不動産クラウドファンディングの仕組み
インベストメントブリッジがお届けする、いろはにマネーのながら学習。 この番組では、インターン生2人が株、投資、経済関連の気になる情報を分かりやすくお伝えしていきます。
インターン生の会話をながら劇する感覚で一緒に勉強していきましょう。 おはようございます。インターン生の杉本です。おはようございます。インターン生の和之江です。
杉本くん、最近SNSを見てると1万円から不動産投資みたいな広告よく見かけるんですけど、あれって不動産クラファンっていわゆるいうやつですよね?
そうですね。正式には不動産クラウドファンディングといって、ここ数年でかなり広がってきた投資方法です。
はいはいはい。でも、奨学で不動産に投資できるっていう風に聞くと、リートも同じじゃないですか? 正直ちょっと違いよくわからないんですけど。
そうですよね。混同してる人って本当に多いと思います。どちらも奨学から不動産に投資できるという点では共通しているんですが、仕組みやリスク、お金の戻り方がかなり違うんです。
あ、そうなんですね。ちょっと知りたくなってきました。ということで今回のテーマは不動産クラファンとリートは何が違う?です。
仕組みから違い、選び方のポイントまでご紹介いただけるということでよろしくお願いします。
お願いします。
その前に恒例のちょこっと株式店のコーナーです。今日の用語は何でしょうか?
今日の用語は分配金です。分配金とは投資信託やリリトなどが運用で得た利益の中から投資家に支払うお金のことを指します。株式でいう配当金に近いイメージですね。
なるほど。リリトの場合はオフィスやマンションなどの賃料収入が主な原資になっていて、その分配金の水準が投資家から注目されます。
今回の本編に出てくる不動産クラファンでも投資家に支払われるお金を分配金と呼んでいますよね?
そうなんです。同じ分配金でもリートとクラファンでは税金の扱いが違ったりするので、本編で詳しく見ていきましょう。
お願いします。
まずは不動産クラファンの仕組みから整理しましょう。
不動産クラファンは不動産特定共同事業法、略して不特法という法律に基づいて行われています。
インターネット上で複数の投資家からお金を集めて、事業者が不動産を運用し、その利益を投資家に分配する仕組みです。
なんとなく始まっているビジネスじゃなくて、ちゃんと法律に基づいているんですね。ちょっと安心しました。
数万円とか1万円、そういう割と小額なところから投資ができる案件が多いイメージです。
そうなんです。そして今日ぜひ押さえてほしいキーワードが2つあります。
1つ目が特命組合型です。
はい、特命組合、ちょっと怪しいというか、ちょっとよくわからないというか感じですね。
そうですね、ちょっと怪しげな名前なんですが、でも中身はシンプルで、投資家は事業者と特命組合契約を結んで出資する形です。
不動産を所有して運用するのはあくまで事業者で、投資家は不動産の持ち主として登記されるわけではなくて、運用でた利益の分配を受ける立場になります。
なるほど、ということは、いわゆる普通の不動産投資と違って自分が大屋さんになるわけではないんですね。
その通りです。他に任意組合型という投資家が不動産の共有持ち分を持つタイプもありますが、小額で手軽に参加できる案件の多くは特命組合型です。
特命組合型では損失が得ても投資家の負担は原則として出資額までに限られます。
あ、そうなんですね。出資した以上に追加でお金を払わせることはない。
まあ、往存することはそんなに多くないってことなんですかね。
その理解で完璧です。
そして2つ目のキーワードが優先劣後出資です。
これは不動産クラワーの特徴的な仕組みです。
優先と劣後、どっちが先でどっちが後かみたいな話でしょうか。
まさにそうです。1つの案件に投資家と事業者の両方がお金を出すんですね。
この時、投資家の出資を優先出資、事業者の出資を劣後出資とします。
もし物件の価値が下がって損失が出た場合は、まず事業者の劣後出資部分から損失を負担するルールになっているんです。
そうすると、投資家はそんなに先に被害を被らなくて済むというか、ある意味事業者がクッションになってくれるっていうイメージなんですかね。
そういうイメージです。
例えば1億円の物件に投資家が9千万円、事業者が1千万円を出したとします。
劣後出資の割合はこの時10%ですね。
この場合、物件の評価額が10%つまり1千万円下がるまでは、計算上は事業者の出資分で損失を吸収するので、投資家の元本を減らないということになります。
なるほど、というと劣後出資の割合が高いほど、投資家にとっては安心感があるということなんですかね。
そうですね、ただし注意してほしいのは元本保証ではないということです。
損失が劣後出資の割合を超えれば、投資家の元本も減りますし、事業者そのものが経営破綻するリスクもあります。
優先劣後出資はあくまでリスクを和らげる仕組みと考えてください。
なるほど、なんかこの元本保証じゃないってところ結構大事かなと思って、優先劣後っていうのがあると損しない安全な投資みたいなところのイメージあるんですけど、
比較的安全でもあるかもしれないけど、ちゃんとリスクはあるよってところが大事ですね。
そうですね、その理解で完璧だと思います。
ありがとうございます。
インカム型とキャピタル型の違い
クラファンの案件を見ていると、インカム型、キャピタル型って書いているものが結構あると思うんですけど、これは何が違うんでしょうか。
これは利益への出どころの違いです。
インカム型は物件の賃料収入を分配するタイプです。
家賃は毎月比較的安定して廃棄くるので、分配も安定しやすいのが特徴です。
その分、想定利回りは控えめな傾向があります。
なるほど、コツコツ型ってことですね。
キャピタル型はもう1個の方どうなんでしょうか。
キャピタル型は物件を売却した時の売却益を分配するタイプです。
想定利回りが高めに設定されている案件もありますが、実際に想定した額で得るかどうかに左右されるので、インカム型よりは確率性は高いという風に言えます。
