耐震性能とは何か？
今日も一日ありがとうございました。 この放送は、一級建築士のフミが、AIと情報処理を使って、理想の家づくりをするためのヒントをお届けする放送です。よろしくお願いします。
今日は、耐震性能でマンションを選ぶというお話をしたいと思います。 耐震性能ですね。ちょっと聞き慣れない単語かもしれないんですけども、中身を聞けば、「ああ、あのことね。」みたいな、
そんな感じでわかってくると思いますので、マンションを選ぶ際に、わりと皆さんが注目するポイントだなと思ったので、お話ししたいと思います。
耐震性能って何なのかというと、音で聞くだけでは馴染みがないと思うんですけども、漢字を思い浮かべると、結構、「ああ、そのことね。」ってわかると思います。
耐震の耐は、耐えるですね。耐える。耐久性の耐。震っていうのは、地震の震ですね。
で、性能、耐震性能。なので、地震に耐える性能ですね。ということになります。
なので、簡単に言うと、建物が強いかどうかっていう感じですね。地震が起きた時に倒れるのか倒れないのかみたいな、そういった性能が耐震性能で呼ばれるものになります。
なので、結構マンションを選ぶ際には、この耐震性能っていうのが、わりと着目されるポイントではありますし、
結構、あまり建築とかそういうのを知らない方でも、このマンション、耐震性能は強いんですか、どうなんですか、みたいなポイントを着目するっていうのは、わりとあるかなというポイントになります。
なぜ耐震性能が重要なのか？
で、私自身も昨日、特別会ということで、東日本大震災が一昨日の15年前にあったということで、ちょっとお話しさせていただきましたけども、
私はこの地震に対する建物みたいなところが専門で、地震に強い建物を設計するみたいな建築の設計をして、それが本職でやっています。
ですので、この建物の耐震性能っていうのは、もうジャスト私のど真ん中の専門領域なわけなんですけども、
この中古マンションを選ぶ際の着眼点として、結構というか、かなり重要なファクターになるんじゃないかなと思います。
それは2つあります。
1つはもう皆さんご想像の通り、日本っていうのは地震大国なわけなので、いつ地震が来てもおかしくないと。
で、国交省とかが発表しているデータによると、太平洋沿いですね、太平洋沿いわかりますかね。
日本から静岡とか名古屋とか大阪とか、で、高知とか四国ですね、九州、そのあたり太平洋沿いに震度6とか6以上ですね、6強とか7に入るぐらい、そういった地震が今後30年かな、今後30年で起こる確率は70%と呼ばれてるんですよね。
わかりますかね、震度6とか7とか、そういったクラスの地震、ノート半島とかで起きましたけども、そういったクラスの地震が今後30年間で起こる確率は70%ということなので、皆さんおいくつかわからないですけども、例えば私ですと30、40ぐらいの世代なので、当然今後30年つったらまだまだ全然生きてるんですよね。
なので生きてるうちに、あなたが生きてるうちに70%の確率で震度7とかの地震が起きますよって言われたら結構ビビりますよね。
というので、当然そういう太平洋側じゃないところ、例えばノート半島とか熊本とかそういったところでもポツポツと地震が起きてると、そういった状況を見ると、いつ自分が住んでる地域、これから自分が住もうとしてる地域に震度6とか7とか、そういった地震が来るかわからないというのが今の日本の地理的な特性なわけですね。
なのでそういったところに住もうっていうからには、当然建物、住む場所、住む建物自体も地震に強い建物がいいよねっていうのは当然の結論なのかなというふうに思います。
なので2つ、地震に強い建物っていうのはめちゃめちゃ重要ですよと、そこに着目するのはめちゃめちゃ重要ですよって言った理由の一つは、
日本であるから、日本に立っている建物である上ではその地震には避けて通れないので、そこに対する耐震性能っていうのは重要であると、それが一つ目の理由になります。
耐震性能とお金の関係
あと2つ目の理由としては、これはお金に関わります、お金。
簡単に言うと耐震性能が低いと見なされる建物っていうのはめちゃめちゃ安いです、めちゃめちゃ安い。
逆に言うと耐震性能がしっかりしている建物っていうのは高いです。
ただそれは表面的な話なので、これは後で説明しますけども、表面的に見て耐震性能が低いとされている建物がめちゃめちゃ安いっていう事実があるんですね。
逆に言うと表面的には耐震性能が低いとされているけれども、実情を見ると耐震性能が高い建物っていうのが結構あるんですよね。
そういった建物をもし探すことができたら、安くて耐震性能もちゃんとしている建物が手に入る、そういったことに繋がるんですよね。
