リノベーション業者の分類：一気通貫型と分離型
今日も一日、ありがとうございました。 この放送は、一級建築士のフミが、AIと情報処理を使って、
理想の家づくりをするためのヒントをお届けする放送です。 よろしくお願いします。
今日は、リノベ業者を見極めるポイントというお話をしたいと思います。
前回は、リノベのスケジュールのお話をして、 その前はマンション選びのお話をしてきました。
もう一個、ちょっと初歩的なこと、まず最初、 序盤の段階で、すべきことは何だろうなというふうに思ったときに、
今日のテーマをお話ししてみようかなと思いました。 それが、リノベ業者を選ぶポイントになります。
私の半年ぐらい前の放送でも、 このリノベ業者のポイントというお話をしています。
そのときは、まず、中古マンションリノベを始める序盤の段階で、 めちゃめちゃ重要なポイントはこの二つですよというので、
一つ目はマンション選び、二つ目がリノベ業者選び、 この二つがめっちゃ重要ですよというようなお話をしています。
その意見というか、変わっていなくて、 二個前の放送でマンション選びの重要なポイントの一つであるマンション選びのお話をしましたし、
今日もその二つ目のポイントである リノベ業者選びのお話をしてみようと思います。よろしくお願いします。
まずはじめに、リノベ業者はこういう感じなんだよという、 こういう分類されるんだよというお話からして、
その次に、そういう分類の中でどういうところに着目しながら 選べばいいのかというお話をしたいと思います。
まず分類の話なんですけども、 大きく分けてリノベ業者というのは二つに分類されるかなと思います。
これも切り口とか軸、視点によっては いろんな分類の仕方があると思うんですけども、
私はまずこれで分類するっていうのをお話ししようと思います。
それが一気通貫型なのか、分離型なのかですね。
この単語、正式な名称はよく分かってないんですけども、 私はこういうふうに呼んでいます。
一気通貫型か分離型かですね。
ちょっと説明しますと、この中古マンションリノベっていうのは 二つのステップ、大きな二つのステップで構成されます。
一つ目のステップが中古マンションを買うステップ、 二つ目のステップが買った後にリフォームするステップ、
この二つで中古マンションリノベっていうのが構成されるんですけども、
この一気通貫型っていうのは買うところから、一つ目の買うところから 二つ目のリフォームまで全部やってくれる。
全部一緒にやってくれるっていうのが 一気通貫型の特徴になります。
一方で分離型っていうのはどういうのなのかっていうと、
まず一つ目のステップ、中古マンションを買うステップっていうのは 一般的な不動産業者がやって、自分たちはやらない。
その次に二つ目のステップ、リノベ、リノベーション、リフォーム、 ここから自分たちがやるっていうのが分離型と呼ばれるものになります。
なので分離型っていうのは何と分離されてるのかっていうと、 買うのとリノベっていうのが分離されてて、
自分たちリノベ業者自身はリノベしかやりませんよっていうのが 分離型と呼ばれるものになります。
一気通貫型は買うのもやってくれるし、リノベもやってくれる。
分離型っていうのは買うのはやらない、リノベだけやる。 こういう大きな違いがあります。
ですので、まずこの二つの特徴っていうのを抑えて、 じゃあ自分たちだったらこっちにしようかなっていうのを選ぶ。
これがまずリノベ業者選びの第一歩なのかなというふうに思います。
当然両方の会社、両方のタイプの会社を候補に入れながら見極めていって、 両方とも見極めていって最終的にこっちに決めるみたいな、
そんな決め方もいいかもしれないんですけども、 おそらくこの二つどっちにするかっていうのは、
割とお客さん側、我々側の価値観によるところだと思うので、 それのどっちかを選ぶっていうのは、
まず序盤に決めてから、一気通貫型か分離型かどっちか決めてから、
じゃあ私は一気通貫型を選んだから、 一気通貫の中でどの業者を選ぼうかなみたいな、
そんなふうに決めていくのがいいんじゃないかなという、 スムーズなんじゃないかなというふうに思います。
結論を言うと、私は中古マンションリノベをやったんですけども、 この一気通貫型のタイプのほうにリノベーションしました。
そこだけ一つ断っておきます。
ただ、それは我々の過程が一気通貫型がいいと判断したからなので、 当然分離型にもめちゃめちゃいいメリットがいっぱいあります。
なので、その辺りをお話できたらなというふうに思っています。
一気通貫型と分離型の比較：費用と住宅ローン
そしたら次にこの一気通貫型と分離型の違いみたいな、 メリット・デメリットみたいな、
そんなお話をしていけたらいいなと思います。
このメリット・デメリットがそのまま、
このそれぞれ皆さんがどっちを選ぶかっていうのの基準というかポイントに なるかなというふうに思っています。
まず大事なポイント一つ目ですね。
