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はい、フォーニッツ大山レイディオ、大山です。
いつもですね、東方のレイディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスパリリゾートのサンセットビラ、
総合損害保険代理店アトラス、
株式会社ベストエージェンシー、
生命保険代理店アイコンタクト福井、
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NPO法人、オットファーザー、
フォーニッツLLC、
以上、各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマになりますけれども、
私のですね、
所有する物件を売りに出してみたが、ということでお送りしたいと思います。
はい、今回の内容なんですけれども、
私のね、所有してます物件をね、
ここ3ヶ月ぐらいですね、
ちょっと売りに、内々でね、
恋にしてる業者さんに、
売りにね、ちょっと出してるんですよね。
で、ちょっとその状況をですね、
踏まえてちょっとお話ね、したいと思います。
えーと、あのー、まあ、
少し前にもね、私の、
まあ、持ってる不動産の等数とかですね、
まあ、借り入れとか、
まあ、家賃年収とかそういう話をね、
このスタンドFMでもお話したんですけど、
まあ、その中でね、
えー、現在、えー、
6棟ね、借り入れがちょっとあるんですけど、
その中でも一番大きいね、
えー、まあ、1億を超えるね、
えー、取得価格の物件につきまして、
ちょっと借り入れがね、大きいということで、
あのー、
まあ、ちょっと1回今高値でね、
えー、市場が高い相場になってますので、
まあ、売れるものかどうかということで、
ちょっと高値でね、
えー、出してる物件があります。
で、まあ、その出してる理由というのは、
まあ、1億ね、
まあ、ぶっちゃけ物件価格は3000万ぐらいの物件だったんですね。
で、まあ、あのー、
それだけのちょっと借り入れが、
あのー、あるということですね、単純にね。
まあ、僕は減ってますけど。
で、まあ、私の方もね、
今は、えー、筋肉質な財務重状況にね、
えー、自分の方をちょっと持っていこうと思ってまして、
まあ、えー、財務改善を行っているという中での
えー、考えの一つとしてね、
えー、借り入れの大きい物件を一旦売却してですね、
えー、ちょっと残済を軽くしようかなということで、
売りにね、3ヶ月ほど前からちょっと出してる物件があるんですね。
で、先ほど言いましたように、
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えー、そちらの物件の取得価格が、
まあ、1億3000万ぐらいで取得したんですけど、
えー、まあ、場所がですね、
まあ、これ札幌市内なんですね。
札幌の中央区なんですね。
で、地区、えー、17年のね、
ARCになるんですね。
で、えー、物件のですね、
まあ、積算評価がですね、
まあ、9800万ぐらいなんで、
まあ、売買に対してね、
まあ、3000万強ぐらいのちょっとね、
まあ、担保不足というか、
まあ、担保割れしてるような物件かなという感じなんですけど、
まあ、私がね、取得したときももうそういう状況でね、
非常に担保が割れてて、
まあ、収益還元で評価していただける、
まあ、金融機関さんからまあ、融資いただいて、
取得をね、したんですよね。
で、じゃあ、この物件売却しましょうってなったときに、
まあ、私、地区10年ぐらいでね、取得したんですね。
で、利回りで8%後半ぐらいだったんですかね。
まあ、結構高値で買ってしまったかなという部分はね、ありますけど。
で、こちらの物件はね、今、残済ちょっと減ってますけど、
まあ、7、8年経って、今、売却にかけてるとこですね。
で、あの、同じ札幌市内のね、中央区だと、
まあ、大体、地区15年から地区20年ぐらいのね、
札幌市中央区の東北本県内だと、
物件のね、ポータルサイトとかで見ると、
まあ、7%前半とか中盤ぐらいで、
大体ポータルサイトに上がってる物件ってなってるんですね。
で、まあ、その辺でね、
まあ、売れればいいやぐらいの感じでね、
ちょっと出したんですけど、
やっぱりね、売れないですね、これ。
あの、問い合わせは結構ね、
あの、札幌中央区って今、物件がなかなかないので、
