ゲストハウス運営の現状と新民泊の立ち上げ
こんにちは、東京でゲストハウスをやっているジュリーです。
8月はですね、もともと暑いの苦手な上にですね、このスタイフでも配信していました。
不動産と民泊、新しい民泊の立ち上げ、不動産関ヶ原、民泊関ヶ原の戦いが激しすぎちゃってですね、
もう本当疲れ果てております、実は。
はい、今週からですね、遅い夏休みということで、昨日から京都に単身来ております。
はい、あいにくの雨で、雨だからということを言い訳にですね、
うだうだと部屋の中で、結局はなぜか仕事をしちゃっているんですが、まあそれもいいでしょう。
新しくですね、立ち上げた民泊の話ですね、ゲストハウスの話をですね、最新情報をご報告したいと思います。
写真撮影と予約受付開始の舞台裏
えっとですね、先月8月の最後の金曜日に写真撮影がありました。8月の28ですね。
で、部屋がまあまあ部屋数もあったりとか、あとルーフトップですね。
今回特徴のですね、一番といっても過言ではないと思うんですが、ルーフトップテラスがございまして、
ここのですね、昼間と夜の撮影とかって結構ですね、長い時間撮影をしたんですね。
このフォトグラファーさんは、写真をですね、撮ったやつを全部一旦、そのまま加工しないものを納品してくださるんですね。
それもですね、このフォトグラファーさん、私が気に入っている理由の一つなんですけれども、結構大量にあるんです。
その中からレタッチしてほしいものをピックアップして、送って、まあそれは枚数がですね、上限が何十枚って決まってるんですけれども、
ピックアップして、そうするとレタッチしてくれるという感じなんです。
それで、その日も撮影でですね、もうほんとヘトヘトになってございまして、
ただ、夜中にですね、もう上がってきたんです、写真が。
もうすぐ予約受付開始したいじゃないですか。
だからですね、翌29日土曜日、この日の午前中ですね、わーっと見まして、
300枚近かったかな、写真が。
その中からですね、いいやつをバーっとピックアップしまして、
で、各部屋が分かりやすくですね、よく見える写真を一旦ピックアップいたしまして、
それで、土曜日の午前中にそれをわーっと予約を受け付けるサイトですね、
Airbnbっていうサイトなんですけれども、ここに上げました、アップロードしました。
それで、昼過ぎぐらいにはですね、予約受付する状態になりました。
で、午後はですね、その日は東京別院イベントで、かき氷と仏像基礎講座というのがあって、
その後も懇親会があったんで、もうほんとですね、ヘトヘトだったんですけれども、
とにかくですね、なんとか写真はとにかく掲載して、予約受付まで持って行ったということで、
まあなんとかですね、このまま行くかなと思っていたのですが、
予約ゼロの衝撃と新規リスティングの課題
で、やはりですね、旅行の予約っていうのが、旅の予約がね、宿の予約なので、
週末に入ることが多いんですよ。
で、地座があるので、日本が、だいたいですね、日曜日の夜中、
日本時間でいうところの日曜日の夜から月曜日の朝にかけて、ここにですね、予約が入ることが多いです。
もちろんそれ以外もあるんですけど、それで土日明けて予約がゼロだったんですよ。
これはショックでしたね。週末に入らないということが大変ショックでして、
えーって感じで、いやもうこれ終わったなと。終わったでしょと。
これは何かおかしいという感じになったんですね。
で、Airbnbというのは、新規で公開予約した、予約受付を開始したお部屋というのが、
3件まで特別スペシャルオファーといってですね、20%ですね、料金から20%割引になるんです。
割引になるとあって、これは別にホストですね、我々側がそれを安く出すということで、
別にAirbnbっていうその会社がですね、それを補填してくれるというようなことではなくて、
要はその入った金額で我々もそのうち手数料をAirbnbに払って、その残りをもらうということなんで、
それは新規リスティングのメリットは何かというと、レビューがゼロなんだけれども、
新規だよーっていう、なんかちょっとニューみたいな、新規掲載ですみたいな文字が立って、
さらにですね、一応アルゴリズムって言って、検索した時に上位に上がりやすいということが言われています。
目に入りやすいわけですね。
それで、新規リスティング対象にもかかわらず、この土日でですね、予約が入らないということは本当に私ショックでした。