お金ですね、お金。どっちが高いのか、どっちが安いのか。
これは一気通貫と分離型、どっちが安いかどっちが高いかなんですけども、
これケースバイケースにはなるんですけども、 おそらくは分離型の方が安いかなというふうに思います。
そうですね。これはなぜかというと、
一気通貫型の方が余計な手数料というか余計な人件費が かかってるなというふうに私は
一気通貫型と一緒に当然私はやったんですけども、
それの動きとかいろんなところを見るにあたって、
やっぱり余計な人件費というかが かかってるなというふうに感じています。
余計なというか、必要な人件費なんですけども、
そういうのが積み重なって積み重なっていくと、
この一気通貫型の方が高いなというふうに思っています。
あとは一気通貫型の方、これ会社目線なんですけども、
いろいろ利益を乗せやすいというのがあるかなと思います。
うちはもう何でもやりますと。
何でもやってめんどくさいことは一切ありません。
なので高いお金を払ってください。
こういったビジネスが一気通貫型なのかなというふうに思っています。
ですので分離型よりかは一気通貫型の方が高いというのが 一般相場なのかなというふうに思います。
ですので安く住ませたいという人にとっては分離型を選ぶというのが いいのかなというふうに思います。
これがまずざっとした高いか安いかというのの比較になります。
あとはよく言われるのが住宅ローンですね。
住宅ローンの違いがこの2つで如実に出てきます。
住宅ローンというのは当然住宅を買う、マンションを買うというのでローンを組むんですけれども
リフォームに対してもローンを組むことができます。
これは当然ですよね。
リフォームも数千万とかかかる、千何百万とか数千万とかかかるので
それを一気に現金で払える人はそう多くないので
リフォーム分も住宅ローンを組んでリフォーム用の住宅ローンを組んでやるというのが大きいかなというふうに思います。
ここで差が出るのが一期通貨型のところでローンを組むと
住宅の購入とリフォーム、この2つを一気に合わせた住宅ローンというのが組むことができます。
分かりますかね、これ。
家を買うための住宅ローンとリフォームするための住宅ローン、本来はこれ別々にあるはずなんですけれども
この2つを一緒にしますよと、そういった住宅ローンが存在して
それを一期通貨型の利延べ業者であれば組むことができるというのが一つのメリットになります。
一方で分離型であれば当然不動産業者でまず買って
分離型のほうでリフォームをするというステップを踏むわけなので
まず不動産会社で買うときに家を買う用の住宅ローンを組む、まずこれが一つ目。
2つ目がその次にそれをリフォームするためにリフォーム業者のほうで
リフォーム用の住宅ローンを組むというのが2つ目のステップになるので
分離型のほうが何もしないでいくと
住宅、家を購入する用の住宅ローンとリフォームする用の住宅ローン
これ別々に組むことになります。
これ何が違うかというと一般的には住宅を購入する住宅ローンのほうが金利が安くて
リフォームをする用のリフォーム用の住宅ローンというのが金利が高いとされています。
ざっと感覚でいうとリフォーム、住宅を購入する用の金利が1%で
リフォーム用の金利が2.5%ぐらい、多分2.5倍ぐらい違うような感じの
ざっくりとしたイメージでいてもらえたらなと思います。
ですので住宅の金利ですね、住宅ローンの金利を払う額というのが2.5倍違うと
そんなイメージでいてもらえたらと思います。
ですので住宅ローンだけで見ると分離型のほうが不利になりますし
不利ってことは支払うお金、住宅ローンで支払うお金というのも増えてくる
というのが分離型のデメリットになります。
ここまでが一般論になります。
一般論って言っちゃいません、一般論ですね、一般論。
ただし一つ注意というか朗報がありまして
分離型の利延べ業者はリフォームの住宅ローンを別々にしかできないのか
と言われるとそうではない場合があって
これは何かというと、あとでというか
ここでこのタイミングでお話ししておくと
とある一定の条件を満たした利延べ業者であれば
そこが分離型であっても一体型のローンを組むことができるというのがあります。
もう一度言いますね。
とある一定の条件を満たした利延べ業者であれば
家を買うローンと利延べのローンが一体となったローンを組むことができる
こんな夢のような分離型の利延べ業者がいます。
それはどういった利延べ業者なのかというと
大手の不動産屋さんと提携した利延べ業者です。
逆に言うと大手の不動産業者は提携している利延べ業者というのを持っているので
まず大手の不動産屋はうちのところでマンション買いませんかって言って
マンション買いますと。
さらにこのマンションを利延べするんだったら
うちのところで提携している利延べ業者で利延べしませんかっていう感じになるんですよね。
そうするとうちのところで提携している利延べ業者であれば
一気に住宅ローンを組めるので金利がお得ですよみたいな感じになるんですよね。
