00:06
はい、第510回財布スッキリ10分レディオということで、今回は4等物件リフォームを始めましたということで、お話ししていきます。
財布スッキリレディオということで、身の回りをスッキリして何かを始めようと。
自分で稼いだり、家を買っちゃおうということで、木曜日、金曜日、金曜日は不動産投資のお話になっております。
労働収入で得た、会社員の得た、労働収入で得たお金を、株式だったり、配当だったり、株式投資とか、あとは事業投資ですね。
ブログを書いたり、不動産投資のストック型の収入を得るように振り分けていこうということですね。
ということで、最近雑談は長くなりがちなんですけれども、まもなく7月ということで、6月まだ終わりなんですけれども、どんどん暑くなってきてですね。
衣替えをすることもなくなってきて、クローゼットも乾燥化して、ミニマリスト的な生活をしているので、服がだいぶ減ってきたんですね。
シーズンごとに服を捨てるというか、もう着ないだろうな、着古したなというものは捨てていくということで、どんどん身軽になっていくんですけれども。
ない中で、たまになんですけれども、友人からもらった服をですね、そのままありがたく仕事着にしたり、普段着にしたりですね、結構重宝しております。
もともとミニマリストで物を減らしていくと、野球でいうところの6,7人で戦ってるんですね。
なので、もらった服っていうのが来たらいきなりですね、4番5番クリーンナップの3人のうち2人がですね、
昨日やってきた、隣町からやってきた人だよ、みたいなそんな感じになってくるので、非常にもらうのもありがたいなと思いますし、
もらってもですね、着ない服も中にはあるんですけれども、やっぱり着る服っていうのはもちろんレギュラーにサクッとなれるし、
それでですね、そこで人が余る、物が余る、服が余るっていうこともないので、
順宅というか順調に管理できてるんじゃないかなということで、物がちょっと少ないぐらいのほうが、
もらっても、なんかまだあるのになと思いながら生活するよりも、来た時点でもうラッキーみたいな、使えてラッキーみたいな、
使わなくて当たり前みたいな、そんな感じ、合わなかったなっていうのがわかればそれでいいのかなという感じになっておりますので、
スッキリクローゼットの効果も徐々に出始めているなということで、ミニマリストのお話で、
今日は不動産投資のお話ということで、今回ですね、先週お話ししました3号物件、4号物件ですね、
購入しまして、2棟工程ですね、今4棟になっておりますが、今からそのまま貸し出しっていうのはできないので、
リフォームしますよということで、4棟目もですね、割り貸しきれいなんですけど、
03:02
キッチンと、キッチンの台所のキッチン周りですね、あれを全部取っ払って新しいのを付け替える、
ということでキッチンの部屋の床をですね、クッションフロアにやり替えますということで、
あと屋根とかですね、そういったものを直して30万ぐらいですかね、トータルでかかるんじゃないかなという概算になっております。
1号物件ですね、記憶をたどると2020年に買いました1号物件はキッチンがバリバリベロベロでですね、
そこ結構やり替えて、キッチンで15万、で畳の表替えって言ってですね、畳をきれいに、表面だけなんですけど、
ぱっと見綺麗に新品になっております。それをやり替えて、いろいろやり替えて全部で55万円ぐらいですかね、キッチン周り。
廊下もクッションフロアにしました、洗面もクッションフロアにしました。
1号物件結構ですね、表装リフォームっていうのは結構かかりました。55万円プラス自分でペンキを塗ったっていうですね、
今までの過去の中で一番最初がDIYの力が入ってたんじゃないかなというふうに思います。
思い返せばキッチンもですね、最初はねじれてましたので、部屋の端と端に行くとですね、なんかこう歪んでるなみたいな感じになったんですけども、
大工さんにそれも直してもらったりしたので、意外とですね、なんか家ねじれてるみたいな感じで、
