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第290回ひでだんポッドキャスト。今回のテーマは、やってはいけないリフォーム3選ということでお話ししてまいります。今回は不動産投資ということで、私自身ですね、ボロこだての不動産を2020年、去年からですね、始めて去年1投、今年1投ですね。計2投を持っております。1投目は4万2千円で貸し出し中で、今回2件目ですね、購入しましたが、まだ今リフォーム中ということで、来月ですね、
9月ぐらいから客付けをしていきたいなと思います。今回のテーマですね、リフォームでよくあるですね、やってはいけないリフォームということでお話ししていきます。
で、早速やってはいけないリフォーム3つですけども、1つ目ですね、業者さんに言われるままリフォームということですね。
2つ目、身を見真似でやってみるってことですね。3つ目が、自分でやると時間がかかることをやってしまう。
はい、この3つになります。はい、ということで1つ目ですね、業者に言われるまま、業者さんですね。リフォーム業者さんに言って、まあ安いリフォーム業者さん、良心的なリフォーム業者さんを探すっていうのはまず1つなんですけれども、まあそもそもですね、リフォームの費用をどこまで見ているのかっていうところですね。
物件を買う前に、例えば物件が100万円でも生活するには、風呂も直してトイレも直してキッチンも直してって言ったら、すぐ300万円500万円
行くので、物件が100万円で安かったとしても、トータル500万円600万円かかってしまうよっていうものもありますし、200万円250万円だけども、もう何も手を加え、掃除と簡単な修繕でいいよっていうような物件が250万であれば、絶対250万の方が利益が出ますということもあるし、あとはその地区がですね、賃貸でいくらで貸し出しができるか、駐車場がついているかとかですね、駅から何分かっていうのもあるし、
マドリルですね、例えばファミリーで住めますよとか、2人暮らしがちょうどいいですよとか、単身のワンルームですよっていうようなものによって、家賃、安ければ3万円ぐらいから高ければ6、7万ぐらいですね、取れますけれども、やっぱり6、7万取ろうと思うと、きっちり新築、ぱっと見新築ぐらいの感じにしておかないと取れないですし、3万円だとですね、やっぱりそれなり、それなりというかですね、
家賃、そんなにかけたくないなっていう人を取り込むことができますよということで、どこにターゲットに、どこの層、どこの層を、どんな層をですね、ターゲットにするかっていうところによって、またリフォームのクオリティというか質っていうのも変わってくる、どこまでやるかっていうのも変わってくるんじゃないかなと思います。
で、先ほどの戻りますけど3つですね、1つ目が業者さんに言われるままにリフォームするってことで、外壁ちょっとこれチョーキング出てますよとか、ちょっとボロボロですよって言ってですね、外壁なんかを直すと100万、200万すぐ吹っ飛びますしね、足場代が高かったりしますので、外壁工事は高いですし、あとは水回りですね、よく言う風呂、トイレ、キッチン、この辺はですね、特に風呂なんていうのは100万、200万すぐ吹っ飛びます。
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で、トイレとかキッチンというのもですね、やりようによっては、例えば水洗、組取りを水洗にしようと思えばですね、浄化素を入れてとかって言うと、やっぱり100万、200万の仕事になります。
で、キッチンはですね、高段キッチンというか賃貸用の安いキッチンを入れればですね、10万円程度で済むんですけれども、なんかこうアイランドキッチンとかですね、システムキッチンとか入れるとなると、やっぱり水回りからっていうとなかなか金額がかさみますので、
そういうのをしっかり自分の目で、やってもらうのは業者さんにしても決めるのは投資家の本人になりますので、そこのチェックですね。
で、2つ目が身を身までやってみるということですね。今、YouTubeとかいろんなテキストとかも出てますので、やり方とかってすごいよくわかると思うんですけれども、それでもですね、やっぱりクロスとかですね、水回り、それから電気系っていうのはやっぱりプロにお願いした方がいいんじゃないかなと。
私が今やってきて思うことですね。逆に言うとペンキ塗りとか、清掃とかフローのコーキングか、フローだと隅っこのテーピングとかですね、コーキングとかそういうふすまの補修とかですね、簡単にやれること、これもですね、結構積み重ねるというか、数多くあったりするので、
ふすまのやりかえとかですね、清掃なんかもずっと綺麗にやっていくと、やっぱりですね、空き家の場合だともう空気が淀んでるんですけど、毎回こう清掃していくうちにですね、徐々にこう空気が綺麗になって、やっぱりこう綺麗にですね、雑巾掛けとか、
魔法機とか掃除機とか掛けていくと、家がですね、ようき、ようきじゃないな、正気を活性化するというかですね、生きてくるっていう感じですかね。それがなんとなくですけどね、わかってくるっていうのを、これ、不動産投資の楽しみじゃないかなと思います。
なので、こう愛着持ってですね、その物件にお世話してあげて、よくしてあげようとかっていうことを心がけると、いろんなペンキ塗りとかですね、清掃とか、風呂とか、いろんな細かいところに気がついてですね、なんか壁に釘が打ってあったら、それをこう一個一個抜いていってあげるとか、ほんとちょっとしたことなんですけども、これで結構綺麗になったりします。
で、逆にお願いするっていうのが次か、3つ目、自分でやると時間がかかることをやってしまうということですね。畳の表替えとかですね、床をフローリング、畳からクッションフロアに変えたりっていうのは、やっぱりプロにお願いした方が早いですし、クオリティも高いですね。