そういったところで頼むことができたら
先ほど言った住宅ローンの金利がお得な一体型のローンを組むことができる
そんなものになります。
私が比較検討をした際も
不動産屋さんと不動産屋と提携した利延べ業者の人にお話を聞いて
いろいろ検討を進めていったんですけども
そこもちゃんと一体型のローンが組めますよみたいなことを言っていました。
ですので先ほど言ったように一つ目で言ったようにお金が高い低い
で言ったように当然分離型であればお金は低くなります。
一方で分離型にするとローンが高くなるとリフォームローンが高いので金利が高いので
ローンの支払いが金利が高くなるっていうデメリットがあるんですけども
そういった条件大手の不動産屋に頼んでそこと提携する利延べ業者でやるみたいな
ある一定の条件を満たせばローンにかかる金利っていうのも減らすことができると
そんな感じの裏技というか知っておいて得する情報になります。
こんな感じで住宅ローンの間違いっていうのを捉えて
捉えながら選んでもらえたらなというふうに思っています。
デザイン性と実績・伝統の重要性
次がどうでしょうかね
次はデザイン性ですねデザイン性
デザイン性はどちらがいいのかというと
これはこれこそ利延べ業者によるところだと思うんですけども
一般的にデザイン性とかデザインの自由度とか選べる幅とかっていうのは
一機通貫型の方が選べる幅っていうのを広くとっている傾向があります。
これはお金が高い安いに結構依存する
依存するというか紐づいている相関があると思っているんですけども
要は一機通貫型の利延べ業者っていうのは
先ほど言ったように何で売ってるかっていうと
もうめんどくさいことは考えなくていいですと
我々に任せてもらえたらそれなりのデザインで
当然ご希望のデザインでご希望の自由度で
それでめんどくさい手続きもなく我々が全部やって
それでやりますよ、その代わり高いですよ
こういったビジネスなんですよね
なのでそういったビジネスには当然デザインの付加価値を盛り込む
当然値段の高さに盛り込むということもしてくるわけです
ですので普通のうちはリフォームしかやってませんみたいなところと比べると
デザインの自由度とか当然提案力とかも変わってきますし
そのあたりの力が高いっていうのが
一機通貫型の特色なのかなというふうに思います
一方でどうだろうな
分離型の利延べ業者ですと
割と型にはまったしっかり品質もちゃんとしてて
それの代わりにそんなに自由度が少なくて
その代わりに本当に安く作りますみたいな
そういったところが多いんじゃないかなというふうに思います
これも私が見てきた中だけなので
当然分離型のリフォーム業者の中には
うちはもうデザイン力で勝負してますみたいな
そういったところもあります
当然そういったところもあります
分離型は本当にいろんなところがあるので
そこは結構選んで自分たちの好みで選んで
それで決めて分離型にしようともし思うんであれば
そのあたりは見極めて選んでいってもらえたらなというふうに思います
すみません ちょっと大きい音が入ってしまったんですけども
次がですね 実績とか伝統みたいなところも
見る上では大事なポイントかなと思います
当然お金も大事ですし 住宅ローンも大事ですし
デザインの自由度みたいなのも大事なんですけども
実績とか伝統 これもリノベ業者を見るときに
重視するべきポイントなのかなというふうに思います
これは一気通貫型とか分離型とか
あまり関係なくこのポイントは見たほうがいいよっていうので言うと
やっぱり実績とか伝統っていうのは見ておいて
それはしっかりした会社じゃないと選ぶべきではないなというふうに
私は思っています
というのも例えば一気通貫型で言うと
今結構一気通貫型のリノベ業者っていうのは増えてきているので
うちは一気通貫型ですみたいな感じで
ちょっと言い方悪いですけど 素人業者がうちは一気通貫型ですみたいな
今流行りのやつやってますみたいな感じで
やってる業者っていうのも存在するんですよね
そういったところは調べてみたら あっそういう感じ
あんまり実績もないし伝統もないし
そういうとこなんだなっていうのは分かるんですけども
そういうところはちょっと注意したほうがいいと思います
当然そういうところは表面的に見るとすごいデザインも凝ってて
すごい自由度が高くて平安力もありそうに見えて
なおかつめちゃめちゃ安いみたいな
そういった感じで見えたり
そういった実績はあるんですけども
そういう表面的なところだけに目を奪われて
安いしデザインいいしここでいいじゃんみたいになっていくと
いろいろ後々トラブルの元になったり
後悔の元になったりすると思うので
そういった業者もいます
これは一期通貨型だけじゃなくて
分離型の利延べ業者にも同じようなことが言えて
うちはもうデザインがすごいですと提案力もあって
いろんな端から端までこういったデザインもできるし
ああいったデザインもできますと