なんか終わったみたいな感じにならなくても、結構サクッと直ったりするので、この辺もですね、勉強していけばわかるかなと思います。
白割りとかですね、大規模修繕、屋根とか外壁塗装とかですね、お金が結構100万単位で飛んでいくんですけども、
あとは水回りですね、たくさん飛んでいくんですけど、表面のリフォームは意外とお金がかかりません。
コスパが良かったり、10万円ぐらいでですね、なんか新築そっくりさんみたいな感じになっちゃいますので、この辺ですね、勉強していくといいのかなと思います。
2号物件はですね、水道管が破裂してたっていうですね、まさに水回りなんですけども、これで30万円。
吹っ飛びましたというか、計算して買ったんですけども、予定通り30万円が28万円ぐらいで終わったなということですね。
あとはクッションフロアと畳の表替えで10万円ぐらい。
あとはペンキですね、軽相動を塗って、ここはペンキをですね、サンド塗りしたのでDIYで20時間ぐらい投入しましたけども、ここは結構かかったなと思います。
今回の買った3号物件は入居済みなので、中をまだ見ること、中身を知らないっていう物件ですね。
そのまま入居し続けていただいておりますのでそのままということで、
今回の4号物件ですが、キッチンの台所をですね、床をやりかえるのと台所をやりかえる。
あとは屋根がへがり、取れかけてたので、それを直すのに5万円なのか10万円なのかですね、ここら辺と。
あとは電気ですね、電球を変えたりとか、この辺はですね、DIYのレベルでもないですね。
電球の傘を買ってきて、電球切れてたりするのを直すというところで、一番お金がかかるのがキッチンですね。
06:13
今回は高段キッチンという、いわゆる団地にあるキッチンですね。
なんかベージュじゃねえな。クリーム色の板。おしゃれなキッチンだと黒とか、木目調とかなんですけど、高段って言って。
私も昔住んでました、住宅のですね、住宅じゃない、団地の。
いわゆる全然対面キッチンでもない、壁に天袋が1、2、3、3つあってですね、戸棚があって、下にバタッと開けると排水管が見えてて、
開き扉、片側開き扉のですね、そういったやつ。
左側がガス台で一段低い。真ん中が水回り。一番右が調理場。
この3つを入れ替えられる。右をガス台の低いやつにできたり、左側を水道にしたりとかできるんですけど、
今つけてるやつがですね、水道管とガスの元栓の場所が決まっているので、それの組み合わせと同じものを買うんですけど、
ネットで買うとですね、3、4万円ぐらいでさらっと買えるんですけど、
意外と法人じゃないと届けられないとかですね、一軒家には届けられませんよとかっていうですね、
4トントラックが入れないとダメですよとか欠品してたりですね、結構いろいろ大変だったので、
なんかないなと思って見てて、近くのホームセンターに聞くとですね、意外と同じぐらい。
ちょっと高いけど、その代わり送料もですね、物件まで届けてくれるぐらいの送料もタダにしてくれたり、
意外と安かったりするので、今回買う予定なのが5万3千円だと思ったら、それよりちょっとサイズが小っちゃいやつになって、
1,800だと5万3千円、1,700だとですね、3万8千円。10センチしか買わないので結構1万5千円安くなるんですね。
3万8千円の高段キッチンをですね、今回ポチッと。なかなかポチッとするものですね。
スマホケースだとか、ミックスナッツとか、プロテインとか、バーベルとか買ったことあるんですけどね、ポチッと。
本とかも買ったことあるんですけど、高段キッチンをですね、ポチッとすることないなと思って、
あ、違うな、今回はホームセンターで買うので、何よりネットで買おうと思ったんですけど、買えずに結局ホームセンターで注文して取りに行くと。
で、時間帯がもし合わなければ自分で軽トラでホームセンターの軽トラを借りて、
30分、往復30分だけはタダなので借りるのがですね、それで運ぼうかなと思っております。
まあ大人がですね、もう一人くらいいるので、業者さんなのかちょっと手伝ってくれる方がいらっしゃればですね、
