00:06
はい、ANMAのアップデートラジオ始まりました。おはようございます。
先日のね、大雨の日にですね、車で移動しておったんですけどね、ラバルさんのラジオでもう爆笑、爆笑しちゃいましたよ。
あのね、ようやくするとね、カレーとか蕎麦を売ったりするおじさんがいますよねと。
若干めんどくさいですよと。最近はね、タコスを作るおじさんもいてね、それもめんどくさいみたいな話してたんですよ。
だってその数日前にね、私ね、タコスを作るって話してたんですよ、ラバルさんね。
タコスを作るめんどくさいおじさんって俺のことじゃねえかよってね。
車で笑っちゃいましたね。今度ね、燻製とか作ってね、もっとめんどくさいおじさんをね、アピールしたろうかなと思ってね。
ゲラゲラしながらね、奈良市の市のね、奈々の湯にね、行きました。
車の中で笑っちゃったぞ、本当に。
でね、大雨だったんですけどね、めちゃくちゃ空いててね、大雨だったからか、快適でしたね。
奈々の湯ってリクライニングできる休憩室が結構充実していて、お風呂とサウナでね、妄想して休憩室行って読書する。
これ最高なんですね。
で、読書もそこそこ、お風呂の中でね、いつものようにね、妄想タイム、一人ミーティングしてましたね。
で、最近キャッシューロゲーム何回かやりましてですね、いろいろ思い返すことがいっぱい出てくるんですね。
あのゲーム本当、振り返りとか妄想ネタですごくいいんですけど、
ゲーム上では株とか小さな物件を売って、現金を作って、その現金で次の資産を買っていくみたいなね。
それを繰り返しながら、毎月のキャッシュフローを増やしていくんですよ。
で、そのゲームは進んでいくんですけど、かなりリアルと結びつくことが多いんですよね。
で、自分のリアルな物件もお風呂の中で、ゲームのような感覚でね、振り返ってみたんですよ。
振り返り続けてるんですけど、考えてたらあれ?って思った物件がいくつかあって、
説明しますとね、私の小学校の近所にある通称小学校物件って呼んでる、あのこだて物件があるんですよ。
03:02
で、このこだてね、小学校物件はね、2018年頃買いました。
で、価格がね、1000万円台、前半か。
で、頭金を半分くらい入れて、残りは銀行から借り入れをして買ったんですよ。
で、最初はあちゃかちゃ壊れててね、外壁も朽ちてて150万くらいかかってます。買い値とは別にね。
で、利回りが7%くらいか。
で、ローンと管理費引くと、手元のこのね、月4万円くらい。
全然面白くない。
で、当時の私ね、その小売回りこそ正義だってね、思い込んでましたから、
正直ね、この小学校物件買ったとき、数字的に全然面白くねえなっていう物件だったんですよね。
ただね、なんで利回り低いのに買い進んだかっていうとね、
この物件が加わったことでね、その所有不動産全体のね、キャッシュフローがね、月30万円を超えたのかな。
で、その自分の給料もあって、神さんの給料フルタイム、神さん当時フルタイムでしたからね。
自分の給料、神さんの給料、そして不動産からのその約30万円くらいのキャッシュフロー。
エンジンが3つくらいになったような感覚だったんですよ。
それが良かったかなって思って、一歩踏み込んだんですね。
さらに面白いことに、この小学校物件を通じてですね、大工の一郎さん、大工さんと出会ったんですよ。
で、これ大きくて、建築関係のことでわからないことがあればね、
とりあえず大工の一郎さんに相談すればいいやってね、そういう体制に切り替わりました。
これめちゃくちゃね、心強かったんですよね。
で、その大工の一郎さんと出会ったことでね、その後、利回り30%を超えるようなボロ育てもね、買い迎えるようになった。
この大工さんと出会いがなかったら、怖くてね、ボロ物件とかね、買えなかったかもしれない。
だからこの小学校物件を買ったことで、大工さんとのご縁ができたの。
それも大きかったんですね。後から振り返ってるんですけどね、作戦だってないです。
でね、その買って小学校物件回り始めてね、数年後ですか、全然別のアパートを売却してね、ちょっとした現金ができたんですよ。
06:01
で、いくつかの小建てを買うことができて、さらにこの小学校物件のね、残済をね、一括返済したんですよ。
そしたらその、毎月ね、4万円くらいあったかな、4万ちょっかいだったかな、その支払ってた返済がなくなって、
その8万円台の家賃がね、まるまる入ってくるようになったんですよ。
で、あれこれ、ちょっと力強くなったぞっていう感じです。
キャッシュフローだけ見ると、その8キトのアパートの半分くらいのキャッシュフローが出るわけで、
あの、これ、あれ、いいじゃんって思って。
で、さらにね、時間が経過して、待機があったのかな。
そしたらね、その相互感が変わってて、家賃がね、9万円台の中盤まで上がったんですよ。
残済ゼロです。
で、売却するとしてもね、あのね、想定売却価格が、購入時のね、1.5倍くらいならね、狙えそうな状況になってったんですよ。
買った時より間違いなく高く売れる。
そういう可能性がね、出てきたんですよね。
で、気づいたのが、あんなね、買った時クソ地味だった、あの小学校物件がね。