しかも安いですみたいなこれも分離型でもよくあります
そういったところも要注意にはなります
じゃあどういうところに
私個人的にはどういうところを見ながら
選んだほうがいいかというと
やっぱり一つは実績と伝統ですね
簡単に言うと何年そこが営業してるのかというのを
見るべきかなと思います
例えばうちは創業50年で
50年リフォーム1本でやってますみたいなところですと
めちゃめちゃここは信用できるなっていうふうに
思えるかなと思います
あとは一期通貫型の利延べ業者っていうのは
この一期通貫っていう業態自体は
ここ20年ぐらいで新しいんですけども
じゃあその20年よりも前は
あなたたちは何をしていたかっていうと
うちはもともと老舗50年のリフォーム会社ですと
それが20年前から一期通貫不動産を買って
そこで本業のリフォームをやるみたいな
生まれ変わりましたみたいなところもあるんですよね
そういったところは結構表面的に見たら新しそうで
なんか今流行りに乗って
一期通貫とか言ってるだけじゃないのって
表面的には見えると思うんですけども
裏ではちゃんとリフォーム業者 50年やってるリフォーム業者が
基盤となってやってるみたいな
そういったところまで探し出せると
そこはちゃんとしたいい伝統のある
当然伝統のあるっていうことは
それなりの施工の品質 作るものの品質が高いっていうところに
つながりますので
そこはそういったところを
そういった業者を見つけられると
非常にいいんじゃないかなというふうに思います
大体の有名なところっていうのは
割と伝統とかが揃っています
あとはさっきちょろっと出てきた
大手の不動産会社が提携している利の米業者
これも割と調べてみると伝統がある
しっかりと実績があるところが多いです
なので 何ていうんですかね
安直に考えると
割とSNSとかインターネット検索とか
口コミとかの件数が多い
割と有名なところっていうのを選んでおけば
大体のハズレはないんじゃないかなと
私 個人的には思っています
もっと自分で調べたい人っていうのは
当然 なかなか調べるのは難しいんですけども
これは生成AIの力を借りて
GPTの力に借りて
例えばなんとかリフォームみたいなのが
ネットで出てきたり
大手不動産会社の紹介とかで
なんとかリフォーム うちは提携してます
みたいなのが出てきたら
なんとかリフォームってどうなのみたいな
そういったことをチャットGPTに問いかければ
いろんなリサーチしてくれますので
心理性で50年やってますみたいな
そういった情報は出てきますので
あとは関西に強いですとか
関東に強いですとか
そういったところも出てきます
私は関西に住んでいるので
その会社が関東に強いですとか言っても
あんまり魅力的じゃないんですよね
逆に関西で弱いってことなので
関西で当然作る人 作る職人さんは
関西の人が作るので
関東に強い会社だからといって
関西で強い職人さんがいるわけではないので
その辺りも地域性みたいなのも
ちゃんとそれはもうチャットGPTに聞けば分かるので
そういったところを見て業者選びをするっていうのが
大事なんじゃないかなというふうに思います
はい ということで
まとめとリノベーション業者の選び方
ちょっと話がバラバラとして
長くなってしまいましたけども
最後はというか
ちょっと今日のまとめに入りたいと思います
ちょっと長くなって申し訳ないです
まず最初にリノベ業者を選ぶポイントということで
まず最初2つに分類しました
その2つっていうのは
一期通貫型と分離型
この2つにリノベ業者が分けられる
そういったお話をしました
その中で4つのポイントについて
この2つがどうなのかっていうのを
お話ししてきました
まず1つがお金ですね
一期通貫型は高い 分離型が安い
こういった大きなザクッとした傾向があるよ
っていうお話をしました
2つ目のポイントは
何でしたっけ
住宅ローンですね 住宅ローン
これも一期通貫型で組む住宅ローンと
分離型で組む住宅ローンが違いますよ
というお話をしました
3つ目は
何でしたっけこれ
3つ目 ちょっと忘れちゃったな
ごめんなさい 忘れちゃいました
ということで4つ目 最後は
これ大事なポイントなんですけども
伝統と実績があるか
これは施工の品質があるかどうかに直結しているので
めちゃめちゃ重要なポイントになります
ちゃんと一期通貫型でも分離型でも
伝統と実績がリフォーム業者にあるか
っていうのをちゃんと見極めることが
ポイントというお話をしました
見極める方法
リサーチする方法は
手動でやってたら
自分の手でやってたらちょっとめんどくさいので
これは生成AI
GPTとかGeminiとかに聞けば
結構いろんな情報を探してくれるので
そういった情報を参考にしてもらえたらな
というふうに思います
という感じで
20分
終わってしまいましたけども
リフォーム業者
リノベーション業者の
選ぶポイントというお話を
皆さんの
一生懸命
リノベーションになれば
いいと思います
ではまたねバイバイ