競合との差別化と既存ゲストハウスの成功要因
それで、東京でのゲストハウス、民泊が本当に増えてて、ちょこっと検索しても1000件以上とか出ていて、何かしら特徴を出さなければいけないんですよね。
すでにやっている、すでに運営しているゲストハウスというのは、もともともですね、私たちの住んでいる建物でやっている方は、
7年前からやっているので、レビューがすでにコロナ禍の前、コロナに入る前にそこそこレビューも増えていましたし、
もちろんその後、コロナが明けた後の急速なインバウンドの復活の波に乗ってですね、レビューが非常によくついていて、
それもあってですね、ゲストフェイバリットとかいう、とても安心できる、信頼できるホストの運営する、ちゃんとした宿だよ、いい宿だよというお住み付きをもらっているので、
埋もれずにですね、予約が入るようになっているんですね。
ありがたいことに、だからこそですね、そこをまた悪質なゲストを受け付けて、悪質なレビューをもらわないようにというですね、
最新の注意を払いつつですね、ゲストへの対応を日々行っているわけですが、
昨年ですね、オープンした2件、これもですね、これはですね、何がいいのかが実はちょっと実はまだよくわかってないんですが、
場所がいいのか、写真が良かったのか、意外とスタートも良くて、その後のも順調に稼働しています。
今年はマンスリーですね、長期の予約も入っていて、なかなかいいんです。
それもあったし、もう9月なので、今9月だとですね、10月、11月、12月というのが東京はハイシーズンなんで、
予約がですね、ポコポコポコって入るかな?
ポコポコポコとまでは行かずとも、ポコぐらいは来るかなと思ったんですけど、全然入らないんですよ。
入らなかったんです。もうこれはやばいと思って、もう本当にね、またヒリヒリと、一人ヒリヒリとしていたわけです。
写真の改善とリスティング戦略の再構築
で、写真をですね、撮影してもらったまんまに、まんまのやつをとりあえず、とりあえず出したくて、とりあえずそのまま出したので、
ちょっとこれもうダメだと思って、自分でマックのですね、アプリを、レタッチのアプリをダウンロードしまして、
ちょっと有料にしてですね、初めAIでやろうかなと思ったんですが、
AIでやるとですね、なんかこれはこれでですね、細かい操作ができなくて、バクッとしたプロンプト指示でAIにやってもらうので、
なんか一回おかしくなるとですね、なんかうまくいかないというのがあったので、
もう自分でですね、逆にAIに聞いて、こういう、例えばですね、昼間のリビングですと広く見せて、
清潔で広々した部屋にしたいです、みたいにするとですね、
それに対してそのレタッチのですね、細かいですね、露出とか、なんかいろんな色のですね、このデータを送れるんですね、
それをそのままちまちま自分で操作するという方法にたどり着いて、
それで掲載する60枚ぐらいのですね、写真を自分でレタッチしました。
それで、さっき言った、検索するとですね、何千件というですね、競合ライバルたちに埋もれてしまうので、
とにかくですね、カバー写真という、とにかく1枚目で、この写真のですね、ルッキズムなんですよね。
ゲストハウスはですね、まずは写真のルッキズムです。
あとは次に価格ですけれども、それで写真でパッと見ていいな、場所で見ていいな、
そこから細かいですね、レビューとか、あとは、なんだろうな、細かい詳細を見ていくという感じかな。
だからまずね、写真は本当に大事なんですよ。
このカバー写真をどうしようか問題というのがあって、
リビングをですね、撮った写真がありまして、
イサム野口のですね、床置きのぼんやり和風な照明をですね、いい感じに乗せていて、
それもさっき申し上げたように、レタッチでうまい感じにですね、鮮やかに、でも照明が美しくみたいな写真にできたので、
それをカバー写真にしていたんですね。
Booking.comへの進出と予約状況の分析
で、もう一つですね、ブッキングという予約を受け付けるサイトがあるんですが、
こちらのほうがですね、全世界的にユーザー数は多くて、
こっちはただですね、ホテル、一般的なホテルもライバルになってしまうので、
ちょっとですね、Airbnbというサイトと戦い方がちょっと違ったりするんですけれども、