その方と一緒に運ぼうかなというふうに思いますけれども、キッチンをですね、今回自分で買おうと。
ホームセンターでペンキとかですね、軽ソードとか工具、あまり大きいものはね、買ったことないんです。
09:05
助走材とか、そういったものしか買ったことない。電球の傘とかですね、そういったものしか買ったことないんですけど、
今回は高段キッチン、キッチン買いますっていうことでですね、初めての試み。
今までは業者さんに丸投げだったんですけど、今回は取り付けはもちろん大工さんにお願いするんですけど、
初めて高段キッチンを買いますよということで、ちょっとテンションが上がっております。
いうことで今回はですね、リフォーム始めますということで、高段キッチンを初めて買いますということで、
まだ買ってはないんですけど、片番まで決まったので、ほぼこれで決まりじゃないかなと思います。
とはいえですね、過去3件リフォームしてきましたが、
トータルのリフォームっていうのは、あくまでも買う前に外産で計画してたものを大幅に超えることはないので、
この値段を盛り込んで利益が出るかどうかで購入してるっていうところがポイントかなと思います。
買ってからよしどこまで直そうとかって思うと、結局リフォームなんてやればやっただけ。
はっきり言って500万、1000万かけても納得いく物件には多分新築じゃないのでならないんですね。
どこまでかけるか、コスパのいいリフォームだけをして、
家賃を上げることなく、家賃をあんまり上げると入居者さんちょっと嫌ですし、
そもそも築が古いので、そんなに綺麗にしたところで新築には勝てないので、
ある程度5000円家賃を上げて、いいぐらいのリフォームであればいいけど、
ボロボロで3万円だったら嫌だけど、3万5千円で綺麗であればいいけど、
4万5千円だからタンスがクローゼットになったとか、
トイレがすごい最新式の勝手に開閉しますみたいになったけど、
家賃が7万円ですよっていうのじゃ住んでくれないので、この辺のバランスですね。
生活しづらいのは嫌だけど、家賃が高いのも嫌。
小建ての築フルのちょうどいいところを狙っていこうかなと思いますので、
私の場合4万円台ですね、家賃を狙っておりますので、
そうなると物件価格プラスアルファで250万円ぐらいまでしか出せませんので、
そこまでのリフォームで終わるような計算で、
それより高くなるんだったとしても直さないといけないところは直していきますけど、
トータルですね、あんまり超えないようにしていこうかなと思います。
それよりも多少10万20万上がったところで、
それよりも早くお客さんが着いたりですね、長くお客さんが入って、
入居者さんが住んでくれるっていう物件のほうがトータル利益が出るようになっておりますので、
この辺も投資家目線なんじゃないかなと思います。
目先の1,2万けちったところで、家賃の1ヶ月2ヶ月で単純に回収できるので、
この辺ですね、しっかり目線を変えてきつつあるんじゃないかなというふうに思います。
12:04
ということでちょっと長くなりましたね、12分を超えちゃいましたけれども、
今回はですね、この高段キッチンのリフォームを始めますということで、
高段キッチンですね、初めて買いますよということと、
あとは今までやってきたリフォームと、あとはリフォームの考え方ですね。
トータルコストに入れて、プラスいろんな税金とか処刑費ありますので、
それがトータルの物件価格で、そこから家賃を出していくんですけど、
それが市場価格と合ってるかどうか。市場より安ければ入ってもらえますし、
付加価値がないと高い場合は入居者さんがつきませんよということで、
不動産投資ですね、今1,2,3,4とやってきておりますので、
引き続きですね、継続していきたいし、最新情報ですね、
またこのPodcastでも発信していきたいなと思います。
今日も最後までお聞きいただきましてありがとうございます。
ということでまた次回、来週ですね、お会いしましょう。