あれ、めちゃくちゃいいじゃん、みたいなね。
そういう気づきを得たんですよね。
で、毎月のキャッシュフロー、最初ほんと地味でした。
でもね、リッチがいいのと、四駆年数もね、比較的新しい。
ボロ物件とは全然違う、あの、構造なんですよ。
いろんな建具とか、壁とかね。
で、あとね、大きな修繕も全然少なくて、23もバンバン見つかりやすい。
で、最後はね、多分、その、投資家さんだけじゃなくて一般の実住の方にもね、売却できるような。
そういう物件なんですね。
で、時間が経てば経つほど選択肢が増えていった。
あれーって思ってね。
でももちろんね、その、氷回り物件も大好きなんですよ。
私、氷回り物件大好き。
あのー、そうめんにんをね、卒業するために、あの、氷回り物件があって、ずいぶん助けてもらいましたし。
リフォーム技術とかね、そういうことめちゃくちゃ勉強できたんで、あのー、氷回り物件はとても大事にしてます。
ただね、そのー、氷回り物件と小学校物件では、まあ得意分野が違うんでしょうね。
うん。
そのー、毎月ガンガンキャッシュフローを力強く生んでくれるのは氷回り物件ですよ。
で、時間をかけて、こう、資産として育っていく物件が、あの小学校物件。
氷回りとかね、あと、小学校物件みたいな、そのー、定理回りな物件ね。
両方回ってね、私はなんかこう、BSが強くなっていったのかななんてね、思い始めております。
09:03
うん。
で、もちろんね、私、最初から全部、作戦だって言ってたわけじゃないですよ。
読み、読めてたわけじゃないですよ。
インフレ、インフレはちょっとね、あのー、心配してた部分。
心配、まぁちょっと読んでた部分あるんですけど、家賃が上がるとかね、えー、そういうのはね、読めてませんでした。
うん。
土地がね、ガンって上がるなんて、読めてなかった。予想してませんでした。
で、大工さんとの出会いも、めちゃ偶然。
うん、まぁずいぶんね、ラッキーが重なったんですよね。
あー。
不動産の神様っているぞってね。
ははは。
そうそう。
不動産の神様、少しね、助けてもらったのかもしれないなーなんてね。
えー、思ったりしますね。
で、この物件直して、リフォームしてた頃ね、思い出すのはその、世の中いろいろね、作業しながら、CD聴いたんですよ。
加藤博之先生の対談CDもそうだしね。
ジェームススキナーさんの9ステップだったかな。
それのCD。
掃除とかね、セルフリフォームして聴いてましたよ。
あの、ベトベトの換気扇をね、油汚れ落としたりね。
あの、トイレの便器の尿石をね、あの、海水ペーパーで磨いたりとかね。
あの、夜の夜のやってた時に、あの、9ステップのCD聴きまくってたな、あれな。
そうそう、自分はできるぞとかね、俺はいけるとかね。
そういうね、独り言を言いながら作業をしていましたね。
今思うとね、夜中23時頃の物件で一人ね、かなり危ないおじさんですよ。危ないおじさん。
でもね、当時はね、目の前の物件をもう何とかしてね、毎月のキャッシューロゴを少しでも大きくする。
本当に心燃えてたなぁ。
勤めにやりながら夜やってたからなぁ。
わたくしはもう、知識も技術ももうないんだけどね。
もう情熱だけですよ。本当に。
もう自分ね、中学生みたいなおじさんなんですよ。
情熱だけ。知識も技術もないぞ。
気持ちだけみたいなところありますからね。
で、あれからね、8年か、8年経ってんですね。
8年経って振り返ったらね、いつの間にかその小学校物件はAS格の物件に育っていました。
小学校物件みたいなのを手入れ回りで買って、AS級が今ね、3つ4つ出てきましたね。
買った時ね、あんまり納得いかずに買ってるんですけどね。
そういうAS格が3つ4つできたなぁ。
面白いですね。リッチのいい物件をね。
頭金を入れて、銀行を借り入れて買って、静かに持ち続ける。
もう派手さ全くない。地味すぎる。
12:02
そんなのね、ブログに書いてもね、全然面白くない。
全然面白くないし、ラジオで喋ってもね、面白いわけないんですよ。
だからね、こういうのをね、本に書いてないんだなぁなんてね、思います。
だってもう、加藤先生の氷回りの物件、めっちゃラジオで聞いてると超面白いもん。
面白いですもん。あのね、氷回り物件って、やっぱり夢があってね、楽しいっすよ。
だって、まぁちょっと余談で外れるけど、リ回り25%とか超えてくると、ほんとレバレッジいらないもんなぁ。
その、レバレッジ、氷回りがレバレッジになっちゃうもんな。
あの、30%とか超えてきますとね。
ちょっと今の話は趣旨ずれるから、話戻しますけどね。
その、氷回りのね、この地味な投資もね、面白いんだな、強いんだなっていうのを、なんなんの湯でね、妄想しながらね、
ほうほうなるほどうんうんってね、風呂場でね、すっぱだからチンチン丸出しでね、うんうん頷いてるおじさんでしたね。
これからね、その、初学校物件のようなね、こだてでもね、意識して探してみようかなぁなんてね。
そうそう、また新しい楽しみがね、増えてしまいました。
はーい、今日も一日ね、アップデートしていきましょう。
風呂屋で一人ミーティング。
妄想好きな親、アンマでした。
ありがとうございました。
えいっ。