なのでこのお金的な面、建物のマンションの価格っていう面で見ても、この耐震性能に着目して、耐震性能をよく熟知して、耐震性能が高い建物は何なのかどういう建物なのかっていうのを把握しながらマンションを選ぶっていうのがめちゃめちゃ大事なんじゃないかなと。
お金を抑えるみたいなそういった着眼点で見ても大事なんじゃないかなというふうに思っています。
耐震基準の変わり目：1981年
じゃあ先ほど出ましたけれども、表面上耐震性能が高いとされている建物、低いとされている建物、これは何なのかっていうと一つ明確な基準があります。
それは建物ができた時期、できた年代、これによって、もう言ってしまうと1981年ですね。
1981年以降にできた建物は新しい建物だから地震に強い。
1981年より前、古い建物の場合は古い建物だから耐震性能が低い、弱いっていうふうに表面的には見なされている。これが現状です。
これを境に、ここの値段、ここの年代を境に、それと後と前とでは同じ広さとか同じような場所に立つマンションでも値段が全く違うっていうのが現状になります。
これは多分SUMOとかでめちゃめちゃ調べていると、その価格の差っていうのはもう歴然としています。
この1981年、これを境に全然違うっていうのは調べたらわかるかなというふうに思います。
これ何なのかというと、もうちょっと詳しく言うと、この1981年っていうのは、日本の地震に対する設計の方法が変わった年なんです。
簡単に言うと、昔は地震に対してちょっと緩めの設計をしてたっていうのがあります。
なので、地震に対して緩めの設計をしてるから、いざ地震が来た時、弱くできてしまう。
それが昔の法律による地震に対する設計方針だったわけです。
それが、例えば新潟とか、あとは宮城かな、東北地方で、この時期です。
1970年とかに、確かに新潟と東北だったと思うんですけども、大きい地震があって、
それを機に、なんかやばいねと、今の耐震基準やばいねと、今の法律やばいねっていうのになって色々研究が重ねられた結果、
こうやって厳しい設計方法をしないとダメだ、そういう風になって、それで厳しい設計方法に今後やっていきましょうっていう法律が変わった。
その切り目が1981年なわけです。
もうちょっと正確に言うと、1981年に建築確認が済んだものになります。
ですので、厳密に言うと1981年にできた年ではないということだけ、ちょっとキーポイントなんですけど、
その細かいところまで踏み込むのを置いておいて、やはり1981年っていうのを覚えておいてもらえたらなと思います。
SUMOとかで検索すると、建物ができた年っていうのが出ますんで、
それが1981年かどうか、1982、83年ぐらいだったら、政府っていう風に見てもらえたらいいかなと思います。
っていう感じで、それより後か後ろかっていうので、見かけ上は大きな耐震性能の差があるといったことになります。
1981年以前の建物の見極め方
ただ一方で、じゃあそれより昔に建てられた建物は弱いのかっていうと、必ずしもそうではないというのが現状としてあります。
それは例えばですけども、ちゃんとした設計会社、ちゃんとした施工会社が作った建物は、
それより昔に建てられた建物でも強いっていう傾向がありますし、
あとは建物の形とか建物の階数ですね、高さとか、あとは建物の見た目的なものによっても、
地震に対する建物の強さっていうのが変わってきますので、
そこはまたちょっと詳しく解説した放送が過去にもありますし、また今後も撮っていこうと思います。
今覚えておいてほしいのは、1981年よりも昔だからといって必ずしも地震に弱いからダメだとは進めないみたいな、
そういった断定するのは早いですよということになります。
一方で1981年よりも古い建物が安い、これはめちゃめちゃ強い傾向が出ている事実なわけなので、
先ほど言ったように、ちょっと冒頭の方でも言ったように、1981年よりも古い建物でなおかつそれを見極めて、
これは地震に強いなっていう建物があります。
それを見極めて、そういうところが見極めることができたら、地震に強いかつ安いマンションが手に入ると私は思っています。
現に私自身も築55年くらいなので、1980年ジャストかな、1980年ジャストか78年くらいのマンションを中古で買ってリノベーションしたんですけども、
1981年来年よりも古いやつを私は買っています。
ただそれは私は見たら、見たらとか図面とかを見たら地震に強い建物かどうかというのが分かるので、
その知識を持ってこれは地震に対して大丈夫だなというのを判断して買ったという経緯があります。
このノウハウというのは割と体系化とか数値化できるので、大まかには。
なのでその体系とか知識とか数値というのを皆さんも抑えればその判断ができるかなと、ある程度の判断はできるかなと思っています。