私たちはですね、やっぱりAirbnbでの暮らすように旅するみたいなゲストハウスを中心に今までやってきたので、
ちょっとブッキングはですね、まだまだ何が決めてみたいなのがそこまでですね、勝ち数字が見えてないんですが、
とにかく予約を受け付けるチャンネルはですね、増やしたいということでブッキングも追加しました。
それで、写真も書いてあるでしょう。
で、月間推移、予約が入らなかったんですよ。
もうこれはちょっと何か大きくミスったなぁと思いまして、
それで、価格はですね、さっきの新規リスティング割引も含め抑え目にしていました。
実際ですね、今はもう育てるフェーズ、特に今年は今年、あとは来年の2月ぐらいまでは育てるフェーズだと思っているので、
本格的に自分たちが予約を受け付けたい単価、一泊いくらっていう目標があるんですけれども、
そこに行くにはですね、まあちょっと我慢だなと。
少なくとも3ヶ月、長くて半年、次のお花見シーズンで単価よく取れるといいなというぐらいなので、
今は育てるフェーズなので、かなり単価は低くしています。
割引をされて、さらに低いような状態で進めたんですけれども、
全然予約が入らなくて、これは何か違うのかもしれないと思って、
ターゲット顧客とリスティングの改善
もう一回予約を止まりたい人の立場になって、
もう一回予約を受け付ける写真だったり文章だったりっていうのを細かく細かくチェックしていって、
毎日修正してましたね。
写真の並べ方もそうだし、あとはタイトルですね。
ゲストハウスはホテルとは違うので、特徴をタイトルにするんですね。
それを何にしたらいいのか、結局は自分たちがどういうゲストに泊まってほしいかっていう、
そこと一致してないと予約に宿りつかないわけですよね。
それで初めは渋谷、新宿、近いとか、新しくリノベートしたとか、
プライベートなルーフトップテラスみたいなことを列挙していたんですが、
何かそれで刺さるのかなどうなのかなとかよくわからなかったんですよ。
それでAIにその辺はずっと相談していて、コンサルしてもらっていて、
やっぱりわかりやすいのがいいけれども、結局ここの特徴は、
リビングよりはルーフトップなんじゃないかっていうことになったんですね。
実際にね、滞在するお客様がバルコニー、ルーフトップにどれくらいの時間いるかわからないんですが、
写真としたらですね、やっぱりちょっと目立つんですね。
だいたい他のリスティングって言われる他の物件は、
だいたいリビングか新宿ですね。
だからダイニング、テーブルがあってソファーがあってみたいな写真が多くて、
明るい写真が多いので、そうするとむしろ夜のルーフトップの写真が、
なかなかいい写真が撮れていたので、それを思い切ってカバー写真にするのはどうだろうみたいになり、
実際それでやってみたんですね。
それと新宿が広くて綺麗なこととか、
あと部屋にアートを飾っているんですね、今回も。
だからそのアートが鮮やかに写っている写真をピックアップして、
1枚目は夜景のルーフトップにしました。
予約の急増と顧客層の変化
さらに4枚、トータルで5枚カバー写真プラスアルファで、
推し写真みたいなのが選べるんですけども、
これを4枚さらに選んだんですね。
これでどうだっていう感じにして、
それで次の週末を迎えます。
全然夜明けが入らなくて、私はもう夜中本当に眠れなくなってしまい、
悩んで眠れないというんじゃないんですよ。
ずっとこうやって、もっとこういう風にしたらどうかな、
こういう風にしたらどうだろうっていうのをAIとやりながら、
また写真もちまちまと入れ替えたりとか文言を変えたりとかしていると、
あっという間に夜中の2時、3時、4時とかになっていくんですよね。
それで、次の週末ですね。
9月の5日、土曜日なんですけども、
この日は南アルプスのホーゲン寺の方に伺ってまして、
そこではるき先生の講演会がありました。
この日の夜に初予約が入ったんですね。
これはブッキングの方から入りました。
嬉しかったですね。
シンガポールのお客様で大人4名、3泊でしたね。
これが週末をかけての10月だったんで、
やっぱり10月が来るんだなと思い、
すぐにAIに報告して、これは良かったねと。
じゃあこの金額、プライスと写真はあながちダメじゃなかったじゃないかと。
安心しようみたいな。
でも注意深く見ていこうみたいな感じだったんですよね。
それで次の勝負が土曜日に1件入りましたと。
日曜日の夜ですよね。