問い合わせは非常に多いそうなんですけども、
まあ、実際ね、価格の商談まで至らないというね、
状況になってます。
というのは、やっぱり先ほど言いましたように、
やっぱり物件のね、
まあ、担保の部分が積算で9,800ですね。
で、銀行評価に直すと、まあ、7,900万ぐらい。
まあ、8,000万ぐらいなんですね、約ね。
ということで、やっぱり、あの、
こちらがね、今売却しようとしている価格からすると、
まあ、4,000万、5,000万ね、
まあ、しようとしているというような状況ですよね。
で、おそらく、まあ、私がね、
融資していただいてます金融機関さんだと、
まだ収益還元でね、見ていただけるからまだいいんですけど、
まあ、おそらく大部分のね、金融機関さんというのは、
まあ、積算評価というかね、
担保の部分を重視されて評価されることが、
えー、ほとんどだと思いますので、
まあ、やっぱり、えー、物件のね、担保評価、
まあ、自家評価ですね。
こちらの方が数字がね、出ないと、
やっぱり、なかなかね、商談まで成立しないと、
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融資が伸びないということになり得ますので、
そういうことになりますよね。
まあ、そういったことで、
あの、やっぱり今、私すごい感じるのは、
まあ、えー、まあ、よく収益風動産をね、買われるときに、
えー、物件のね、収益性なのか、とかね、
えー、担保力なのかとか、
まあ、そういうことをね、よく言われますけど、
やっぱりこれ、両方ですよね。
両方バランスよく、やっぱり、
あの、いい物件をね、やっぱ取得しないと、
やっぱ出口でね、こういうふうに、えー、
まあ、私の場合はね、売り急いでいるわけではないんですけど、
まあ、いざね、ちょっと売ってみようかなっていうふうに考えたときに、
えー、ね、なかなか、そうまで話がね、まとまらないと、
いうことになり得ますよね。
まあ、今回ね、こうやって出してみて、
まあ、改めてね、感じたのは、
まあ、これからね、風動産買われる方っていうのは、
やっぱり、あの、収益力だけじゃなくて、
やっぱ物件の評価額ですよね。
そこを非常にやっぱり意識した方がいいですよね。
というのは、出口の部分で、
やはり、あの、次の購入者の方は、
基本的に銀行融資をね、使って、
えー、物件を取得することになりますので、
ということで、やっぱり、
自然的に銀行から評価が高い物件が融資がつきやすいということになりますよね。
ということで、えー、やっぱ物件のね、
えー、担保価値、えー、担保力、
こちらの部分をね、ちょっと軽く見ると、
あとでね、えー、本当に、
出口がないというかね、持ち続けるしかないとか、
まあ、RCに関して言えば、
えー、基本的にはそういうふうになるかと思うんですよね。
で、まあ、木造とかだとまだね、
建物を取り壊したりとか、
まあ、リノベーションしたりとか、
サラチでね、売却したりとか、
いろいろ出口や選択肢はあるかと思うんですけど、
特にRCの場合にはね、
えー、担保が、RCで担保が出ないのはちょっと非常にね、
出口が辛くなってくるなということでね、
えー、思いましたので、
放送させていただきました。
えー、ちなみにね、えー、今回私が売りに出した物件が、
まあ、築17年、18年くらいですから、
まあ、あのー、
次のね、購入される方を考えても、
えー、まあ、だいたい有識期間25年って考えますと、
まあ、だいたい築22年くらいまでにね、
えー、まあ、あと4,5年ですね。
まあ、ちょっとあのー、
印鑑も得ながら、まあ、残材減らした形で、
まあ、出口として、
まあ、その辺りでね、売却っていうのも、
の目線かなと思って、
最近はね、えー、ちょっと思って、
方向転換をね、ちょっとしようかなというふうにも、
えー、考えております。
まあ、ちょっとこちらの方はね、
余談になりますけど、
まあ、やっぱり常にね、
まあ、やっぱり買ってから出口を想定するのではなくて、
買う時点でね、やっぱり出口を見据えて、
えー、購入するっていうのが非常にね、
えー、大事だなということで、
今回もね、お話しさせていただきました。
えー、いつもですね、東方のレイリーをお聞きいただきまして、
ありがとうございます。
それでは今回はこちらの方で失礼します。
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ありがとうございました。