またその話は後日どこかまたまとまった時間をとってさせてもらえたらなと思っています。
耐震性能と住宅ローン
ここで耐震性能は分かったと。
この1981年の境目というのはもう一つ注意しなければならないことがあります。
先ほど言ったようにそれを境目に弱い強いというのが表面的には弱い強いとされている。
それによって値段がまず全然違うというのがあります。
もう一個違うのが住宅ローンに通りやすいかどうかというのがめちゃめちゃ違います。
この1981年より古い建物というのは住宅ローンに一般的には通りにくいです。
新しい建物は住宅ローンに通りやすいというのがあります。
なので先ほどの地震に強いみたいなところがたとえクリアしたとしても住宅ローンに通れませんとかこの建物住宅ローン借りれませんみたいなそういったことになったら当然買うことができないので
そのあたりはめちゃめちゃ注意して事前に注意しておく必要があるのかなと思います。
これは住宅ローンの話なので当然A銀行だったら住宅ローン借りれないけどもB銀行だったら住宅ローン借りれるとかそういったものがあります。
また金利とかもA銀行だったら金利が古い建物古い建物だったら金利が上乗せされます。
でもB銀行だったら上乗せせずに借りれます。
そんなこともあるのでこの1981年よりも前か後ろかという問題はこの住宅ローンとも密接に関連してくるというのがあるのでそこめちゃめちゃ注意してほしいなというふうに思います。
これも建物の耐震性能を見る上で見てそこからちょっと派生するような注意点になります。
ハザードマップの確認
あと建物の耐震性能に関連するような事項としてはハザードマップというのがあります。
これ多分単語ぐらいは聞いたことあるかなとある人多いんじゃないかなと思います。
ハザードマップというのは国とか市町村が出しているハザードなので自然災害に対する地図なわけです。
簡単に言うとその土地が自然災害に対して強いか弱いかどんなリスクが危険性があるのかというのを示した地図というのがあります。
例えば川の近くだったら川が氾濫して洪水になるリスクが高いですよとか
あとは山の近くだったら土砂崩れで土砂がザーッと流れてくるリスクがありますよとか
あとは地震に対してもあります。
断層とか呼ばれる地中に地面がガーンとずれるようなずれやすいところがあるんですけども
ずれやすいところは当然地震に対して危ない地域とされているので
そういったところは地震に対して危ないですよみたいな地図上でマークがされているものになります。
このハザードマップを確認するというのも一つマンションを買う上での重要な確認事項なのかなというふうに思います。
例えば極端な話、先ほどの洪水の話、川沿いで洪水とかそういった問題があるって言いましたけども
例えば自分の家は9階建てですと言ったら洪水なんかあんまり関係ないよねっていう見方もできるかなと思います。
それは人それぞれの価値観で当然洪水で下が水浸しになったら9階にいるとはいえ買い物に出かけられないじゃないかとか
外に出れないとか小学校どうするんだとかそういったところを気にされて洪水はダメだねって判断する人もいるし
9階だったら命は助かるから洪水来ても大丈夫でしょうっていう価値観の人もいるし
これは価値観人それぞれだと思いますので
特にハザードマップっていうのはそれが真っ赤な色でNGみたいな危険度高いですよって言ったからといって
その人の価値観によってその人がそこを住むエリアに選ぶのかどうかっていうのが結構変わってくるなと思いますので
それはご自身の価値観ご自身の家族と相談してハザードマップこういう感じだけどどうするみたいな
そういったことを考えたりご家族で議論するっていうのは結構大事なことなのかなと思います
この議論っていうのはもう家を探す前段階というか本当に上流でやるべきことなのかなと思います
見た目がどうとか間取りがどうとか部屋の広さがどうとか
保育園に近いかとか小学校中学校に近いかとかそういったこと以前にハザードマップに対してどうするのかみたいな話は
その前段階でやることなのかなと私は思っています
まとめと今後の放送予定
そんな感じでもうちょっと地震に地震ですね耐震性能について18分ももう喋ってしまったんですけども
今日の話は前回前々回がエリアの話住むエリアの話と住み始める時期の話
あとは予算の話この話この3つの話を前回と前々回でさせていただきました
じゃあ今回っていうのは耐震性能の話
これも先ほど言ったエリア時期お金これについて結構重要な話かなと思ったので
この序盤にお話しさせていただきました
ということでちょっと少しでも参考になったら嬉しいなと思います
それではまたねバイバイ