ここで入らなかったらますますちょっと、
特にAirbnbの方に入らなかったらかなりショックだなと思っていたらですね、
入ったんですね。
ここで2件ポコポコっと入ったんですよ。
やっぱりですね、10月の土日を含めた4泊の大人4名、
ヨーロッパからのお客様でしたね。
これは大人4名ですが家族でした。
家族で4名の4泊。
もう1つのお客様が3名プラス入用時ですね。
これは5泊でした。
結構ですね、これ定員が8人の部屋なんですが、
このぐらいの人数で入るんだなっていう。
だいたい4、4、4ぐらいで来たわけですね。
そういうもんなのかというので、
これをまたAIに聞いていたらですね、
またすぐにもう1件予約がありました。
これが昨日かな。
これが5泊でしたね。
10月の終わりから11月にかけて5泊で大人4名です。
この人たちは2週間の日本アート旅行ということで、
東京の滞在で私たちのこの新しいゲストハウスに泊まりたいということでしたね。
予約システムと顧客への質問設定の効果
今回ですね、実はその予約が空いていれば
ゲストはすぐに予約ができるというですね、
別にホストにリクエストって言って、
自分たちはいついつ予約したいですっていうリクエストを送って、
ホストのほうでそれを承認、受け入れる、受け入れないという
こういう予約の仕方もあるんですね。
そうではなくて、もう予約が空いていたら
ゲストのほうですぐに予約はできるんですが、
その時にゲストさんのほうにひと手間かけてもらうっていうのを
私たちのほうでは設定しています。
何かというと旅の目的と、あと人数ですね。
大人何人なのか、子供が何人なのか教えていただけますかっていうですね、
その質問項目ですね、アンケートを回答することで予約が入れられるっていう感じなんですね。
これがですね、なかなか良くて、やっぱりこれをですね、
ちゃんと書いてくれるっていうちょっとしたですね、ハードルがあるだけで、
ちょっとおかしな言い方ですけれども、
旅慣れている、しかも一言メッセージじゃないけれども文章を書いて、
ひと手間かかってもこの部屋を予約したいと思ってもらえるゲストが予約するという感じになってるんですね。
なので、今言ったこのアート旅の2週間アート旅のうち、
5日間を、5泊をうちのゲストハウスにしますっていう人たちは、
本当にですね、日本中ですね、いろんな陶芸のスタジオだったりとか、
京都や九州のアートを訪ねる旅なんですっていうことを書いてくださったんで、
なんかね、写真を掲載した時にですね、アートをしっかり飾っているので、
かといってそんなに派手派手しいアートではないんですけれども、
そういう装飾なんかもですね、少し見てもらえて感じてもらえたのかななんて思ったりしています。
さらなる予約獲得と割引戦略
そうこうしていたらですね、さっきですね、また問い合わせが来まして、
この人は、初め、空港は晴田、成田どっちが近いですか?みたいな問い合わせから、
いろいろ質問があったものの、なんかもう予約しますとかなって、
6泊ですね、これは9月の終わりから10月の頭まで6泊予約が入りました。
大人3名のお子さん、幼児ですね、1歳半ですか、1歳半のお子様連れの大人3名ということで、
この方は合わせてお寿司も予約が入りましたね。
ということでですね、なんかダダダダッとですね、予約がですね、入ってきましたということで、
かなりテンションが上がってまいります。
民泊関ヶ原的には一応ですね、ちょっと先週本当につらい時間を過ごしてしまったんですが、
まあ出だしとしては良いなぁと思っていますし、
ここ定員が8というふうに申し上げたんですが、
8名は滞在できるけど、6名ぐらいでなんとか過ごしてほしいなぁと思っていたところ、
今のところの予約を見るとだいたい4名なので、そういう人たちがこれぐらいの金額だったら払うんだなぁという感じです。
これでもうAirbnbの方は新規リスティングの割引がもう使われてしまったので、
ここからはいくつか割引を設定できるんですね、この予約を受け付けるときに。
これがすごく重要なんです。
例えばですね、3泊で10万円だったとしますよね。
3泊10万円っていうゲストハウスがあって、
でもそのプライスはホストの方で調整が可能なんですね。
それで割引いた結果10万ってなると、割引前の金額に横線が引かれて、
でも割引かれて10万円で出るんです。