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身を見割りでやってみて、できないこともないと思うんですけど、やるとですね、思いのほか時間がかかったり、やり直してですね、逆にお金がかかったりっていうこともありますので、私もペンキ塗りやってますけど、失敗したら最悪、業者さんに言ってですね、板を張ってもらおうっていうのは思っておりますので、実験的な感じでですね、ペンキを今塗っている、清掃堂を塗ったり、シーラーを塗ったりしてですね。
塗っても下が畳でもですね、汚れてもそこをクッションフロアに変えるっていうのがあるんでですね、結構大胆に下を汚せるっていうのがあるので、それを活用してですね、ペンキ塗りに挑戦しているということですね。そういう思いがあってやっている分には、いいんじゃないかなと、私も実験的にやっておりますけど、そういう感じでですね、
うまく自分の時間とプロの時間を使いながら、あとはコスパですね、最終的には利益が出るようにということで。ペンキ塗りもですね、1回目より2回目の方がちょっと上達したなというのがありますので、少しずつですね、やっていけば、最終的にクロス貼りも徐々にやっていけばいいと思うんですけどね、覚えようと思えばいいんでしょうけど、クロス貼りもクロス貼りで、なんかカッターがいいやつがいったりですね、
乗り付けしたりとか、クロスも買わないといけないし、端材が出たりっていうのがあるので、ペンキなんかもそうですね、使い回しができるようなものであればいいと思うんですけども、だからあれやこれやですね、クロスも貼ってペンキも貼って、なんかこう床も貼り替えてとか言うと、もう結局業者さんになってしまいますので、投資家としてできる範囲のことをやっていく、コスパがいいところだけをやっていくっていうのがいいんじゃないかなと思います。
工学のリフォームですね、まとめになりますけれども、工学のリフォームはやっぱり外壁ですね、あとは建物の斜めになっているやつとかですね、地盤がこう、人化してですね、傾いてたりする、ビー玉とか転がしてですね、置いて転がるようなところだと、ちょっと気分が悪くなってしまいますので、1軒目の物件もですね、キッチンが斜めになってたんですけども、
これは業者さんに言ってですね、建物を斜めにするんじゃなくて、沈んだところの床をですね、斜めにしてまっすぐにするっていう、ちょっと荒技なんですけどね、これをやってもらいました。で、あとお風呂とかトイレのやりかえですね、風呂窯ごと変えるとか、トイレをさっきも言いました、組取りは式から様式の推薦に変えるっていうのだと、やっぱり100万200万かかりますし、キッチンも、システムキッチンだとちょっと高いですよ。
高段キッチンであれば10万円、8万円、10万円ぐらいでいけますよってことですね。で、工学リフォームには気をつけてください。で、セルフリフォームはコスパのいいところですね、私で言うとペンキ塗りとか、ちょっとしたシート貼り、風呂のコーキングとか、まあ清掃ですね、ちょこちょこ直していくっていうのが自分でやるのがいいんじゃないかなと。で、プロにお任せするのはクロス。クロス頼んだことないんですけどね。
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あと水回りとか配管、この辺はお願いしますし、ガス、ガス、プロパンガスをお願いしているので、プロパンガス屋さんも結構水回りとかも一緒に見てくれたりするので、それでちょこっとお願いするっていうのがいいんじゃないかなと。で、あとは畳の表替え、それから畳の畳から床をクッションフロアに変える。これもコスパいいと思います。10万円、表替えだと5、6万円だし、クッションフロアに変えても10万円ぐらいなので、
畳よりクッションフロアの方が長持ちするし、和室を洋室に簡単に変えることができるので、コスパがいいなというふうにやってみて思います。こういった画像をですね、またブログとかYouTubeにも上げておりますので、そちらも見ていただければなと思います。
まとめてですね、物件リフォーム終わったらまたまとめて記事にしたりですね、画像もアップしていきたいなと思います。まとめですけど、不動産投資でリフォームっていうのは物件価格の次に大きなコストなんで、ほぼ物件価格と一緒に見てもらった方がいいなと思います。物件価格プラスリフォームがいくらかかるかですね。
処刑費っていうのはまあだいたい固定なので200万円であればだいたい2、30万ぐらいが処刑費。ただリフォームっていうのはやればやるだけ、よくはなりますけどお金がかかりますのでこの辺の見立てですね。
見誤ると利益を圧迫するし、下手すると利益どころか損失につながって、最悪お客さんも入らないとなると、最終賃貸に出されないと利益は1円も入ってこないっていうのがシビアなところなので、この辺ですね、うまく大きなリスクを受けない、落ちらないように、大きな損失にならないように、
自分の見立てをですね、しっかりプロの不動産屋さんとかですね、業者さんにも聞きながら最終自分の判断でやっていくっていうのがいいんじゃないかなと思います。大きな欠陥住宅とかでなければ、まあだいたいのことはなんとかなるというふうに言われております。床がボロボロでもですね、壁に穴が開いてても、天井に雨漏りしててもですね、治るっちゃ治りますので、その辺ですね、そこまで深く考えなければいいんじゃないかなと思います。
ということで、今回はですね、やってはいけないリフォームということでお話ししてまいりました。また次回以降もですね、こういった感じで有料だと思われるような情報ですね。毎日コツコツ配信していきますので、よろしければ他の回も聞いてみてください。ということでまた次回お会いしましょう。