運用期間も比較的短めの案件が多いですね。
なるほど、そもそも利益を受ける仕組みが違うんですね。
株で言うと、廃棄を狙っていくのか、それとも値上がり益を狙っていくのか、差分をとるのかというところに近いんですかね。
わかりやすい例えだと思います。
Jリートの仕組みとクラファンとの違い
賃料収入と売却益の両方を組み合わせた今後型の案件もあります。
なるほど、では次にリートについて教えてもらってもいいですか。
リートはリアルエステートインベストメントトラストの略で、日本ではJリートとも呼ばれます。
投資家から集めたお金で投資法人が複数の不動産を保有、運用して賃料収入や売却益を投資家に分配する仕組みです。
なるほど、ここまで聞くと先ほどのクラウドファンディングとかなり似ていると思うんですけど、具体的にはどう違うんでしょうか。ちょっと教えてください。
大きく違うのが、Jリートは証券取引所に上場しているという点です。
株式と同じように証券会社の口座から市場の取引時間中にいつでも売買できます。
例えばオフィスビルを中心に運用する日本ビルファンド投資法人、証券コード8951などが代表的なリートの一つです。
なるほど、じゃあそこで申し込むっていうよりは実際にもう取引所で取引していくってところが全然その形態が違うって感じなんですね。
そうなんです。
ありがとうございます。ここまでは踏まえて改めて2つの違いを整理しつつちょっと教えてもらってもいいですか。
はい、まず一番大きいのが上場か非常上かです。リートは上場していて不動産クラウドファンディングは非常上です。
なるほど、それって投資家にとってどういう違いが出てくるんでしょうか。
一つ目は監禁性です。リートは非常でいつでも売れるので、急にお金が必要になったとき比較的すぐに現金ができます。
一方、不動産クラウドファンは原則として運用期間中の中途解約ができない案件が多いです。
あ、そうなんですね。一度投資したら運用期間が終わるまではお金が戻ってこなくて監禁性という意味ではちょっと問題というかリスクがあるって感じなんですね。
そうなんです。2つ目は価格変動です。リートは上場している分、株式市場全体の動きや金融変化などの影響で投資口価格が日々変動します。
不動産クラファーは市場で取引されないので日々の値動きを気にする必要はありません。
そうなんですね。そうすると日々の値動きにちょっとハラハラというかドキドキしなくていいっていうのは一つクラファーの特徴ではあるんですね。
そうですね。精神的には楽かもしれません。ただ、値動きが見えないだけで物件や事業者のリスクがなくなるわけではない点に注意が必要です。
はい。
税金・分散と選び方
そして3つ目が分散です。リートは一つの投資法人が多くの物件を保有していることが一般的なので一口買うだけで複数物件に分散投資できます。
不動産クラファーは一つの案件で一つの物件というケースが多いです。
そもそもその対象となる投資先も全然違うんですね。集中するのか分散するのかというところなんですね。
そうなんです。そして最後の4つ目が税金と認差です。
不動産クラファーの匿名組合型の分配金は原則として雑所得として総合課税の対象になります。
一方、リートの分配金は配当所得として扱われます。
また、上場しているリートは認差口座で購入できますが、不動産クラファーは認差の対象外です。
なるほど。税金の扱いまで違うし、そもそも認差で買えるものと買えないもの、不動産クラファーは買えないよってことなんですね。
利回りだけ見て比べると手取りで差が出ることもありそうですね。
そうなんです。整理すると、いつでも売れる柔軟度と分散を重視したいならリート。
動きを気にせず、運用期間が決まった案件でじっくり運用したいなら不動産クラファーという考えができると思います。
案件選びの確認ポイント
ちょっとイメージが湧いてきました。僕、不動産クラファー気になってきたんですけど、案件もサービスもたくさんあってどれを選べばいいのかちょっとわからないんですけど、ポイントありますか?
確認したいポイントはいくつかあります。まずは今日話した劣後出資の割合、次にインカム型かキャピタル型か、そして運用期間と想定利回り、さらに運営している事業者の実績や財務状況もチェックしておきたいですね。
結構いろんなポイントあるんですね。でもサービスごとにちょっといちいち見比べるっていうのは難しいというか大変なんですけど、なんかないですか?
そんな方にぜひ使っていただきたいのが私たちインベストメントブリッジが運営しているウェブサイトクラファー比較ラボです。
ここで我々のサイトがPRに入ってきました。
クラファー比較ラボでは不動産クラファーのサービスや案件の情報を比較しながらチェックできます。
今日話した優先劣後出資やインカム型、キャピタル型といった基礎知識の解説もあるので、気になるけど何から始めればいいかわからないという方にもおすすめです。
はい、今日の放送で興味を持った方はぜひ概要欄のリンクから一度見てみてください。
今日は不動産クラファーとリートの違いについてお話ししました。
不動産クラファーは不特法に基づいて非上場の投資で特命区名型や優先劣後出資といった仕組みがあります。
一方のリートは上場していて喚起性が高く複数物件の分散がしやすいのが特徴でした。
はい、小学から不動産に投資できるという入り口は同じでも中身は全く違うんですね。
自分がお金をどれくらいの期間置いておけるのか、年動きをどこまで許容できるのかを考えてしっかり選んでいくことというところが大切なんだなと感じました。
その通りです。どちらも元本が保証された商品ではないので、仕組みとリスクを理解した上で検討してみてください。
本日ご紹介した内容は情報提供を目的としたものであり、特定の商品や銘柄の投資を推奨するものではありません。
投資判断はあくまでご自身の責任でお願いします。
本日も最後までお聞きいただきありがとうございました。
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