどうやってシェアしますか?
少し視点を変えるだけで、街の見え方が全く違ってきませんか?
冒頭で真っ白なキャンバスのお話をしましたよね。
放置されて社会の脅威だと思われていた空き家も、見方を変えて適切な制約とシェアの宿命を与えれば、ただ朽ちていく屋根ではなくていう新しいライフスタイルを描き出せるキャンバスになり得るのかもしれません。
海外の斬新な建築デザインとかシェアハウスの面白い取り組みについて、さっき紹介したモシリンで現地の建築ファンと語り合ってみるのも、新しいキャンバスを見つけるインスピレーションになっておすすめですよ。
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きっと面白い発見があると思います。
さて今回の配信はいかがでしたか?
スポティファイのコメント欄から、今日の感想やこんなテーマを取り上げてほしい、あの映画や展覧会について語ってほしいといったリクエストをぜひ送ってくださいね。
あなたのメッセージをお待ちしています。
次回もまた様々な角度からカルチャーを呼び解いていきましょう。
それではまた次回の配信でお会いしましょう。バイバイ。
さようなら。