割引設定をしていないと、ただ普通に10万円で出ちゃうんです。
どっちに予約したいですかっていう話で、
でもこれは絶対に割引を設定した方がいいんですね。
これは早割りといって、例えば1ヶ月とか2ヶ月、
これも全部ホストの方で設定できるんですけども、
どれくらい前に何パーセント割引をするかというのが設定できます。
あとは直前割引といって、とても直前になって予約が入らない場合に、
やっぱり何パーセントっていうふうに割引ができますし、
あとは週割、月割とか、
あとずっとやっていってレビューが溜まったりして、
良質な部屋だよっていうふうに認定されると、
Airbnbの方が特別プロモーションを設定できるっていうのを、
その権利を与えてくれます。
なのでそれは別に、あなたプロモーション使いますよって別に言われるわけじゃなく、
このカレンダーっていう予約と金額を設定する画面があって、
そこの右の方にカスタムプロモーションっていうのが出てきたら、
そのプロモーションが自分で自在に使えるんですね。
今まで申し上げた早割りとか直前割りとか週割りとかよりも、
このカスタムプロモーションっていう割引を使った方が、
アルゴリズム的には上位の方に検索されるということがあるので、
このカスタムプロモーションが出てきたら、
こっちを優位に使うような割引の設定にしたらいいんですね。
併用される部分もあるし、併用されない部分もあるので、
それは設定をうまく見て使えばいいと思うんですが、
このカスタムプロモーションっていう権利をもらえたらですね、
優先的にこのカスタムプロモーションで設定をするように私は必ずしています。
これをですね、今だから5部屋やってるんですね。
新しく立ち上げたゲストハウスはまだプロモーションの権利をもらえてないので、
今のところ早割りと直前割りっていうのでうまくパーセンテージを変えて、
今はですね、あんまりこの新しいゲストハウスは週割りとかを設定せずに、
もうある一定の単価以上は欲しいと思っているので、
そこはあまり値引きをしないで、というかほぼしないで普通に1日いくらという感じで、
あと週末の勤労ですね。勤労はやっぱり予約が入りやすいので、
勤労は割と割高にして今予約を受け付けているところです。
ということで、これがさらにですね、加速して10月が100%埋まり、
今後の展望とリスティング運営の忍耐
過度率100ですね。過度率100にしてまた12月とかですね、
次のハイシーズン12月の後半から1月とか、
あとはこのままですね、3月のお花見シーズンまでですね、
うまくですね、予約が入ってくれればいいなと思ってます。
なので、民泊関ヶ原は今振り返ればですね、
この1週間ちょっとね、10日ぐらいで5件入ったんで、
これはもう上々と言っていいと思うのですが、まだですね、
これが忍耐、忍耐なんですよ。やっぱりね、
このリスティングっていうんですけども、
1つの物件を立ち上げてこれをですね、うまく稼働するまでにですね、
この育てるっていうこのフェーズがとってもとっても我慢の積み重ねというか、
辛いんだけども、でもこれが1つ1つコツコツ積み上げるしかないっていうですね、
これがですね、なかなか大変で、ここに耐えられるかどうかですよね。
だから自分で自分で運営するっていうことは、ここができる人がやる。
運営を代行するっていうのはこの楽しみを追求しないというか、
こんな手間はかけられない人たちが運営をね、人に委ねるんだろうなと思うんですが、
私の場合はこの苦労というか、この大変さを楽しみみたくしてやっているので、
今が本当は一番楽しいのかもしれません。
ということでちょっと長くなったんですけれども、
民泊関ヶ原新しいゲストハウスの立ち上げ最新情報ということをお届けしました。
だから写真はルーフトップ結構いいんだと思うんですよね。
なのでこれが実際にゲストが今度泊まって、どんなレビューをもらうかっていうのがまた次の段階になるので、
またそれはそれでですね、どんどんですね、
ゲストのニーズを把握してですね、改善していこうと思うんですが、
それも楽しみという感じでしょうかね。
すごく長くなってしまいましたが、こんなの最後まで聞いてくれる人いるのかちょっとわからないんですが、
民泊関ヶ原、ゲストハウス運営してる人は面白いかもわかんないけども、ちょっとわかんないですけどね。
ということで聞いてくださり本当に本当にありがとうございました。
